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재개발과 재건축은 어떤 차이점이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.•재건축 : 건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다.즉, 재건축은 도로·상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서, 건물만 다시 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로 등이 넓고 반듯하게 잘 정비되어 있는 서울 강남지역은 주로 "재건축이 많이 있습니다. (예:"대치동 은마아파트", "잠실5단지")•재개발 : 건물뿐만 아니라, 도로·상하수도·공원등 이렇게 전체적으로 개발하는 것이 "재개발입니다. 즉, "재개발은 기반시설이 안 좋은 불량한곳에 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 건물을새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로가 좁고꼬불꼬불한 곳이 많은 서울 강북지역은 주로 "재개발"이 많이 있습니다. (예 : "아현동", "수유동")이러한 재개발 및 재건축의 근거 법령은 <도시 및 주거환경정비법(약칭:도정법)>입니다. 이 법에서도 재건축과 재개발을 다음과 같이 구분하여 규정하고 있습니다.• 재건축 : 기반시설이 양호한 곳은 "재건축"• 재개발 : 기반시설이 열악한 곳은 "재개발"개발 성격의 차이점재개발과 재건축은 개발 성격에서도 차이점이 발생합니다. 재건축은 주로 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 "민간 주도 성격이 강합니다. 이에 반해,재개발은 정부가 나서서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 "공공주도의 성격이 강합니다.• 재건축 : 주로 오래된 아파트를 신축 아파트로 바꾸게 되면, 매우 큰 폭으로 아파트 가격이 상승하게 되므로, 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 대부분입니다.• 재개발 : 주로 오래된 단독주택 다가구(원룸건물)빌라등이 밀집되어 있어서 이런 곳은 주민들의 각자사정도 다르고, 현 상태를 유지하면서 그대로 살기를 원하는 사람도 많고 해서, 주민들이 단합이 하여 사업을 진행하기가 쉽지 않습니다. 그래서, 재개발 대상지역의 주민들은 직접 나서서 하려는 경우가 많지 않고, 공공주도적인 성격이 매우 강합니다. 그러나, 저의 개인적인 생각으로는 최근 "주거정비지수제" 폐지 등 서울시가 획기적으로 재개발활성화 정책을 펼치고 있기 때문에, 민간 주도 성격의 재개발도 많아질 것으로 보입니다.통상적으로, 가격 상승의 요인이 더 많고, 민간이 먼저주도적으로 진행하려고 하는 "재건축에 대해서 훨씬더 많은 규제를 가하게 됩니다. 즉, 투기수요가 더 많은"재건축에 규제를 많이 하게 되고, 상대적으로 공공성이 많은 "재개발"에 대해서는 상대적으로 규제가 덜하게 됩니다.※참고 (재개발·재건축 추진 절차)• STEP 01. 정비 기본계획 수립• STEP 02. 안전진단(재건축인 경우)• STEP 03. 정비구역 지정• STEP 04. 추진위원회 승인• STEP 05. 조합설립인가• SETP 06. 시공자 선정• STEP 07. 사업시행인가• STEP 08. 종전자산평가• STEP 09. 조합원 분양신청• STEP 10. 관리처분계획인가• STEP 11. 이주철거•STEP 12. 조합원 동호수 추첨• STEP 13. 착공• STEP 14. 일반분양• STEP 15. 준공 및 입주• STEP 16. 이전고시 및 청산
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23.01.23
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일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 여부 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세 1가구 1주택 비과세 조건은 A주택 취득하고 1년 후 B주택 취득해야하고 B주택 취득 후 3년 이내 A주택을 매도 해야합니다.
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23.01.23
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상가출입문이 오래되서 닫히질않아요!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).보통 상가입대차에서 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).본 질문의 불편사항은 임차인이 수리를 하여 사용하시면 됩니다.
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23.01.23
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가계약금은 반환받을수 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매도자(임대인)과 매수지(임차인)간 계약금반환에 관한 약정을 하였다면 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 약정을 따로 하지 않았다면 매수자(임차인) 개인사정으로 계약취소시 계약금을 포기해야 되고 매도자(임대인) 개인사정으로 계약취소시 계약금의 배액을 상환해야 합니다.
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23.01.23
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전세계약갱신권은 무조건 사용가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 갱신을 거절할 수 있는 규정 및 사례는 다음과 같습니다.1호 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5호 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6호 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 -8호 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9호 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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23.01.23
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부동산 실거래가는 정확한가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에서 매매 계약서 작성 후 30일 이내 공인중개사는 실거래가 신고를 해야되고, 매수자 매도자 간 매매계약 후 30일 이내 당사자가 실거래가 신고를 해야합니다. 법적으로 허용하는 다운계약서, 업계약서 제외하고 계약서에 적힌 매매가 대로 시,군,구청에 신고를 해야하거 부동산관리시스템에 접속하여 신고를 해야합니다. 정부에서도 이를 통해 시세를 확인 할 때 참고하기 때문에 신뢰성이 있습니다.
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23.01.23
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부동산 가격에도 상한가 하안가가 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세에 대한 평균가격을 나타내어 상위 몇프로, 하위 몇프로의 시세를 상한평균과 하한평균가격을 수치상으로 나타 낸것입니다.주식처럼 상한가 하한가를 정해두진 않습니다.
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23.01.23
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입주 잔금 치를 때 전세내주면 어떻게 해야하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약을 먼저 작성한 후 전세 잔금날에 아파트 잔금을 치루면 됩니다. 잔금일 까지 전세세입자가 구해지지 않으면 대출을 한 다음 세입자가 나타나면 세입자 전세보증금으로 대출을 상환하면 됩니다.
