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권리금은 얼마정도가 적당한가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금은 정확하게 산정하기 어렵습니다. 보통 바닥권리금 외에는 영업권리금은 순이익 곱하기 10을 하고 시설권리금은 1년이 지나면 시설비에서 20%, 2년이 지나면 50%, 3년 80%로 삭감되는데 이는 단지 이론에 불과합니다. 실무에서는 기존임차인이 받고 싶은 권리금에서 약간의 조정으로 거래가 됩니다. 상권이 잘 형성되어 있는 곳은 바닥권리금이 있기에 빈점포여도 바닥권리금을 주고 들어가는 곳도 있습니다. 기존임차인이 본인이 지불한 권리금과 본인이 생각하는 권리금을 조절하여 권리금으로 제시를 합니다. 동일업종이 아니라면 권리금 조정이 어느정도 이루어지기도 하기에 협의를 잘 해보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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단기임대방 법적으로 이게 맞는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.간혹 실제 건물소유자는 따로 있고 소유자 가족이 관리한다고 질문대로 가족에게 월세를 송금하라고 하는 곳도 있습니다.하지만 법적으로는 건물 소유자에게 월세를 송금해야 합니다. 앞으로는 건물 소유자가 계약서작성 장소에 참석하지 못 한다면 전화나 영상통화를 하여 계약에 대한 내용을 이야기하고 녹음하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세를 계약전에 나가달라고 부탁을 할때 어떤것을 해줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 전 계약해지 시 법에 임대인과 임차인에 대해 어떻게 해야 된다는 내용이 없습니다. 실무에서는 임대인이 계약기간 중 계약해지를 하는 경우 임차인은 계약기간 중에 퇴거할 의무가 없기에 임대인은 임차인에게 이사비용 또는 이사비용과 중개보수를 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.반대로 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임대인이 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없기에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수 또는 중개보수 + 청소비용을 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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월세 살이 갑자기 집주인이 바뀐다고
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 임차인이 2기 차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 임대이은 거절할 수 있습니다. 현 상황을 보았을 때 보증금을 더 마련하는 것이 아니면 더 저렴한 방을 구하는 것이 좋아보입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세연장계약서작성시 유의사항이 뭐가있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 변동이 없다면 계약갱신 시 갱신계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자, 내용증명으로 약식계약에 대한 내용을 작성하여 보관해둬도 됩니다. (해당 아파트 주소,동.호수,계약기간,보증금,계약갱신계약을 밝히는 내용,임대인과 임차인 확인 등)계약서작성을 원한다면 임대인과 임차인 두명이서 작성해도됩니다. 법으로 정한 계약서양식이 없기때문에 인터넷에 임대차계약서양식을 다운받아서 작성하면 됩니다. 부동산에서 계약서를 작성한다면 대필료를 지불해야 할 수 있습니다. 번에서 정한 대필료 금액이 없기에 부동산 마다 상이합니다. 5~20만원, 그 이상도 가능합니다. 계약갱신계약서에 계약갱신계약에 대한 내용을 작성하지 않더라도 임대인과 임차인이 주고 받은 카톡이나 문자, 전화, 내용증명으로 계약갱신요구권을 행사한 내용이 있기에 계약갱신을 하게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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보금자리론은 고정금리인데 나중에 금리가 내려가면 어떻게 대응하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보금자리론은 고정금리로 시 기준금리가 내려가서 다른 대출상품의 금리가 더 낮아지는 경우 손해를 볼 수 있습니다. 만약 추후에 더 낮은 금리의 보금자리론이 출시된다면 대환이 가능하겠지만 그렇지 않다면 더 낮은 금리의 다른 대출상품으로 대환을 해야 될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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임대차계약시 1년 계약(구두) 2년계약 (계약서) 문의건
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신하고 1년 뒤 이사가기로 말한 뒤 임대인이 이사가는 날 보증금을 반환한다고 대답을 했습니까?정확하게 하지 않으면 임차인이 이사간다고 통보하면 임대인은 보증금을 바로 반환하지 않을 수도 있습니다.임대인이 보증금을 이사나가는 날 바로 반환하지 않는다는 입장이라면 계약갱신 중 계약해지에 따라 3개월 뒤에 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.주택임대차계약법 상 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임차인은 새임차인은 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 그리고 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지, 계약기간 중 임차인이 이사가는 경우에 대한 내용을 작성하였더라도 임차인.은 새임차인은 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다
경제 / 부동산
23.06.12
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전세연장계약서 작성 시 날짜 설정 방법
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서상 계약기간은 임대인과 협의하여 적성하는 것이고 계약갱신 계약만료일은 그대로고 대출이자때문에 계약갱신 시작일을 하루 조정하는 것으로 이부분은 임대인과 협의하면 됩니다.계약기간 2023년 8울30일~2025년 8월30일로 하면 1년하고 1일입니다. 이부분은 은행에 문의하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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전세를 알아보고 있는데 흔히들 말하는 갭투자가 뭔가요? ㅎㅎ ㅜ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.쉽게 설명하면 매매가격이 1억, 전세가 9천만원인 아파트가 있습니다. 부동산 매도인은 부동산 갭투자를 하려는 매수인에게 1천만원을 받고 전세보증금 지급의무를 포함해서 해당 아파트를 매도합니다.갭투자를 하려는 매수인은 표면적으로 갭투자로 아파트 매입에 1천만원만 소요한 것입니다. 이후 아파트 가격이 상승하여 매매가격이 1억 2천만원이 된다면 갭투자를 한 매수인은 아파트를 매도하면 2천만원의 시세차익이 발생하게 됩니다. 갭투자자는 향후 갭투자를 통해서 매입한 아파트가 상승할 경우 다시 갭투자를 통해 매입한 아파트를 매도하고 이를 통해 시세차익을 얻습니다.부동산 경기가 좋을 때 갭투자자를 통해 수익을 낼 수 있습니다. 전세세입자도 바로 구해지기에 전세세입자가 계약종료되면 바로 구해진 새전세세입자로부터 받은 보증금으로 반환해 줄수도 있습니다.부동산 경기가 안 좋을 떄 갭투자는 위험합니다. 매수인을 찾기도 어렵고 매매가가 하락하고 전세가도 하락하여 갭투자를 한 매수인(임대인)은 전세세입자에게 보증금을 반환하지 못 하는 상황이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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보증금 안내는 세입자.. 주거침입죄 해당되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주거침입죄에 해당된다고 보기는 어렵습니다. 정확한 사안은 소송에 의한 판결이 확인이 가능합니다. 임차인과 계약서 작성 후 보증금 일부든 모두든 받고 입주를 시켜야 합니다. 임차인의 말을 믿고 월세만 받고 입주시키면 본 질문과같은 상황이 발생합니다. 그리고 2달 동안 임차인이 거주하면서 내부시설물을 훼손했다면 보증금에서 뺄 수도 없기에 손해배상청구를 해야 합니다. 3천만원 이하의 사건에 대해서는 소액사건심판을 하면 되지만 일이 번거로워 지게됩니다. 화가 나겠지만 2달 후 퇴실한다고 한다면 이사내보내고 다음 세입자를 빨리 찾아서 월세를 받는 것이 나아보입니다.
경제 / 부동산
23.06.12
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