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부동산 임대계약시 확정일자를 받으라는데 생소한 내용이라?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력 (전입신고 + 이사) - 대항요건을 구비하면 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력이 발생합니다. 쉽게말해서 임차인은 임대차기간이 끝날때까지 임대차한 부동산을 계속 사용할 수 있는 권리를 가질 수 있는 것입니다.확정일자 (주민센터에 가서 계약서에 확정일자 도장을 받음)우선변제권 (대항력+확정일자) - 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 환가대금에서 후순위 권리자, 기타 채권보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.*최우션 변제권 - 대항력을 갖추고 있고, 보증금이 법에서 정한 일정금액 이하인 소액 임차인일 경우 경매 시 국세, 임금체불금액 이후 다른 것보다 먼저 0순위로 변제 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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임대차보호법? 으로 계약 기간을 2년간 연장할 수 잇는걸루 알고있는데요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 임대인 또는 임차인이 계약갱신에 대한 의사를 통보하면 계약갱신 청구권에 의한 계약이 진행됩니다. 계약갱신 시 임대인은 전세보증금 또 임대료의 5% 이내로 인상할 수 있습니다. 그래서 계약갱신청구권에 의한 계약서를 작성시 증액된 보증금을 계약서에 작성하게 됩니다. 임차인이 5%를 초과하는 금액을 지불할 시 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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상가 임차인이 계약 기간안에 계약해지를 요구할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 및 제10조제5항).임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).위 상가임대차보호법상 묵시적갱신 후 사장님께서 계약해지를 통지한 날로 부터 3개월 후에 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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상가 임대차계약에서 자동 갱신시 중간 계약 해지기간은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 및 제10조제5항).묵시적 갱신 후 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).
경제 / 부동산
22.11.30
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1년전 집주인이 전세 4천을 요구해서...
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약이 만료되고 재계약 의사 없이 이사를 간다고 통보했음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 보증금을 받을 때까지 이사가지 않고 점유를 하거나 점유하고 있다가 새임차인을 찾아 보증금을 받고 이사가는 방법과 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 등기한뒤 이사하는 방법이 있겠습니다. (임차권등기명령 전 내용증명 우편(임대인의 주소와 성명, 임대차계약기간과 보증금액, 보증금 미반환 시 법적조치와 비용 및 손해배상을 청구한다는 내용을 자세히 기재)을 송달하여 강력한 의사표시를 하시면 됩니다.)임차권 등기 명령은 임대인의 승낙을 요하지 않고, 임차인 단독으로 신청이 가능합니다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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전세 계약기간 종료후 전세보증금을 집주인이 반환하지 않을 때 이사 및 전입신고?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 전화와 문자 상으로도 안되면 내용증명을 우편으로 송달하여 임대인에게 강력한 항의 의사표시를 합니다. 내용증명에는 집주인 주소와 성명, 임대차계약기간과 보증금액, 보증금 미반환 시 법적조치와 비용 및 손해배상을 청구한다는 내용을 자세히 작성합니다. 그래도 안된다면 임차권등기명령을 시청하시면 됩니다. ※ 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 단서).따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.※ 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제5항 본문).다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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전세 계약이 끝나서 돈을 돌려달라 그랬는데 돈이 없다고 못 준다네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전화와 문자로 요구를 해보고 안된다면, 내용증명을 우편으로 송달하여 임대인에게 강력한 항의 의사표시를 합니다.내용증명에는 집주인 주소와 성명, 임대차계약기간과 보증금액, 보증금 미반환 시 법적조치와 비용 및 손해배상을 청구한다는 내용을 자세히 작성합니다. 이렇게 해도 안된다면 임차권 등기명령을 신청합니다.임차권 등기 명령은 임대인의 승낙을 요하지 않고, 임차인 단독으로 신청이 가능합니다. 보증금을 못 돌려받고 다른 곳으로 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다*임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
경제 / 부동산
22.11.30
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세입자 중도 퇴거시 중개수수료 부담 주체는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약갱신 후 계약서 만기일은 2023년 7월 16일입니다. 특약사항 상 '만기 전 1개월은 만기로 본다'는 중개보수 부담에 대한 분쟁을 방지위한 것으로 판단됩니다.2.계약갱신 당시 이부분으 어떻게 협의 했는지 궁금합니다. 해석 상 애매모호합니다. 계약 만료 전인 6월 16일 이후 7월 16일 사이에 임차인이 이사를 갈 경우 임대인이 중개보수를 부담한다고 해석 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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동일 아파트에 전세 갱신권청구(2+2) 이후 전세계약을 새롭게 하면 다시 갱신권을 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아 니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서, 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우 라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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전세계약이 유의해야 할 점은 무엇이있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임장시 공인중개사에게 등기부 확인 요청.(권리관계 확인) 계약서 작성 시에도 등기부 확인(권리관계 확인, 을구에 근저당권설정 확이과 채권최고액 확인-있다면 주인이 전셋집을 담보로 대출함. )* 채권최고액은 은행이 실제 대출금의 120~130%로 설정함전셋집 매매시세 확인(인터넷과 어플등으로 주변 주택 매매 시세를 확인, 공인중개사에게도 시세 확인)대출금+전세보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 위험하다고 봅니다.(이 경우 보증보험에 가입 힘듦)계약서 작성 시 전세보증금액, 임대인, 전세기간, 특약사항 확인하기.*등기부에 근저당권 설정이 없을 경우 특약사항에 잔금 후 전입신고 및 이삿날에 근저당권 설정을 하거나 및 권리관계에 임차인이 후순위 가 될 경우 계약이 취소되고 임대인은 계약금과 잔금을 임차인에게 반환한다.라는 문구를 작성하셔도 됩니다. *등기부에 근저당권 설정이 있고 임차인의 전세보증금으로 임대인이 대출을 상환하는 경우 특약사항에 등기부 상 근저당권 설정 말소를 하고 말소를 하지 않을 경우 계약이 취소되고, 임대인은 계약금과 잔금을 반환한다라는 문구를 작성하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.30
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