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부동상법이자꾸바껴서 전세법이궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6개윌~2개월 전까지 임차인과 임대인 모두 계약에 관해 의사통보가 없었고, 계약만기 후에도 임차인이 계속 거주 하고 있는 상황을 묵시적갱신이라고 합니다.묵시적갱신은 계약갱신청구권과 별도로 처음 2년 계약 후 묵시적갱신으로 전계약과 동일하게 2년을 거주하게 되고, 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 그래서 총 6년을 거주할 수 있습니다.계약갱신청구에 의한 계약으로 2년을 연장 할 경우, 임대인은 전세보증금의 5%이내로 전세금을 인상할 수 있습니다. 만약 당사자간의 합의가 제대로 이루어 지지 않을경우 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따라 통상적인 차임증감청구권을 행사할 수 있고, 분쟁조정절차를 통해서도 요건이 충족된다면 증액할 수 있습니다.임대인이 실거주 목적을 임차인에게 통보한다면 임차인은 거부할 수 없고, 계약기간이 만료되면 이사가야됩니다.
경제 / 부동산
22.11.05
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원룸의 임대차 계약이 아직 5개월이 남았는데 계약해지하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 집주인에게 회사에서 다른 곳으로 인사발령이 나서 이사해야된다고 말씀드립니다.어쩔수없이 이사를 가야되는 상황이라 임대인도 이해할겁니다.계약서 특약사항에 계약만료 전 중도퇴실시 부동산수수료는 임차인이 부담한다. 그리고 새로운 임차을 구하고 나간다라는 문구가 있다면 선생님께서 주변 여러 부동산에 말해두거나 카페에 방사진을 올려서 최대한 빨리 새임차인을 찾기위해 노력합니다. 중도퇴실시 부동산 수수료는 임차인이 부담한다라는 문구가 없던라도 보편적으로 임차인이 부담을 하고있습니다.계약 후 중도퇴실시 임대인이 보증금을 바로 반납할 의무는 없습니다. 계약기간이 있기때문에 계약기간 내에 반환하면 됩니다부동산수수료는 새 임차인이 선생님방을 계약한다면 부동산수수료를 주인(주인이 부동산에 줌)이나 그방을 중개한 부동산에 주시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.05
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전세 갱신권 사용 특약 관련문의?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신에 의한 계약일 때의 중도퇴실인지,계약만료로 나가시는지 모르겠지만,일단 계약만료 시 임대인은 전세보증금을 반환할 의무가 있습니다. 그리고 특약사항에도 명시해놓았기때문에 임대인은 계약이 끝나면 전세보증금을 반환해야합니다.계약이 끝났는데도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않으면 먼저 대화로 풀어보시고, 대화로도 안 된다면 내용증명우편을 보내봅니다. 그래도 안되면 임차권등기명령을 신청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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전세재계약시 꼭 공인중개사를 끼어야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.@보다 안전한 계약을 위해 부동산에서 계약서를 작성을 합니다.@계약갱신에 의한 계약서 작성시 임대인,임차인 두분이서 작성하시면 됩니다.증액된금액과 특약사항에 계약갱신에 의한 계약서라는 문구를 넣어주시고, 증액된 전세계약일 경우 행정복지센터에 가셔서 확정일자를 받아두시길 바랍니다.그리고 계약서 작성 전 등기부에 대출이 있는지도 확인하길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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보증금과 월세 계산방법 알려주세요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.5,000만원 미만 : 상한요율0.5% (한도20만원, 20만원 초과 시 20만원)5,000만원~1억원 미만 : 상한요율0.4% (한도30만원, 30만원 초과시 30만원)1억원~6억원 미만 : 상한요율0.3%6억원~12억원 미만 : 상한요율0.4%12억원~15억원 미만 : 상한요율0.5%15억원 이상 : 상한요율0.6중개수수료 계산법[보증금 + (월세×100) ] × 상한요율 (단,이때 계산된 금액이 5,000만원 미만일 경우, [보증금 + (월세×70) ]× 상한요율 로 계산한다.)예) 보증금1,000만원 월세50만원1,000만원+ (50만원×100) = 6,000만원6,000만원×0.4% =24만원(부가세 10% 별도)어렵다면 네이버 부동산계산기나, 부동산계산기어플을 활용해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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전세만료시 집주인이 보증금을 주지 못할경우 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령이라는 것이 있습니다.먼저 계약만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 대화로 먼저 풀어보고 안된다면 내용증명은 보내시고 임차권등기명령신청을 하시면 됩니다.