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23.01.23
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임대아파트의 입주자격은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국민임대주택을 신청하려면 내국인이어야 하고, 성년자여야 하며, 세대구성원 전원 입주자모집공고일부터 임대차계약 종료일까지 무주택이어야 하며, 1세대 1주택에 한하여 신청이 가능합니다.성년자여야 함무주택세대구성원이어야 함1세대 1주택 한정하여 신청 가능함불법전대자 제한국민임대주택으로 공급되는 전용면적은 3가지(50 미만인 경우, 50 이상 60 이하인 경우, 60 초과하는 경우)로 구분되며, 전용면적에 따라 입주자격인 소득기준이 달라지고, 선정순위도 달라집니다.전용면적 50제곱미터 미만3인가구 기준 월평균소득 70% 이하만 신청 가능다만, 3인가구 기준 월평균소득 50% 이하부터 우선 공급됨전용면적 50제곱미터 이상 60제곱미터 이하3인가구 기준 월평균소득 70% 이하만 신청 가능전용면적 60제곱미터 초과3인가구 기준 월평균소득 100% 이하만 신청 가능국민임대아파트 소득기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 기준으로 합니다. 따라서 2023년에 모집되는 국민임대주택의 소득기준은 전년도인 2022년 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득을 기준으로 할 것입니다.그러나 연초라서 전년도 것이 산출되지 못한 경우에는 전전년도인 2021년 도시근로자 월평균소득을 기준으로 합니다. 아직 2022년 버전 도시근로자 월평균소득이 산출되지 않았으므로 2023년에 모집되는 국민임대는 당분간은 2021년 버전을 기준으로 하면 됩니다.해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 70% 이하이면 일단 모든 전용면적의 국민임대주택 신청은 가능하지만, 50제곱미터 미만은 월평균소득 50% 이하이면 우선 공급 받을 수도 있고(우선권을 부여하지 않는 경우도 있으므로 해당 공고문을 확인해야 함), 60제곱미터 초과는 월평균소득의 70%를 초과하더라도 100% 이하이면 신청이 가능합니다.3인가구 기준 월평균소득 70% 이하는 약 430~450만원 이하2인가구 기준 월평균소득 80% 이하는 약 260~390만원 이하1인가구 기준 월평균소득 90% 이하는 약 270~290만원 이하총자산가액은 세대구성원 전원이 보유하고 있는 자산을 합하여 3억원 ~ 3.25억원 이하여야 하고, 자동차는 3496만원 이하 또는 3557만원 이하여야 합니다.
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23.01.23
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재건축과 리모델링의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축재건축은 간단하게 말하면 구축 아파트를 '철거하고 다시 신축 아파트로 '재건'하는 것을 말합니다. '도시 및 주거환경정비법(도시정비법)'을 살펴보면 재건축이란 도로나 주차장, 상하수도·가스공급시설, 공원 등과 같은 정비기반시설은 잘 갖춰져 있지만, 건축물 자체에 노후화가 진행되어 거주의 안전성과 환경이 열악해진 경우에 그 주택을 철거하고 그 위에 다시 주택을 건축하는 것을 의미합니다. 주택시설은 물론 정비기반 시설까지 모두 새로 구축하는 재개발과 달리 건축물만을 새로 올리는 사업방식이기 때문에 주변 오래된 아파트 단지들에 붙어있는 'OO아파트 재건축 사업 승인'처럼 대부분준공 30년 이상의 구축 아파트들이 그 사업 대상이 됩니다. 재건축 조건은 서울의 경우 준공30년 이상, 안전진단은 A~E등급 중 최소 D등급 이하(D, E 등급)를 받아야 사업 추진이 가능합니다.기본계획 수립 안전진단→ 정비구역 지정 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 시공사 선정 → 사업계획 인가 관리처분 인가 → 이주·철거→ 착공·일반분양 준공·입주리모델링1990년대 이후에 지어진 아파트들은 2020년대를 맞이하면서 준공 20년을 넘기게 됩니다.준공 20년이 지나면 시설은 물론 건물 자체의노후화가 상당히 많이 진행되었겠지요. 하지만그 보다 더 구축인 아파트들과 비교했을 때 안전진단과 같은 재건축 요건 통과가 어렵습니다.또 앞에서 살펴본 것처럼 재건축 사업 자체가오랜 시간(10여 년의 세월을 필요로 합니다....)이 소요되고, 규제도 강화되면서 재건축 진행의추진 속도는 더욱 늦어지는 경우들을 많이 볼수 있습니다. 그러다 보니 재건축의 대안으로떠오른 것이 바로 아파트 리모델링입니다. 아파트 리모델링은 재건축과 달리 준공 후 15년이지나면 사업 추진이 가능하고, 수평증축 리모델링의 경우는 안전진단도 최소 D등급을 받아야하는 재건축보다 조건이 까다롭지 않습니다.건축계획→ 1차 안전진단 지구단위 계획→ 1차 안전성 검토(수평증축은 제외)→건축심의 2차 안전성 검토 (수평증축은 제외) 리모델링 허가(사업계획 승인) 이주철거 2차 안전진단(수평증축은 제외) → 착공→ 준공·입주아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 공사 기간에는 차이가 날 수 있습니다. 그래도 평균 10년 정도 걸리는 재건축에비해 사업 기간 약 3년, 공사기간 2~3년으로 사업계획 후 5~7년 내에 완료됩니다.그만큼
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