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부동산 통해서 오피스텔 임대하려는데, 수수료는 얼마나 줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.※월세 임대차 중개보수 계산식 -> 환산보증금 × 요율 = 중개보수 (부가세 별도)*환산보증금 = 보증금+(월세 × 100)오피스텔 월세 임대차 요율 0.4%입니다.500만원 + (45만원 × 100) = 200,000 (부가세 10% 2만원 별도)총합계 220,000원 계약서 작성하고 당일 또는 다음날 입주한다면 당일 전입신고와 확정일자를 동시에 합니다. 이사일이 며칠 후라면 먼저 확정일자를 받고 이삿날 전입신고를 하면 됩니다. 전입신고를 하고 확정일자를 받아야지 대항력과 우선변제권을 갖추어 다툼, 분쟁, 경매 시 법적 보호를 받을 수 있습니다. 계약서는 잘 보관해두시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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임차권등기 명령과 확정일자는 어떻게 다른지 알고 싶어요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선번제권의 요건 중 하나입니다. 확정일자를 받으면 당일 효력이 발생합니다.대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자 = 우선변제권을 가집니다. 대항력 또는 확정일자 중 한 가지 요건이 없다면 우선변제권을 가질 수 없습니다. 우선변제권은 경매 시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 경매 시 낙찰가에서 권리순위대로 배당을 받습니다. 낙찰가에서 선순위채권자들이 배당을 받고 본인 순서에서 남은 금액에 따라서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 임차권등기명령은 계약 종료 후에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 이사를 가더라도 이전의 대항력과 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 임차권등기명령 신청 후 등기부에 임차권등기명령이 등기가 된 것을 확인 한 후 이사를 가야합니다. 임차권등기명령이 등기부에 등기되고 이사를 간 후 경매에 넘어가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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입주전 월세 보증금을 미리 넣어도 괜찮을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서작성 시 문제가 없었다면 보증금을 미리 넣어도 됩니다. 임대인 이름의 다른 계좌번호에 입금해도 되고 다른사람 이름의 계좌번호라면 입금 전 해당 계좌의 인물의 연락처를 받아 전화를 하여 입금이유에 대해서 이야기를 해야 합니다. 원래는 등기부상 소유자의 이름 계좌번호로 입금해야됩니다. 전입신고도 평일에 하는 것이 좋습니다. 주말에 전입신고를 할 경우 주말에 주민센터 운영을 하지 않기때문에 평일에 방문해서 전입신고를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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임차인 퇴거 시 부동산의 역할에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산이 마무리까지 해주는 것은 서비스로 할 수도 있고 구두로 퇴거에 대한 정보를 알려줄 수도 있습니다. 임차인과 직접하는 것이 가장 빠르게 할 수 있습니다. 중간에 부동산이 임대인에게 전달하고 임차인에게 전달하고 시간이 소요되고 전달과정에 말이 달리 전달 될 수 있습니다.부동산에서 단칼에 거절을 하지 않으니 한번 문의드려보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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집주인이 임차권등기 명령 결정을 피하는 경우?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령을 신청하면 등기부에 임차권등기라고 등기가 됩니다. 그래서 다음 임차인이 등기부를 확인할 때 임차권등기명령을 확인하게 되고 임대인이 보증금반환을 제때 하지않는다고 판단할 수 있어 임대차계약을 꺼려할 수도 있습니다. 임대인이 보증금반환에 압박을 줄 수 있습니다. 임차권등기명령은 강제력이 없기때문에 임대인이 무조건 보증금을 반환해야 하는 것은 아닙니다.보증금반환을 계속 하지 않는다면 보증금지급명령이나 보증금반환소송까지 진행을 해야할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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전세계약 1년 연장시, 계약서 다시 써야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문자나 카톡 상으로 약식으로 계약 조건에 대해 대화를 나누고 대화내용은 저장해놓으셔도 되고,계약서를 작성하여 특약사항에 이전 계약조건(보증금,계약기간 등)에 대해 작성하고 변경된 계약을 밝히는 문구를 작성하시기 바랍니다.