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전세계약이 4개월 남았어요.연장하게 되면 연장계약할때 복비 지불하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약 조건이 동일하다면 계약서를 작성 하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡, 내용증명으로 계약기간, 보증금 등 계약조건에 대한대화를 주고 받으면 됩니다. 계약서를 작성한다면 임대인과 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 되고 부동산에 임대인과 임차인 합해서 대필료를 지불하여 계약서를 작성해도 됩니다. 법에서 정환 대필료는 없으므로 부동산 마다 대필료(5~20만원, 그 이상도 가능)가 다를 수도 있습니다.임대인 임차인 두 명이서 계약서 작성 시 등기부를 확인하여 추가대출을 있는지 없는지 확인하고 권리순위가 어떻게 되는지도 확인하는게 좋습니다. 이는 부동산에서 계약서 작성 시에도 똑같습니다.
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부동산
23.02.02
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전세계약을 할 때 사기를 당하지 않으려면 어떻게 해야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 입주하고 싶은 집의 부동산 시세(매매가/전세가)를 확인해보기원하는 집의 매매가와 전세가를 확인해보고 입주합니다.아파트, 오피스텔, 빌라 등 대부분의 매매거래나 전세거래는 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)’에 의해 공개되어 있습니다.이전에 얼마에 거래가 되었는지 매매가와 전세가를 살펴볼 수 있습니다.이외에도 한국부동산원의 부동산 테크, 부동산앱 등을 통해 적정 시세를 확인해볼 수 있습니다.만약 거래가격이 나타나지 않는다면 직접 부동산중개업소에 들러 발품을 팔아 그 주변 시세를 살펴봅니다.전세보증금(전세가)이 매매가와 비슷하거나, 오히려 매매가보다 높은 전세 물건이 있습니다.이런 거래는 되도록 피하는 것이 좋습니다.나중에 이사갈 때 새로운 세입자를 찾는 것이 어렵고, 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.2. 입주하고 싶은 곳의 등기부등본 발급하여 살펴보기입주하고자 하는 부동산의 등기부등본을 발급받아 살펴봅니다.이 집에 근저당권, 전세권 및 그 외 권리가 있는지 확인할 수 있습니다.등기부등본은 등기소나 인터넷등기소(www.iros.go.kr), 무인민원발급기 등에서 발급받을 수 있습니다.등기부등본 [을구]에 있는 권리를 살펴보면 보증금보다 우선하는 채권을 파악할 수 있는데요,입주 시 문제가 생길 경우를 대비해 내가 보증금을 받을 수 있는 순서나 금액을 파악합니다.3. 임대인 세금 체납여부 확인하기혹시라도 계약하여 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 되면, ‘국세 우선변제의 원칙’에 의해 임대인의 체납된 세금이 먼저 변제가 됩니다.임차인이 보증금을 받을 수 있는 1순위여도 국세 다음 순위로 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.우리에게 소중한 전세금을 보호하려면 임대인에게 밀린 세금이 없는지 확인해야 합니다.이를 위해선 임대인의 납세증명서를 발급받아야 하는데요,임대인에게 납세증명서를 요청해서 체납 여부를 확인하는 것이 좋습니다.확인 방법은 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인이 가능합니다.4. 선순위 보증금을 확인하자다가구주택의 경우 여러 명의 임차인이 발생합니다.본인보다 우선순위인 보증금을 미리 체크하여 이후 혹시라도 보증금 피해 발생 시 변제받을 금액을 예상해봅니다.선순위 보증금은 임대인 혹은 임차인이 주민센터나 등기소에서 ‘전입세대현황, 확정일자 부여현황’을 발급받아 확인할 수 있습니다.임대차계약 전이라면 임대인의 동의가 있어야 합니다.이제부터는 전세계약 이후 확인사항을 살펴봅니다.5. 임대차(확정일자) 신고하기임대차계약 신고는 법적 의무사항으로 임대차계약 신고를 하면 ‘확정일자’가 부여됩니다.이를 통해 우선 변제권을 획득할 수 있습니다.임대차계약 신고(확정일자 받기)는 관할 주민센터에서 할 수 있고, 방문 시 신분증과 임대차계약서를 지참해야 합니다.부동산거래관리시스템( rtms.molit.go.kr )에서 온라인으로도 주택임대차신고를 할 수 있습니다.6. 전입신고하기전입신고도 법적 의무사항입니다.신고사유 발생일로부터 14일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.전세임차인이라면 전입신고와 확정일자를 통해 보증금을 보호해야 합니다.전입신고는 관할주민센터, 온라인에서는 정부24( www.gov.kr )에서 가능합니다.7. 전세보증금 반환보증 가입하기‘전세보증금 반환보증’에 가입했다면, 전세가격 하락 등각종 이유로 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황에서도보증금 전액을 보증기관에서 돌려받을 수 있습니다.주택도시보증공사 기준으로 수도권은 최대 7억원, 비수도권은 최대 5억원까지 보증에 가입할 수 있습니다.보증에 가입하는데 약간의 비용이 들지만, 추후 안전하게 소중한 전세금을 반환받을 수 있으므로 꼭 가입하는 것이 좋습니다.‘주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사, 서울보증보험 등’에서 보증 서비스를 제공합니다.
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23.02.02
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월세 이용 시, 파손 등 보증금 차감
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 고이 또는 과실로 임차목적물 내부의 시설 등을 훼손 또는 파손했을 경우 임차인이 비용을 부담해야 합니다. 문제가 발생시 바로 임대인에게 알려서 비용을 처리 하거나 임대인이 보증금 반환할 때 수리비용을 빼고 반환 할 수도 있습니다.
