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전.월세 계약 체결 후 임대차 신고를 꼭 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고제도는 계도기간 2023년 5월31일을 끝으로 2023년 6월 1일 시행하려고 했지만 정부에서는 1년 더 계도기간을 연장했습니다. 그래서 2024년 6월 1일 부터 전월세신고를 시행하기로 했습니다. 새로운 계약 또는 갱신계약 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과한다면 전월세신고를 해야합니다. 이후 전월세신고를 하지 않고 있다가 적발되면 과태료5~100만원 정도를 부과해야 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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부동산 재건축은 보통 기간이 얼마나 걸리나요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.(정비구역지정) -1.2년-> (조합설립인가) -3.1년-> (사업시행인가) -1.4년-> (관리처분인가) -1.4년-> (착공) -2.6년-> (준공)이는 평균적인 기간이고 상황에 따라 더 긴시간이 소요될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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창고건물 중개수수료 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 3,300만원, 월세 330만원, 중개요율 0.9%중개보수 3,267,000 부가세10% 326,700원합계 3,593,700원 부동산과 의뢰인 간 협의하여 중개보수 금액을 조절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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방을 구할때 등기부등본과 달리 되어 있는 집은 신고대상인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물대장 상 불법 건축물이 아니라면 임대인이 이행강제금을 부과하지 않고 원상복구를 하지 않아도 됩니다. 하지만 만에하나 경매로 넘어가게 될 경우 불이익을 받을 수 있습니다. 최우선변제를 받기 위해서는 주택의 인도와 전입신고의 요건만 갖추면 됩니다.주택은 단독주택(다가구)과 공동주택(다세대)으로 구분됩니다.전체가 1주택으로 되어 있는 단독주택의 경우는 호수를 잘못 적어도 없는 호수에 살아도전입신고 할때 주소만 정확하면 보호가 되지만 호실마다 구분등기된 공동주택(다세대, 연립, 아파트)의 경우는없는 호수에 전입신고를 할 경우 보호를 받을 수 없습니다.불법으로 쪼갠 방을 계약할 경우 단독주택의 경우 주소만 정확하면 되고 공동주택은 주소와 호실 모두 정확해야 되며쪼갠방이 아닌 등기부등본에 나오는 원래 호실의 일부로 전입신고를 하시면 됩니다. (예: 304호의 일부(좌측 또는 우측 방 한칸)"라고 표기하고 304호의 면적을 기입하고 전입신고를 하시면 됩니다.)최우선변제금액도 전입신고한 인원에따라 줄어들기때문에 보증금이 높다면 계약을 안하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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보증금1억 월세 750 권리금2억의 합리적인 복비는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산은 권리금계약에 대한 보수와 상가임대차계약 체결 시 중개보수를 모두 받을 수 있습니다.권리금 계약에 대한 보수 요율이 법으로 정해져 있지 않아서 임차인과 부동산이 협의하여 정하면 됩니다.보증금 1억, 월세 750만원, 상가임대차계약 요율 0.9%(이내에서 협의 가능) -> 중개보수는 7,650,000원부가세 10% 765,000원 총합 8,415,000원 입니다. 협의하여 금액 조절이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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계약갱신청구권 (전입신고x) 궁금한점
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고를 하지 않았더라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. (국토부 입장:임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 5%이내로 협의하여 인상할 수 있다./5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.) 임대료 5%를 말해보고 그래도 임대인이 계속 월세 15만원을 인상한다고 한다면 전입신고하겠다고 제시해 보기바랍니다.임대인과 원만하게 해결하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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묵시적갱신 중 임대인이 계약기간 만료전 이사 요청
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력이 있다면 묵시적갱신 기간 만료일까지 퇴거를 하지 않아도 되고 임대인과 협의하여 적절한 보상을 한다면 퇴거하면 됩니다. 상가임대차보호법상 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서). 1.임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우√ 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 않습니다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」제10조의9)..위 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」제13조제1항). 2.임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3.쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5.임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 6.임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7.임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우√8.임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우9. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우10. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 11.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.06.21
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역전세 계약서 공인중개사가 작성해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산에 가지않고 임대인과 임차인 두명이서 계약서를 작성해도됩니다. 법으로 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서 양식을 다운받아서 작성하면 됩니다.특약사항에 임대인과 임차인의 협의사항을 구체적으로 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.21
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세입자가 월세를 장기미닙시에 보증금을 몰취해도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2기에 달하는 차임연체 시 계약해지를 할 수 있습니다. 월세가 30만원이라면 총 60만원이 연체 된다면 계약해지를 할 수 있습니다. 계약해지하기 전 임차인이 일부금액을 지불한다면 계약해지를 할 수 없습니다.보증금을 반환할 때 임대인과 협의하여 연체한 월세금액을 빼고 반환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.20
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등기상 가압류가 있는거는 어떻게 푸나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산이나 채권에 가압류가 설정되어 있는 경우 그 등기를 말소시킬 수 있는 방법으로는 가압류에 대한 이의신청, 취소소송 및 본안소송을 통한 말소 등 소송을 통한 방법이 있고, 그에 비해 빠른 시간 안에 가압류 등기 말소가 가능한 제소명령신청과 해방공탁금에 의한 가압류집행취소를 하는 방법이 있습니다.이러한 가압류 등기를 말소시키기 위한 소송 상의 방법으로 “가압류이의신청”과 “사정변경에 의한 가압류취소신청”이 있습니다.채무자는 애초부터 채권자에게 줄 돈이 없다거나 아직 약정한 변제기가 도래하지 않았다거나 재력이 충분하여 굳이 가압류를 설정할 필요가 없는 경우라면 아래와 같이 민사집행법 제283조에 근거하여 법원에 ‘가압류 이의신청’을 할 수 있고, 그러한 이의신청이 이유가 있다면 법원은 가압류의 해제를 명하게 되는 것입니다.‘가압류 이의신청’은 가압류가 설정되기 이전부터 가압류 설정의 요건이 충족되지 않았던 경우 부당하게 설정된 가압류를 바로잡기 위한 조치인 반면, ‘가압류 취소신청’은 가압류가 설정된 당시에는 요건을 충족하였으나 향후 사정이 변경되어 더 이상 가압류 등기를 유지할 이유가 사라진 경우 그 등기를 사후적으로 말소시키는 조치라고 볼 것입니다. “제소명령신청”이란 가압류만 해놓고 본안소송을 제기하지 않고 있는 상대방을 상대로 아래와 같은 민사집행법 조항에 근거하여 조속히 소송을 제기할 것을 명하게 해달라고 법원에 신청하는 것입니다. 제소명령신청에 의한 본안소송 뿐만 아니라, 가압류이의신청, 가압류취소신청도 마찬가지로 최소 6개월 상당의 기간이 소요되므로, 가압류설정 등기를 최대한 빨리 말소시키고자 할 때에는 “해방공탁금 지급에 의한 가압류집행취소”의 방법을 검토해보아야 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.06.20
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