확정일자를 받지 않으셔도 됩니다. 이전 보증금에 대한 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다. 계약 이후 등기부상 본인의 대항력, 우선변제권의 효력일 뒤에 후순위채권자가 있다면 확정일자를 새로 받지 않는 것이 좋습니다. 이 경우 확정일자를 새로 받게 되면 후순위로 밀리게 됩니다.*처음 계약하고 2년 뒤 계약갱신을 할 수 있습니다. 본 질문은 첫계약하고 계약기간 내 계약조건 변경입니다. *전세에서 월세 변경 시 임차인의 동의가 없다면 변경 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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부동산 재계약시 월세를 5%까지 인상이 가능한거지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약 2년이 지나 계약갱신 시 임대료5%를 인상할 수 있습니다. 임대료 인상은 보증금만 또는 월세만 또는 보증금과 월세 모두 인상 할 수 있습니다.월세 인상시 보증금 인상분에 대한 계속도 포함됩니다.렌트홈 임대료 계산에서 정확하게 인상분을 확인할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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전입신고 입주 다음날 해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주말에는 주민센터 운영을 하지않고 인터넷에서 전입신고를 하더라도 주민센터를 운영하는 평일인 월요일에 효력이 발생합니다.전입신고는 대항력의 요건입니다. 전입신고+점유 두가지가 이루어지면 대항력이 발생하고 전입신고 다음날 효력이 발생합니다. 주말이라 어쩔 수 없는 부분입니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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원룸 계약해지통보 이후 상황입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 이틀 넘어가서 계약 연장으로 넘어간건가요?거주기간 동안 임차인과 사이가 안 좋거나 법대로 하는 깐깐한 임대인의 경우 의사통보기간2일이 지났다면 묵시적 갱신으로 볼 수도 있습니다. 하지만 원룸의 경우 의사통보기간 며칠 지나서 통보했더라도 대부분 임대인은 계약종료일에 반환을 해줍니다. *주택임대차보호법 상 첫계약 2년 + 계약갱신 2년으로 보호를 힙니다. 첫계약 하고 2년이 지나면 계약갱신이든 묵식적이 됩니다.2. 연장이되었다면 제가 나가기 위해 처리해야할 행동2년 거주하고 계약만료 2개월 전까지는 계약에 대해 의사통보를 해야되는데 임대인과 임차인이 계약만료 2개월 전까지 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 됩니다. 본 질문도 계약만료 2개월 전까지 아무런 의사통보가 없었기에 묵시적갱신으로 봅니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월이 지나 계약해지효력이 발생하여 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담시하지 않아도 됩니다.법대로 한다면 2년 미만으로 거주하고 퇴거통보를 하는 경우 임차인은 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담는 조건으로 협의에 의한 계약해지를 해야합니다.3. 연장아니라면 다시 연락을 취해야 하는지 어떤 처리를 해야하는지 궁금합니다. 감사합니다.임대인의 의사는 임대인이 알기에 본인이 임대인에게 계약종료일에 퇴거(이사)를 하면 되는지 물어보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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부동산빌라 역전세 거절방법은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인의 계약갱신 시 임대인이 거절 할 수 있는 사유 대표적으로 임대인 본인이 거주하는 경우, 임차인과 협의 하는경우 등이 있습니다. (다른 사유는 위 질문에 해당 되지 않음) 임차인이 계약갱신요구권을 행사했고, 전세시세가 하락 했기에 보증금 2억7천만원으로 하고 1.1억원 정도를 은행에 반환하여 계약갱신2.1억원에 대한 이자를 임차인에게 매월 지급하여 계약갱신3.임차인과 협의하여 계약갱신을 하지 않으면 됩니다. 이 경우 임자인에게 적절한 보상(이사비용 등)을 해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.08
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