전문가 프로필

답변 내역

부동산중개수수료가 얼마일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금(보증금+월세×100) 65,000,000원으로5천만원~1억 미만 상한요율 0.4%(30만원 초과시 30만원 지불)65,000,000 × 0.4% = 260,000원부가세 10%를 포함 한다면286,000원이 되겠습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
0
0

월세 중 새로운 세입자와 계약체결시 부동산비는 누가 내나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 전 계약해지 시 새로운 임차인과 임대인이 새계약을 시작한다면 현임차인이 중개보수를 부담하는 조건으로 계약을 마무리합니다.현 임차인이 준비해야 될 것은 없고 이사나가는 날 전기세, 가스비 등을 정산하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.04
0
0

전세보증보험가입시 전입신고 안해도 괜찮나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통상 전세보증금반환보증보험으로 집주인에게 떼인 보증금을 받으려면 ‘확정일자, 전입신고, 점유’ 이 세 가지 조건을 유지해야 합니다. 전세만료 후 전세보증금을 돌려받지 못 할시 전세보증보험 이행청구를 해야되는데, 이때 제출서류 중 임차권등기명령 결정문과 임차권등기명령기재된 등기부가 있습니다.임차권등기명령 신청을 위해서 처음 대항력(전입신고+이사)을 갖추고와 확정일자를 받으시거나 임차권등기명령 신청 후 등기부에 임차권등기가 기재되었을 때의 시점으로 우선변제권(대항력(전입신고+이사)+확정일자)의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
22.12.04
0
0

상가 재계약은 몇년으로 하나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 10년은 계약갱신요구권을 지칭하며, 2018년 10월 16일 이전까지는 임차인의 계약갱신 요구 기한이 도합 5년이었습니다.2018년 10월 16일 이후부터 적용되기 시작한 도합 10년의 개정된 법이 시행되고 있습니다※2018년 10월 16일 이전 체결한 계약이며 동시에 5년의 기간을 이미 임차한 상태라면, 2018년 10월 16일 이후 계약을 갱신하면서 10년을 적용받을 수 없습니다.임차인이 총 10년간10년간 갱신청구권을 행사할 권리가 있다면 임대인은 거부사유(3기 차임의 연체, 임대인동의없이 전대, 법에서정한 건물철거사유,서로합의하에 상당한 보상의 경우등)가 아니라면 임차인의 계약갱신청구를 거부할 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.04
0
0

전세계약만료로 전세청구권사용시 5퍼센트로 인상할때 그부분 월세가능여부가 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있고 전세보증금의 5%이내에서 협의해서 인상할 수 있습니다. 그리고 인상된 부분을 월세로 변환해서 지불할 수 있습니다. 특약사항에 계약갱신청구권에 의한 계약이라는 문구도 기재하시기바랍니다.계약갱신청구권에 의한 계약서작성시 전세보증금이 인상되었다면 갱신된계약서에 확정일자를 받으시거나 전세권 설정을 했었다면 전세권설정도 하셔야됩니다. 전 계약서의 확정일자 효력이 그대로 유지되면서 증액된 금액만큼 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
22.12.04
0
0

Lh 전세임대 구할때 임대인이 전세임대를 선호하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.LH에서 대출심사 후 대출요건에 맞다면 임차인을 위해 대출을 해주고 임대인에게 전세보증금을 보내기때문에 LH전세대출을 꺼려하는 임대인은 못 봤습니다.
경제 / 부동산
22.12.03
0
0

부동산 반전월세 2년살고 묵시정 계약2년 끝나고 다시 재계약시 계약서 다시 써야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신이 계속 이어지고 있는 것으로 전계약조건 그대로 계약이 진행 됩니다. 이때 계약서를 따로 작성안하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.03
0
0

전세 2년 계약 후 갱신하여 4년이 지난 후 다시 추가로 재갱신시 필요한 것?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금액 변동이 없다면 똑같이 계약서 작성은 안하셔도 됩니다. 그리고 전세보증금액에 변동이 없다면 확정일자를 처음 받았거나 전 갱신계약서에 받았다면 그대로 효력이 유지되므로 다시 받지않아도 됩니다.전세보증금의 증액이 있다면 증액된 금액만큼 우선변제권의 효력을 받아야되기때문에 확정일자를 받아야됩니다. 이때 이전 확정일자의 효력도 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
22.12.03
0
0

전세 구할때 조심해야 하는부분 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임장시 공인중개사에게 등기부 확인 요청.계약서 작성 시에도 등기부 확인(권리관계 확인, 을구에 근저당권설정 확이과 채권최고액 확인-있다면 주인이 전셋집을 담보로 대출함. )* 채권최고액은 은행이 실제 대출금의 120~130%로 설정함전셋집 매매시세 확인(인터넷과 어플등으로 주변 주택 매매 시세를 확인, 공인중개사에게도 시세 확인)대출금+전세보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 위험하다고 봅니다.(이 경우 보증보험에 가입 힘듦)계약서 작성 시 전세보증금액, 임대인, 전세기간, 특약사항 확인하기.*등기부에 근저당권 설정이 없을 경우 특약사항에 잔금 후 전입신고 및 이삿날에 근저당권 설정을 하거나 및 권리관계에 임차인이 후순위 가 될 경우 계약이 취소되고 임대인은 계약금과 잔금을 임차인에게 반환한다.라는 문구를 작성하셔도 됩니다. *등기부에 근저당권 설정이 있고 임차인의 전세보증금으로 임대인이 대출을 상환하는 경우 특약사항에 등기부 상 근저당권 설정 말소를 하고 말소를 하지 않을 경우 계약이 취소되고, 임대인은 계약금과 잔금을 반환한다라는 문구를 작성하셔도 됩니다. 불안하시다면 전세보증보험 가입 가능 여부 확인후 가입.(보증기관에 따라 가입기간이 계약시점부터 1/2 이전까지, 계약시점부터 10개월 이전까지가 있고 보증금액 상한선도 있음)
경제 / 부동산
22.12.03
0
0

이사후 전입신고는 언제까지 해야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 기혼자라면 세입자 가족 중 일부를 남겨두는 방법을 선택하면 기존에 살았던 집과 새로 이사할 집 모두 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 부부가 함께 거주한 경우라면 배우자 한 명을 남겨두고 계약당사자가 이사할 곳에 전출하면 됩니다. 기존 집에서는 부부가 함께 전입신고와 확정일자를 받은 상태기 때문에 전출하는 배우자만 전입신고를 해야 합니다. 그리고 전셋집 내부에 짐도 조금 남겨두시면 됩니다.꼭 부부 사이가 아니더라도 성인이 된 자녀를 남겨두고 부모가 전출해도 문제가 없고 주민등록상 함께 거주하는 가족이라면 누구든 세입자로서의 대항력과 우선변제권이 유지될 법적 근거가 됩니다. 새로 이사할 곳에 계약당사자가 아닌 가족 누구든 먼저 전출시켜도 문제는 없습니다.기혼자가 아닌 혼자이시라면 계약 종료 시점까지 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기 신청은 해두는 것이 좋다. 임차권등기를 신청하면 등기부에 임차권등기라고 기재됩니다. 그리고 이사를 가서 새 전셋집에 전입신고를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
22.12.03
0
0