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계약 만료 한달전 통보 안하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.무조건 통보해야되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법상 계약만료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인 모두 계약에 대해 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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주택 관련 등기부등복 확인하는 방법??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부등본 갑구는 소유권 관한 내용으로 권리자 및 기타사항 아래 소유자의 인적사항을 확인할 수 있습니다. 그리고 등기목적에 다른 권리사항이 있는지 확인 하기 바랍니다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 내용을 확인할 수 있습니다. 대체로 등기목적에 근저당권 설정(소유자가 주택이나 건물, 토지 등을 담보로 대출함)을 확인할 수 있습니다. 권리자 및 기타사항 아래 채권최고액은 소유자가 대출한 금액의 120~130%로 설정해 둡니다. 실제 대출금액을 확인하는 것이 아닌 채권최고액을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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전세 묵시적 계약갱신여부 확인
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 처음 의사와 다르게 번복하여 계약 만료 2개월 전까지 최종 의사를 통보하면 됩니다. 묵시적갱신으로 보기 애매하지만 묵시적갱신에 가깝다고 판단됩니다. 직접 임대인에게 묵시적갱신에 의한 계약인지 계약갱신에 의한 계약인지, 새로운 계약인지 확인 하시기 바랍니다. 확실하게 하지 않으면 추후에 다툼의 소지가 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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성인자녀에게 매매 부모가 매도 성립되나요???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반 매매와 같이 자금이 이동하고 증여로 추정되지 않는다면 매매로 봅니다. 거래금액을 낮출 경우 소득세법 제101조에 따라 양도자에게 시가를 적용해 양도세를 과세하는 부당행위계산부인제도가 적용될 수 있습니다.저가양수 (시가 10억, 양도가액 5억) 특수관계자인 경우: 양도자는 양도세를 부당하게 감소시켰으므로 양도소득의 부당행위계산 부인 적용하여 시가(10억)을 양도가액으로 계산함. 이로써 양도세를 더 부담하게 될 것.양수자는 저가양수로서 상증세법 제35조 제1항의 적용을 받아 {(시가 - 대가) - MIN(시가의 30%, 3억)}인 2억을 증여재산가액으로 하여 증여세를 납부함. 그리고 소득세법 시행령 제163조 제10항에 따라 증여재산가액 2억을 취득가액에 가산함.고가양도(시가 10억, 양도가액 15억)특수관계자인 경우 : 양도자는 상증세법 제35조 제1항을 적용받아 {(대가 - 시가) - MIN(시가의 30%, 3억) }인 2억을 증여재산가액으로 하여 증여세를 납부함. 그리고 소득세법 제96조 제3항에 따라 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 13억을 양도 당시 실지거래가액으로 봄.양수자는 별다른 규정 적용받지 않음. (시가보다 비싸게 산 것이니까 손해임) 다만 소득세법 시행령 제167조 제4항에 따라 취득가액을 시가(10억)으로 봄.
경제 / 부동산
23.01.25
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전세보증보험 가입시 대출당시가입했던 보증보험금액은 제외하고 가입이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출 + 총보증금 + 선순위 권리자를 확인하여 요건이 된다면 가입이 가능할 것으로 보입니다.구체적인 사항은 보증기관에 문의하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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매매시 추가로 준비해야할 여유자금 문의드려요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.셀프 췌득세 납부와 등기하는 경우 취득세 1주택 9억 초과 3% + 농어촌 특별세 0.2% + 지방교육세 0.3% -> 3.5% (시가표준액에서)등기비용 시가표준액을 알지 못 해 확인 어려움 ( 2백만원 이상 예상)법무사에 맡긴다면 법무사 수수료 까지 지급해야됨
경제 / 부동산
23.01.25
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돌려받을 보증금에서 임대인이 일방적으로 청소비를 제하고 줘도 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 이사를 간 후 임대인이 확인하고 내부가 너무 더러워 청소비가 더 나올 수 있습니다. 이럴 경우 임차인이 인정하여 청소비의 일정부분 부담합니다. 그리고 계약서 특약사항에 청소비관련 문구가 있다면 임차인이 부담해야 합니다. 하지만 특약사항에 청소비용 관련 문구가 없고 집 내부가 괜찮은데 청소비를 요구한다면 부당한 요구 입니다.민법 제 623조 임대인의 수선의무 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 기간에 그것을 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 이를 통해 다음 세입자의 사용 수익을 위해 임대인이 청소비를 부담하여 깨끗하게 유지해야 합니다.정확한 집 내부상태를 모르지만 소송을 간다면 임대인이 비용부담하는 것으로 판결나올 겁니다. 최대한 대화로 원만하게 해결바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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전세 계약갱신권 청구관련 및 재계약과 갱시 계약 차이가 긍금
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 계약갱신요구권은 1회 한하여 사용할 수 있습니다. 첫계약(2년) + 계약갱신(2년) 총4년거주가능 또는 첫계약(2년)+묵시적갱신(2년)+계약갱신(2)년 총6년 거주가능으로 임대인 또는 임차인의 계약갱신요구권 사용으로 4년 또는 6년 거주 후에 계약갱신을 할 수 있습니다. 하지만 다음 계약갱신은 새로운 계약으로 진행합니다. 2) 새로운 계약이라도 보증금이 똑같기 때문에 확정일자를 다시 안 받아도 됩니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 3) 네. 맞습니다. 이번 계약 이후 다음에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.4) 1)에서 말했 듯이 계약갱신요구권을 1회 행사했기 때문에 다음은 재계약(새로운 계약)으로 진행하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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누수 관련 하자담보책임을 물을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 계약서 특약사항에 약정기간을 기재해 놓았다면 기간 이후의 하자에 대해서 매수인이 비용을 부담해야 합니다. 그리고 정확한 시시비비를 가리기 위해 매수인의 선의 무과실(몰랐거나 몰랐음에 과실이 업슴)이어야 하고, 매수인은 계약 당시 하자가 있었음을 입증해야 합니다. 2) 관리사무소가 늦게 알려준 잘 못이 있지만 정확한 손해배상에 대해서는 소송을 통해 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.25
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임대시에 묵시적 갱신의 기준은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 진행되며 보증금과 월세도 동일하므로 따로 계약서를 작성 안해도됩니다.
경제 / 부동산
23.01.24
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