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전세사기 사전에 알수있는방법이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전세집을 담보로 대출을 받았는지 등부 을구에 근저당권설정이 되어있는지 확인합니다. 근저당권설정이 있을경우,전세보증금+대출금액이 전세집 매매시세의 70~80% 넘어간다면 위험하다고 봅니다.등기부 근저당권 설정 옆에 채권최고액이 있는데 채권최고액은 임대인이 실제 대출받은 금액의 120~130%입니다.근저당권설정이 없을 경우, 안전하다고 봅니다.다가구주택의 경우(원룸건물) 임대인은 원룸건물의 각호별로 보증금이 얼마라고 공인중개사에게 상세하게 말해줄 의무는 없습니다. 그래서 공인중개사는 대략적인 총보증금을 확인할 수가 있거나 임대인이 말하기 싫어한다면 알수가 없습니다.(대부분은 총보증금정도는 가르쳐줌)안전한 전세집계약 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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사무실, 아파트형 공장 등도 5%인상 제한이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정상적으로 사업자등록을 마친 상업시설을 영업용으로 임대를 했거나 임차를 했을 때에만 해당됩니다. 건물의 실용도로 이용하시면 해당됩니다.그리고 상가임대차보호법상 환산보증금 초과하지 않는다면 1년 마다 최대 10년간 임대료를 5%이내의 인상할 수 있습니다.(환산보증금=보증금+(월세×100)서울 9억서울 제외한 수도권 과밀역제권 6억9천인천, 부산, 대구, 대전, 울산, 광주 5억4천그 외지역 3억7천)만약, 5%를 초과한 금액을 지불했다면 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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원룸 전세 계약관련 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인도 자녀분이 거주한다는 걸 알고, 임대인에게 전세보증금 송금시 어머니 이름으로 송금하였다면 문제 없습니다. 다음엔 걱정안하시려면 계약서 특약사항에 전세보증금은 어머니가 송금했고, 거주는 자녀분이 하며 계약만료시 어머니에게 전세보증금을 반환한다라는 문구를 작성하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.19
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계약갱신청구권 사용 후 중도 해지?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사 후 중도퇴실 시 의사통보 후 3개월 후에 법적효력이 발생하는 부분이라서 3개월 후에 임대인이 보증금을 반환해야된다가 아니고 할 수도 있습니다. 그래서 새 임차인이 없을 경우 임대인은 보증금을 반환 안 해도 됩니다. 임대차보호법에 3개월 후에 법적효력이 발생한다. 라고만 명시해놨습니다. 계약갱신 요구권 행사 후 중도퇴실 시 부동산수수료는 묵시적갱신 후 중도퇴실 시와 같습니다. 임대인이 부동산 수수료를 부담합니다. 계약종료까지 많이 남은 상태여서 주인분과 원만한 협의를 해야되겠습니다.
경제 / 부동산
22.11.16
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이 오피스텔 임대차 계약... 진행해도 될까요? 임대인 없는 계약입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성시 일단 임대인 인적사항과 등기부에 적힌 인적사항, 통장이름 등을 확인하시고, 보증금 송금하기 전에 전화해서 보증금과 월세 금액 서로 확인하시고 이것저것 확인해보시면 됩니다. 녹음 동의얻고 녹음하셔도 됩니다.확인하고 싶은신거있으면 그자리에서 확인해보시면 됩니다.만약 잘 못이 있다면 중개사도 책임이 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.14
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전세보증금 감액하고 재계약시 갱신청구권사용?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 선생님 말씀대로 새로 작성하는 계약서 특약사항에 계약갱신요구권 행사에 의한 계약서라는 문구를 작성하시면 됩니다.그리고 감액된 금액도 작성하여 확인하시기바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.14
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임대차계약 기간중 임대보증금 반환은 언제 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사에 의한 계약 중 중도퇴실시 임차인이 이사간다고 통보한 날로부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생해서, 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환할 수 있습니다. 3개월 내에 새임차인을 빨리 구한다면 임대인은 보증금을 반환할것이고, 새임차인을 빨리 구하지 못 한다면 3개월 동안 월세를 지불해야됩니다.
경제 / 부동산
22.11.14
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월세 계약기간이 끝난 후 자동갱신시 아무때나 계약해지 요청이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 후 중도 퇴실 시 임차인이 이사간다고 임대인에게 통보한 날로부터 3개월 후에 법적 효력이 발생합니다. 그래서 새임차인이 안구해지면 임대인은 3개월 후에 보증금을 줄 수 있고, 3개월동안 월세를 지불해야됩니다.그래서 묵시적갱신 후 중도퇴실 시 3개월 전에는 이사간다고 말하는게 좋습니다.그리고 묵시적 갱신 후 중도퇴실시 부동산수수료는 임대인이 부담합니다.
경제 / 부동산
22.11.14
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전세금 인상없이 연장할때 계약서 다시 작성해야 하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세금 인상 없이 계약이 연장 되었다면 계약서 새로 작성 안하셔도됩니다.대항력과 확정일자의 효력이 계약 종료될 때까지 그대로 유지 됩니다.전세금 인상이 된다면, 새계약서에 확정일자를 받아두셔야됩니다. 전 계약의 법적효력이 그대로 유지되며서 인상된 금액에 대해서도 법적효력을 받습니다.
경제 / 부동산
22.11.14
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권리금에 대한 부동산 수수료 어떻게 계산하나오
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금에 대한 부동산 수수료는 정해진게 없습니다.보증금과 월세에 대한 부동산 중개 수수료는 0.9%를 초과할 수 없습니다.중개수수료는 3,420,000 (+ 부가세 10% 342,000) = 3,762,000 원 입니다.
경제 / 부동산
22.11.14
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