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임대차 계약의 신고는 몇일 이내 하여야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세 신고는 신규 계약 또는 갱신계약으로 보증금 6천만원 초과, 월세30만원 초과 시 계약체결 후 30일 이내 가까운 주민센터를 방문하거나 인터넷(정부24, 부동산거래관리시스템)에 접속하여 신고할 수 있습니다. 미신고로 적발 시 과태료를 부과합니다.전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되고 전입신고를 별도로 해야합니다. 2023년 6월1일 부터 전월세신고 의무를 시행하려고 했지만 정부에서 1년 연장하여 또 한 번더 계도기간을 연장했습니다.2024년 6월1일 부터 전월세신고 의무를 시행한다고 팔표했습니다. 그래서 현재는 계도기간으로 전월세신고를 해도되도 안 해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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오피스텔로 월세를 살려고 하는데, 주의할 사항에 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔은 시설과 교통이 좋은 곳에 위치해서 거주환경은 아주 좋습니다. 오피스텔은 관리비가 좀 비싸다는 단점이 있습니다. 만약 임대인(집주인)이 전입신고를 하지 않는 것을 요건으로 할 수도 있습니다. 이는 오피스텔이 업무용오피스텔과 주거용오피스텔로 구분이 됩니다. 분양당시 업무용오피스텔이었다면 임대인은 건물부분의 부가세를 환급받고 주택수에 포함이 되지 않아 양도세와 취득세, 종부세에도 혜택이 있을 수 있습니다. 업무용 오피스텔의 경우 임차인이 전입신고를 하게 되면 주거용오피스텔로 되고 임대인이 받은 건물부분의 부가세 환급금을 반환해야 되고 주택수에 포함하게 되고 10년 동안 주거용 오피스텔로 등록이 됩니다. 임차인이 전입신고를 하지 않게 되면 대항력(전입신고+점유)이 없어 최우선변제권도 없고 우선변제권(대항력+확정일자)도 없습니다. 그리고 임대인이 변경되어 이사가라고 하면 이사를 가야합니다. (이사비용은 요구할 수 있습니다.) 계약서 작성할 때 임대인이 나오지 않고 대리인이 나오거나 부동산이 관리인이라고 한다면 계약체결 전, 보증금 송금 전에 임대인과 전화나 영상통화를 하여 계약에 대한 내용을 이야기 해야합니다. 임대인과 전화나 영상통화가 되지 않는다면 계약체결과 보증금 송금을 미루기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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근저당 말소 조건으로 구축(90년대) 아파트 전세를 들어가려 합니다. 안전할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리순위 1순위 조건이라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있습니다. 게다가 전세보증보험에 가입을 할 수 있다면 본인 전세보증금을 지킬 수 있습니다.계약서 특약사항에 임대인이 근저당권을 말소 하지 않을 경우 계약취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 보증보험에 가입이 되지 않을 경우 계약 취소 및 임차인이 지불한 금액 모두 반환한다. 라는 내용을 작성하기 혹시 모를 상황에 대비해야 합니다. 근저당권 말소하지 않는다면 매매금액에 비해서 보증금과 대출금 비중이 커서 보증기관에서 보증보험 가입이 안 될 것으로 보입니다. (그리고 전세보증금이 공시가격의 126%가 넘어가도 보증보험 가입대상이 안됨). 근저당권 말소 후 보증보험을 가입해야 지 가입될 것으로 보입니다.부동산을 통해서 계약을 한다면 부동산에 전세시세에 비해서 저렴한 이유와 등기부상 문제가 없는지 등 꼼꼼히 문의 드리기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세 계약이 끝나가는데 연장은 언제 다시하면되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 임대인에게 계약연장에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 보증금 변동이 없다면 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약서를 작성하고 싶다면 임대인과 임차인이 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 법으로 정해 놓은 계약서가 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서를 다운 받아서 작성하면 되고 특약사항에 갱신계약이라는 내용을 작성하면 됩니다. 부동산에서 계약서를 작성한다면 대필료를 지불해야 합니다. 법으로 정해 놓은 대필료가 없기때문에 부동산마다 대필료가 다를 수 있습니다. 계약갱신 시 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과하는 금액을 지불했따면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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임대사업자가 실거주목적으로 계약갱신 거절하여 이사 계약을 하였습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인의 계약갱신 요구권에 임대인의 실거주 또는 직계존비속 거주를 이유로 거절할 수 있습니다. 여기에 임차이의 다른 계약연장 방법이 없습니다. 임차인은 계약기간이 만료되면 보증금을 돌려받고 퇴거를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세만기재계약시묵시적갱신과재계약서작성차이?