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전세계약 기간중 임대인 변경이 되었고 기간 만료후 연장계약을하려고 할때?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 변경이 되었고 계약갱신 시 계약조건에 변동이 없다면 기존 계약서를 수정해도 되지만 새로운 계약서에 계약조건을 작성하고 특약사항에 계약갱신을 밝히는 내용을 작성한 후 임차인, 임대인 도장을 찍거나 사인을 하는 것을 추천합니다. 그리고 이전 계약서도 같이 보관해두시면 됩니다.계약갱신 시 보증보험 가입이 됩니다. 종전의 계약과 동일한 조건일 경우 최초 전세계약이 공인중개사를 통하여 계약서를 작성했고 확정일자를 받았다면 별도의 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 그리고 최초 작성한 계약서에 공인중개사 날인이 있다면 공인중개사날인 생략 가능합니다.
경제 / 부동산
23.07.06
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비주거용 오피스텔도 주택에 포함됩니까?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.비주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 개인사업자등록까지 하셨다면 더욱더 주택수에 포함되지 않습니다.오피스텔 분양시 비주거용 오피스텔이었는데 임대목적으로 활용하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 임차인이 전입신고를 할 경우 주택수에 포함이 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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편의점 운영중입니다.권리금관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금을 회수하실려면 계약기간 중에 새 임차인을 구해야됩니다. 계약기간 중 새임차인이 나타나서 새임차인과 기존임차인이 권리금 계약을 체결한다면 권리금 3천만원을 회수할 수 있습니다. 계약이 종료되면 임차인은 원상복구를 해야하고 퇴거(폐업신고)를 하기때문에 권리금을 회수 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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매매 관련하여 2년을 지키는 이유가 뭐죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도소득세때문입니다. 1세대 1주택 12억 미만 주택, 2년 이상 보유 할 경우 양도소득세 비과세 입니다. 비과세이지만 신고는 해야 됩니다. 2년 미만 보유 시 양도소득세를 납부해야 하는데 1년 미만 보유 후 매도 시 세율 50%이고 1년 이상 2년 미만 보유 하고 매도 시 세율 40%입니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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월세계약을 전세로 돌리거나 나가달라는 집주인 문의합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음계약 2년+ 계약갱신 2년 총 4년을 거주하며 보호를 받을 수 있고, 4년이 지난 시점에는 갱신을 할 수 있지만 이 때는 이전 계약의 갱신이 아닌 새로운 계약으로 계약을 체결해야 합니다. 2+2 사이에 묵시적갱신이 있었다면 묵시적갱신 기간 만큼 늘어 납니다.(묵시적갱신의 횟수는 제한이 없음)2년 마다 계약갱신요구권을 행사 했을 경우 14년과 16년(2+2), 18년과 20년(2+2), 22년과 24년 (2+2)24년 이후에는 새로운 계약으로 체결하는 것이고 새 계약서 작성 시는 5%적용이 되지 않고 전세에서 월세 변경 시 임차인의 동의가 필요 없습니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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역전세 현상은 왜 발생하는 걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 전세계약을 하고 부동산경기가 나빠지면서 매매가가 처음 전세보증금보다 내려가는 현상을 말합니다. 예를 들어 처음 계약 시점에 매매가 2억에 전세가 1억 8천 이었습니다. 이후 부동산 경기가 나빠져서 매매가가 1억 5천이 되고 전세시세도 내려가서 1억 3천이 됩니다. 이렇게 되면 새로운 임차인을 구한다고 하더라도 임대인이 5천만원을 더 보태어 보증금을 반환해야 하는 상황이 발생합니다. 임대인이 보유하고 있는 현금이 부족하다면 보증금 반환이 제때 이루어 지지 않거나 은행에 보증금을 반환하기 위한 대출을 해야하거나 임차인에게 적절한 보상으로 계약갱신을 요청을 해야 합니다. 임대인이 매매를 하지 않거나 매매를 하더라도 비슷한 금액대의 더 좋은 주택이 있기때문입니다. 부동산시장의 저점은 누구도 알 수 없습니다. 부동산경기 상황을 면밀하게 지켜보면서 접근을 할 수밖에 없습니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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옥탑방은 원래 매물이 적나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발로 주택 숫자가 줄어들면서 옥탑방도 줄어 들었습니다.옥탑방은 불법건출물일 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 등기부와 건축물대장을 잘 확인해야 합니다. 불법건축물의 경우 임대인(집주인)이 원래 주거용으로 사용 되지 않는 공간을 주거용으로 사용하면서 건축물대장에 나타나지 않습니다. 임대인 입장에서 세금을 줄이고 월세를 받으며 이익을 추구할 수 있습니다. 적발 시 집주인이 원상복구를 해야 되고 원상복구 할 때까지 이행강제금을 부과해야 됩니다.불법 건축물이라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 단, 단독주택과 다가구주택의 옥탑방일 때 입니다. 그리고 경매 시 대항력과 최우선변제권,우선변제권의 권리가 적용됩니다. 하지만 다세대주택의 경우 전입신고 시 전입신고까지 작성해야지 주택임대차보호법과 경매 시 보호를 받을 수 있습니다. 다세대주택은 등기부상 호실별로 구분등기가 되어 있고 개별호수가 각각 독립된 하나의 부동산이기때문에 옥탑방은 미등기되어 있는 호실이기때문에 전입신고가 되지 않습니다. 다가구주택 또는 단독주택의 월세의 경우 대부분 집주인이 반려동물 사육을 싫어합니다. 집주인이 반려동물 사육을 허락해주는 곳이 늘어난 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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융자 집은 무조건 걸러야 하는 걸까요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출없는 주택이 안전성에서 좋지만 대출이 없는 주택을 찾는 것도 어렵습니다.통상적으로 매매가는 공시지가 보다 비싸며 대출금과 보증금 합계가 공시지가 보다 저렴하고 매매가를 공시지가의 126%의 금액으로 가정하고 이에 80%가 대출금과 보증금 합계를 초과하기에 이론상으로 유찰이 계속 발생하지 않는다면 보증금을 지킬 수 있다고 판단됩니다. (등기부상 근저당권만 있을 경우)그리고 보증보험에 가입이 되고 추후에 계약이 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 못 한다는 통보를 한다면 보증보험 이행청구를 해서 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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전세 계약 만료 얼마 전에 통보를 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전까지 임차인은 계약에 대해(계약종료 후 퇴거 또는 계약연장) 통보하면 됩니다. 2개월이 지난 시점에 의사통보를 하게 되면 문시적 갱신으로 판단하여 묵시적갱신 중 계약해지보 봅니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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최우선변제권과 특약근저당권리조항관련
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 넘어가고 낙찰이 되었을 때1순위 최우선변제금 4,800만원 2순위 은행 (채권최고액) 배당3순위 본인 배당낙찰가에서 최우선변제금과 은행에 배당 이후 남은 금액이 있다면 본인에게 200만원 배당이 되고 남은 금액이 없다면 200만원을 배당받지 못합니다. 말소기준권리(근저당권) 이후 임차인은 낙찰자가 인수해야 할 대상이 아니기 때문에 낙찰자가 따로 200만원을 주지 않습니다.
경제 / 부동산
23.07.05
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