임차권등기는 임대기간이 종료 된 후 보증금을 을 돌려받지 못한 경우 임차인이 단독으로 등기 할 수 있도록 함으로써 거주이전의 자유를 보장하게 하기 위해 주택임대차보호법으로 제정되었습니다.임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우 법원에 임차권등기명령신청을 하면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮겨도 괜찮으며, 임대인의 동의나 승낙을 요하지 않고 임차인 단독으로 신청이 가능합니다.주택임차권등기명령신청은 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물 등기사항증명서 을구에 기록되는 것을 확인할 수 있습니다.이후 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않을 시 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아두었다가 부동산 강제경매를 신청할 수도 있습니다.되도록 대화이후 보증금을 돌려받는게 가장 좋지만 혹시나 돌려받지 못 한다면 임차권등기명령을 활용해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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전세 2년계약 중도 이사가려는데..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.5,000만원 미만 : 상한요율0.5% (한도20만원)5,000만원~2억원 미만 : 상한요율0.4% (한도30만원)1억원~6억원 미만 : 상한요율0.3%6억원~12억원 미만 : 상한요율0.4%12억원~15억원 미만 : 상한요율0.5%15억원 이상 : 상한요율0.6%예시) 전세금 1억 아파트 중개수수료1억 × 0.3%= 300,000만원상한요율이내에서 결정하기때문에 협의하여 가격조절할 수 있습니다. 네이버나, 부동산계산기어플에서도 확인할수있습니다.
경제 / 부동산
22.11.04
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전세계약갱신 후 중도퇴거 시 보증금 반환시기
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다른 여러 부동산에 전화나 방문하셔서 최대한 빨리 새로운 임차인을 찾는게 좋을 것같습니다.계약갱신에의한 계약 후 중도퇴실하신다면, 통보하고 3개월 후에 법적 효력이 발생하기때문에 3개월 후에 전세 보증금을 받으실 수 있습니다. 계약갱신에 의한 계약은 묵시적갱신(묵시적갱신 후 중도퇴실할 경우 현임차인이 부동신수수료를 부담하지않는다)과 같은 걸로 봐서 부동산수수료를 부담하지 않습니다.하지만 특약사항에 중도퇴실 할 경우에 임차인이 새임차인을 구하고 부동산수수료는 임차인이 부담한다라는 문구가 있어서 선생님께서 수수료를 부담해야됩니다. 계약만료일까지 새임차인이 없다면 수수료를 부담하지 않으셔도 됩니다.법적으로는 3개월 후 보증금을 돌려받으실 수 있습니다. 임대인과 먼저 이야기해보신 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 내용증명우편을 보내보시기바랍니다.임대차조정위원회에 한번 상담받아보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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전세 연장시 다시 계약서 작성해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 금세금 조정이 없다면, 계약서 작성안하셔도 됩니다. 계약만료 6개월 전~2개월 전까지 내용증명우펀이나 문자로 전세계약갱신을 한다고 통보하시면 됩니다. 부동산에 가지 않고 임대인이 계약서를 작성하자고 한다면, 등기부에 전세기간 중 임대인이 전세집을 담보로 대출을 받았는지 확인하시기바랍니다. 등기부에 근저당권설정을 찾으시고 설정한 기간도 확인하시기바랍니다.2.위험을 방지하기위해 부동산에서 계약서를 작성하시면 됩니다. 금액은 정해져있지 않아서 부동산에 가시거나 전화로 물어보시면 됩니다.3. 거주하시다가 매매금액이 전세금보다 낮게 된다면 전세보증보험가입이 안됩니다. 현재 이런 상황의 전세가 많아 졌습니다.대출이 없고 전세금액이 매매금액보다 적고 불안 하시면 보증보험에 가입하시는걸 추천드립니다. 3억기준 월 3만원정도 납부하시면 됩니다. ♤통상적으로 전세금+대출금액이 매매금액의 70~80%이면 위험하다고 보고있습니다.
경제 / 부동산
22.11.03
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리모델링 하면 매도 할때 유리한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.헌집보다 리모델링한 집이 인물이 훨씬 좋아져서 시각적으로 더 선호하게 됩니다. 헌집일 경우에는 시세 혹은 시세보다 낮은 가격을 제시하고, 리모델링한 집은 거주환경이 향상하기 때문에 시세보다 높은 가격을 제시할 수 있습니다.직접리모델링을 한다면 비용을 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.양도세를 납부해야된다면, 리모델링 혹은 수리한 가격을 영수하여 잘 보관하였다가 양도세 납부할때 경비처리를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.02
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