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 계약만료 6~2개월 전까지 임대인이나 임차인이 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 계약조건의 변도이 없거나 보증금의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 약식으로 계약에 대한 내용을 카톡이나 문자, 내용증명으로 작성하여 통보하는 것으로도 충분합니다. 묵시적갱신 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약서를 작성하지 않아도 되며 계약서를 쓰든 안 쓰든 좋고 나쁨이 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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임차할 부동산의 매매와 전세에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임차할 부동산의 매매와 전세 시세를 확인하는 방법 알고싶어요.->네이버부동산 또는 호갱노노 등을 통해서 여러 부동산을 비교하여 확인할 수 있습니다.2. 종전 및 신규 임차아파트의 이사 시기를 조정해서 계약하는 방법은 어떤게 있는지요?계약기간 조정은 임대인의 권한으로 본인의 상황에 대해서 진솔하게 이야기 해서 임대인과 협의해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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집주인이 전세계약 만료일에 전세보증금을 못주겠다고 하면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인을 위한 보증금반환용 대출상품이 있는데 임대인이 대출받을 조건이 된다면 계약만료일에 임차인에게 보증금을 반환할 수 있습니다. 이 경우가 아니라면 계약종료일에 보증금을 반환받기 어렵습니다. 전세금을 반환하지 않는 집주인을 상대로 세입자가 할 수 있는 행동은 제한적입니다. 설득과 주택 임차권등기명령·내용증명 발송에도 집주인이 요지부동이라면 임차인이 자신의 권리 구제를 위해 선택할 방법은 지급명령과 전세금 반환소송 뿐입니다.전세금 반환소송의 경우 특별한 사정이 아니라면 대개 임차인이 승소합니다. 그러나 판결문을 받기까지 평균 4개월 이상 소요되고 변호사 선임료 및 법원 인지대 등을 내야 한다는 점에서 소송은 일반 생계종사자에게 부담스러울 수밖에 없습니다.소송이 부담스러울 때 약식의 지급명령을 이용하면 신속하게 전세금을 받아낼 수 있습니다. 지급명령은 금액에 상관없이 충분한 근거를 갖춘 서류가 있으면 신청 가능합니다. 직접 변론에 참석할 필요도 없고 소송의 10분의 1 비용으로 최대 40여일 안에 판결문과 같은 효력을 지닌 결정문을 받을 수 있는 장점이 있습니다.다만 변수도 존재합니다. 법원으로부터 우편물을 송달받은 집주인이 지급명령 이의신청을 제기할 경우 법원은 이를 전세금 반환소송으로 자동 변경해 진행합니다. 세입자 관점에서 애초부터 소송으로 진행했다면 들어가지 않아도 될 시간과 비용을 낭비한 셈입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세보증보험 가입시 경매관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입한 후 계약종료로 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증보험 이행청구를 신청할 수 있습니다. 보증보험 이행청구 조건이 있습니다. 보증사고에 해당되어야 하는데보증사고정의① 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때이행청구방법보증사고 ①에 해당하는 경우, 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구 (단, 주택임차권등기명령 결정문을 제출하는 경우 이행청구 및 심사 가능하며, 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 함)보증사고 ②에 해당하는 경우, 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류를 제출하여 이행청구를 합니다. 이를 통해 보증기관으로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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등기부열람 관련해서 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 등기부를 열람해서 부동산 소유자와 계약해야 하는 이유가 궁금해요.->부동산 소유자가 임대인이고 소유자(임대인)와 임대차계약을 해야 됩니다. 임대인계좌번호로 계약금이나 잔금, 월세를 송금해야 합니다. 예를 들어 소유자(임대인)는 임대차계약에 대해서 모르고 소유자(임대인)아닌 사람과 계약체결을 하고 금전거래가 이루어진 후 추후에 계약종료 시 소유자 아닌 사람과 연락이 되지 않아 임차인은 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있는 난감한 상황이 발생합니다. 계약체결 시 등기부상 소유자와 임대인의 신분증 등 진위여부를 확인해야 합니다.2. 전월세 계약에서 대리인과 계약하는 경우에 어떻게 대처해야하는지요.-> 임대인의 대리인은 위임잔과 인감증명서를 준비해야 합니다. 임대인 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 인감증명서상의 도장과 동일한 지 확인해야 합니다. 그리고 임대인과 전화나 영상통화를 하여 계약에 대한 내용을 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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