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23.02.02
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아파트 재개발을 하게되면 기존에 살았던 사람들은 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 재건축에 동의하는 하는 소유자는 조합원이 되고 동의하지 않는 소유자는 현금으로 보상해줍니다. 재건축조합원이 되기 위헤서 몇가지 조건이있습니다. 자격 요건을 모르는 상태에서 재건축이 될 것을 기대하고 구축아파트를 구매하셨다가 현금청산 당할 수도 있습니다.재건축은 해당 부지의 건축물과 부속토지를 모두 가진 사람이 동의를 해야 조합원 자격을 얻습니다. 만약 특정토지와 건축물의 소유자가 여러명일 경우 여러명을 대표하는 1명만 조합원 자격을 얻습니다. (부부 공동 명의일 경우 조합원 자격 1개만 나옵니다. 세대분리를 해야 합니다.)
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23.02.02
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전세제도는 전 세계에서 우리나라만 있는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세의 정확한 정의는 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계". 수요자가 주택 소유자에게 무이자로 목돈을 전세금이라는 이름으로 계약 기간 동안 잠시 빌려줌으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 매달의 임대료는 받지 못하지만 부동산을 대가로 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 제도로 우리나랑에서도 존재하는 임대차계약입니다. 전세와 유사한 계약 제도는 일부 국가에 존재하나, 대부분의 경우 그리 널리 사용되는 것은 아니며, 유독 한국에서 크게 발달했다. 한국의 전세 제도는 영어에서도 일반적으로 따로 번역하지 않고 Jeonse라고 칭한다.전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였습니다.
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23.02.02
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전세 집주인 변경시 전세 연장과 장기수선충당금청구하는방법은 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세집 매매로 임대인이 변경될 때 계약만료 될 때 새임대인에게 요청하면 됩니다. 아파트의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환해야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제8항). 관리주체는 아파트의 사용자가 장기수선충당금의 납부 확인을 요구하는 경우에는 지체 없이 확인서를 발급해 주어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조제9항).본인이 계약갱신요구권 행사시 새임대인이 거주목적을 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사시 거절할 수 있습니다. [판례]최근 이 사건의 상고사건을 심리한 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.대법원 입장에서는 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 당시 이미 해당 주택에 대한 매매계약이 체결돼 있어 소유자 변경이 예정되어 있던 상황이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.
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23.02.02
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부동산 가압류에 대한 법적 절차는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가압류는 소제기 전의 재산보전처분인데 비해 압류는 소제기 이후에 승소판결 혹은 그에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분입니다.부동산에 가압류등기가 끝나면 채권자가 채권을 회수할 때까지 채무자는 가압류된 부동산을 처분할 수 없게 되면서 채무자에게 심리적인 압박 수단이 될 수 있습니다. 가압류는 임시 조치이지만 특정한 해지 사유가 존재하지 않는다면 효력은 수년간 유지할 수 있어 최종적으로 채권 회수의 담보물이라 할 수 있습니다.법원에 가압류를 신청>법원의 촉탁에 의한 부동산 가압류 등기>소송제기>승소(판결)>집행권원에 집행문 부여 신청>강제경매신청>매각>배당소송 기간은 최소 6개월~1년정도의 시간이 소요됩니다.
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23.02.02
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월세계약 종료후 자동연장되었는데 계약월 이전에 나가라고 한다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2022년 5월 묵시적 갱신 이후 계약 만료 일까지 거주 가능합니다. 전세집이 매매 되어 새 집주인이 거주한다고 한다면 임차인이 계약갱신요구권 행사 하더라도 거절할 수 있습니다.최근 대법원은 계약갱신요구권과 그 거절에 관한 첫 판단을 내놓으며 입장을 정리했습니다(2022. 12. 1.자 2021다266631 판결). 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다고 봐야 한다며 2심법원의 판단을 뒤집은 것인데요. 임대인이 실거주할 목적이면 갱신을 거절할 수 있다고 정한 주택임대차보호법 단서(제6조의3 제1항 제8호)의 ‘임대인’을 임차인이 계약갱신요구를 할 당시의 임대인으로만 제한해 해석할 수 없다는 취지로서, 임대인 지위를 승계한 사람이 기존 임대인과는 별도로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다는 법리를 명시적으로 설시한 것입니다.대법원 입장에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 이미 해당 주택에 대한 매매계약이 체결돼 있어 소유자 변경이 예정되어 있던 상황이라는 점을 고려한 것으로 보입니다.
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23.02.02
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특례보금자리론 이용 시 신혼부부 혜택을 받으려면 부부합산 소득이 7천만원 이어야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특례보금자리론 소득요건) 기존 보금자리론(7천만원 이하)과 달리 소득제한은 없습니다. * 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙 필요반드시 부부 모두 소득증빙을 해야하는지? □ 차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용 가능 □ 다만, 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용* 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 필요 * 우대형(1억원)·저소득청년(6천만원)·사회적 배려층(6천만~7천만원) 등
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23.02.02
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집을 전세로 내놓을시 융자금은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 전세보증금을 받아서 본인 담보대출을 상환하면 됩니다. 그러면 등기부는 깨끗한 상태가 됩니다. 집에 대출이 있을 경우 전세보증보험에 가입안하는 임차인은 부담을 느낄 수 있습니다. 그리고 계약만료 시점에 임차인의 전세보증금 반환능력이 안 될 경우 다시 대출을 받아 반환해주어야 합니다.
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