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요즘 전세 계약서에는 특약으로 대항력 조항이 들어가나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 기재를 해야지 분쟁이나 소송에서 확실해 질 수 있습니다. 그리고 구체적이고 상세하게 적는게 좋습니다.예를 들어 세입자가 대항력이 생기기전까지 해당 주택을 담보로 대출받지 않는다.에서 추가하여 임대인이 대출을 받는다면 계약을 취소하고 임대인은 계약금 및 나머지 돈을 반환한다. 라는 식으로 구체적으로 작성하는게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세계약시 인터넷확정일자 궁금합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인터넷 등기소에서 확정이자란에 들어가서 계약서상의 내용을 그대로 적어주고 계약서를 첨부하면 됩니다. 확정일자 신청완료 문자오면 확정일자 받은 계약서 출력해서 보관하고 있으면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세보증보험을 드는 시기는 언제인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 임대인에게 송금하고 전세 계약서 작성 후 임차인은 전세보증보험 신청을 해서 가입 심사를 받습니다. 계약서 특약사항에 전세보증보험 가입이 안될 경우 계약취소 및 계약금 반환 관련 문구를 작성하시기 바랍니다. 전세 계약기간 중 전세보증보험에 가입하고 싶은 경우 HUG주택보증고사와 HF한국주택금융공사의 경우 전세계약기간 1/2 지나기 전, SIG서울보증의 경우 계약일로부터 10개월 이내(전세계약기간2년기준) 에 신청하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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요즘전세사기가속출하고있는데 전세보증보험을가입해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험은 보증기관 지사에 방문 신청하거나 쉽게 카카오페이나 네이버 전세금반환보증 등에서 신청하시면 됩니다. 보증기관 HUG주택보증공사 HF한국주택금융공사 SIG서울보증 이 있습니다. 3억 기준 보증료 4만~5만 정도 예상합니다. 임대인이 사망하는 경우(상속인 상속포기)가 아니면 전세종료 시점에 임대인이 전세보증금을 반환하지않는다면 보증보험 이행청구를 통해 전세보증금을 받을 수 있습니다. 이행청구 후 1~2달 정도 시간이 소요 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세계역한지 3개월됬는데요 전세금이 너무 떨어졌어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.선생님의 사황에 맞게 결정하시면 됩니다.금액이 많이 떨어졌다면 떨어진금액으로 금전적으로 활용이 가능하다는 이점이 있습니다.[참고]계약갱신에 의한 계약 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다.임차인이 의사통보를 한 날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생하여 임대인은 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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전세재계약시 변동사항이없으면 어떻게하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 갱신시 계약 조건에 변동이 없으면 계약서를 작성 안 하셔도 됩니다. 전세보증금 변동이 없다면 확정일자도 안받으셔도 됩니다.처음 전세보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
22.12.28
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집주인입장에서 월세계약시 주의사항 및 특약 뭐가있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 임차인이 부담반려동물 사육 금지(사육금지 및 계약해지하고 보증금 반환) *이웃에서 민원때문 이웃 간 갈등 방지위해벽지 훼손 시 원상복구에 관한 문구임차인의 고의 또는 과실로 기물 파손시 임차인이 비용 부담등등
경제 / 부동산
22.12.27
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월세 살고 있는 임대인 인데 집에 보일러가 고장난 것은 누가 고쳐야 하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러의 수리 및 교체는 임대인의 비용부담으로 수리 및 교체를 해야 합니다. 아래에 판례를 참고 하시기바랍니다.임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다.난방시설의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
경제 / 부동산
22.12.27
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원룸 계약서를 다시 작성하면 확정일자를 다시 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.보증금 금액 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 되고, 확정일자도 안받아도 됩니다. 보증금 그대로에서 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 새임대인은 임차인들의 계약서를 보관하고 있으며 새임대인이 계약서 작성을 권하면 그때 계약서를 작성하면 됩니다. 연말정산때문에 새임대인과 작성한 계약서 작성이 필요하다고 말해보시길 바랍니다.2.계약서 새로 작성한다고 불이익은 없습니다. 새로 작성하는 계약서에 전계약서의 계약조건 그대로에 임대인 인적사항에 새임대인 인적사항을 쓰고 도장을 찍으면 됩니다. 그리고 임차인 도장을 찍거나 사인을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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전세집 계약시 반드시 챙기고 확인해야 할 사항은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험은 보증료를 납부하지만, 임대인이 사망하는 경우가 아닌 이상 100% 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 방법입니다. 임대인이 계약만료 시점에 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 이행청구를 신청하면 1달~2달 이내에 보증기관으로부터 보증금 금액을 받을 수 있습니다.최소한으로 예방할 수 있는 방법은대출+총보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어간다면 위험하다고 보기때문에 가급적 피하시길 바랍니다. 임차인의 전세보증금으로 집주인의 대출을 상환할 경우 계약서 작성시 특약사항에 근저당권 말소를 안 할경우 계약취소 및 계약금 반환에관한 문구를 작성하셔도 됩니다.혹은 대항력 및 우선변제권의 효력 발생 이전에 권리변동으로 임차인이 불리한 경우 발생 시 계약취소 및 모든 금액 반환에 관한 문구도 작성할 수도 있습니다.계약서 작성하고 대항력(전입신고+이사)을 갖추고과 계약서에 확정일자를 받으시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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