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재건축, 재개발, 리모델링 차이점 부탁합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발이란 정비기반시설이 열악하고 노후되었거나 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 뜻합니다.또한 상업지역, 공업지역 등에서 도시 기능의회복 및 상권 활성화 등을 위해서 도시 환경을개선하기 위한 사업 또한 재개발에 포함됩니다.이처럼 재개발은 기반 시설이 열악한 지역을아예 뒤엎는 사업으로, 건물뿐만이 아니라 상하수도부터 도로까지 주변의 모든 것을 재정비하는 것으로 볼 수 있습니다.기반시설까지 모두 새롭게 개편하기 때문에공익성의 성격을 띄는 사업이라고 볼 수 있습니다.전체적으로 노후화된 곳의 분위기를 개선하기때문에 건물만 다시 짓는 것보다는 훨씬 더 까다롭고 복잡한 절차가 발생합니다.특히 재개발로 선정되는 지역들은 대부분 오래된 다가구나 빌라 등이 밀집되어 있는 경우가 많습니다.이때 재개발을 추진하기 위해서는 거주민들의동의를 일정 부분 이상 얻어야만 가능한데, 각자의 사정이 다른 주민들 중 현 상태를 유지하고 싶어 동의를 진행하지 않는다고 한다면 사업이 계속 지연되거나 진행할 수 없는 상황을마주할 수 있게도 됩니다.재개발의 절차로는 "정비기본계획 →정비구역지정 추진위원회 구성 조합설립인가 사업시행인가→ 시공사 선정 → 관리처분 → 이주 및 착공 일반분양 → 준공 및 조합 청산"의 순으로 진행이 됩니다.재개발의 경우는 재건축과 달리 안전진단 없이 진행되는 사업이므로 안전진단 비용을 절약할 수 있습니다.하지만 전체 지역의 주거환경을 개선하는 도시계획사업인 만큼, 한 지역의 재개발이 완료될 때까지는 거주민들의 동의와 이주 기간 등에 시간 소요가 많이 예상됩니다.사업이 종료되기까지는 평균 10년 이상 정도는 생각하는 것이 좋습니다.재건축이란 정비기반시설은 양호한 편이지만,노후되었거나 불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기위한 사업입니다.쉽게 표현하자면 건물만 부수고 새롭게 다시짓겠다는 것입니다때문에 앞서 설명한 재개발과 같이 주변 도로나 상하수도 등의 기반시설까지 다시 짓는 것이 아닌, 이러한 도시 전반적인 기반시설이 양호한 지역에서 재건축을 진행하게 됩니다.주로 서울 강남 지역과 같이 주변 시설이 잘 정비되어 있는 지역 중에서 거주시설이 노후된곳의 주거환경을 개선하기 위해 재건축이 진행됩니다.재건축은 주로 5층 이상의 공동 주택을 신축으로 바꾸게 될 때 많이 적용되는데, 신축 아파트로 탈바꿈하게 되면 아파트 가격이 높아지기 때문에 입주민들이 적극적으로 재건축의추진을 주도하는 성향을 보여, 민간 주도 성격이 강한 사업이라고 볼 수 있습니다.예를 들어 같은 면적의 토지 안에 5층짜리 빌라를 부수고 35층짜리의 고층 아파트를 짓는다고 하면, 분양 세대수도 늘고 이에 따른 수익이 올라가기 때문에 입주민들의 재건축 추진이 긍정적인 반응일 수밖에 없습니다.재건축의 절차로는 "정비기본계획→ 정비구역지정. →추진위원회 구성 → 조합설립인가 → 건축심의 (안전진단 등) → 사업시행인가→ 시공사 선정 → 관리처분 → 이주및 공사 → 일반 분양 → 준공 및 조합청산"의 순으로 진행됩니다.재건축은 재개발과 달리 안전진단의 절차가존재하고, 안전진단을 받고 난 이후 진행 절차에서 시간이 걸리는 편입니다.리모델링이란, 건축물의 노후화를 억제하거나기능 향상 등을 위하여 대수선의 과정을 거치거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다.약 15년 이상의 노후된 건축물이 리모델링 승인을 받게 되면 건폐율, 용적율, 높이 등을 완화하여 변경할 수 있게 되기 때문에 연면적이증가하고, 부대 복지시설 등이 확보되어 더 나은 거주 환경을 조성할 수 있게 됩니다.또한 상대적으로 재개발 또는 재건축보다 시간과 비용 측면에서 절감되는 효과도 볼 수 있게 됩니다.재건축의 경우 용적률이 최대 300%이며 법적용적률이 초과하면 국가 또는 지자체에 무상증여해야 하고, 초과이익환수제 대상으로3,000만원 이상의 이익 초과 시 10~15%를 국가가 환수합니다.반면에, 리모델링은 용적률 제한이 없으며, 초과이익환수제에서도 대상에서 제외됩니다.반면에, 리모델링은 용적률 제한이 없으며, 초과이익환수제에서도 대상에서 제외됩니다.단, 리모델링 시에는 기존 면적의 30% 내에서만 확장이 가능하다는 규제가 있으며 30세대이상을 일반분양하게 될 시 분양가 상한제가적용되어 재건축보다는 받게 되는 이익이 적게 느껴질 수 있습니다.리모델링의 절차로는 "정비기본계획 →정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 1차 건축심의 (안전진단 등) →사업시행인가 시공사 선정 → 관리처분→2차 건축심의 (안전진단 등) → 이주 및공사 → 일반분양 → 준공 및 조합청산"의 순으로 진행이 됩니다

경제 / 부동산

23.02.02

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