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월 '임대료 3기 연체'란 횟수가 3번이 되는 경우인지, 아니면 금액을 말하는 것인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 3기에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인이 계약갱신요구권행사 시 임대인은 거절할 수 있습니다.여기서 3기에 달하는 연체란 3개월 연속하여 3개월치의 금액이 아니라 3개월치의 금액이 연체하는 것을 의미합니다.만약 3개월치 금액이 안 되거나 중간에 일부 금액을 지불했다면 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.09
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부동산 진짜 반등시점 예측해주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.언론에서 매매 증가 또는 반등을 보도하고 있지만 이는 부동산경기가 안 좋아지면서 매매량이 급감한 것에서 조금 반등한 것입니다. 적정 수요량을 미치지 못 하는 수준이기때문에 부동산 반등, 회복한다고 보기 힘듭니다. 미분양으로 건설사에서는 언론에 보도하여 매매를 부추기는 보도를 원합니다. 금리영향과 공급과잉이 가장 큰 요인이기에 금리인하를 하지않고 공급량이 아직 많이 남아있어 부동산 경기의 회복으로 보기 어렵습니다.이번 부동산경기 침체와 앞으로 경기침체로 이전에 부동산사이클(성장과 후퇴)처럼 큰 성장이 있을지도 알 수 없습니다. 어느정도 회복 후 중심지는 비싸지고 그 외는 더딘 상승이나 어느정도 상승 후 가격이 유지될 수 있습니다. 우리나라가 예전처럼 경제성장을 급하게 할 수 있는 상황이 아니기때문입니다. 하지만 교통(고속도로, 지하철, 철도 등)이 발달할 곳이 여전히 남아있어 이에따라 부동산가격이 상승할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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부동산 경매 낙찰가에 대해 궁금한 게 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 권리순위에 따라 달라집니다.말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)보다 선순위임차인일 경우 선순위임차인이 배당신청을 한다면 낙찰금에서 배당을 받거나 배당신청을 하지 않는다면 낙찰자는 선순위 임차인을 인수해야되고 임차인이 계약종료 시 보증금을 반환해야합니다. 낙찰금 외에 임차인에게 반환해야 할 보증금을 예상해야 합니다.말소기준권리보다 후순위 임차인의 경우 선순위채권 배당 후 남은 금액에 따라 임차인에게 배당을 하거나 배당을 못 할 수도 있습니다. 후순위의 임차인은 낙찰자의 인수대상이 아니기때문에 임차인이 보증금을 일부만 배당받거나 배당받지 못 하더라도 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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전세 재계약 날짜 시점을 어떻게하면 좋을지 고민입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.23년 12월로 할지 24년 1월로 할지 저희도 선택하기 어렵습니다. 만약 12월로 결정했다면 계약서에 특정날짜를 작성하고 특약사항에 계약기간은 23년12월00일까지 이지만 임차인은 12월 중 어느 때든 이사갈 수 있고 이에 임대인도 동의한다. 라는 내용으로 작성해도 될 것같습니다.그리고 계약기간 중 계약해지를 하는 것으로 중개보수를 본인이 부담해야 되는지도 확인하기 바랍니다. 중개보수를 부담하지 않아도 된다면 이또한 특약사항에 작성하여 확실히 해두는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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다가구주택의 최우선변제 조건에 대해 질문 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최우선변제권은 임차인이 대항력을 가지고 있고 소액임차인이라면 경매 시 말소기준권리(근저당권)와 상관없이 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.2011년 근저당권을 기준으로 최우선변제금 기준날짜2011년의 소액임차인 보증금이 얼마인지와 최우선변제금액이 얼마인지 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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상가 임대차 기간(2년)이 임대인의 연락이 없이 지나갔습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다.묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 계약기간 2년을 했다면 그대로 2년이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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임대인과 직접 재연장계약을 했는데 계약서에 계약날짜를 잘못적었어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금변동이 없다면 확정일자를 다시 받지 않아도됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지됩니다. 확정일자를 다시 받는다면 다시 받은 날부터 효력이 발생합니다. 확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자가 있어야지 우선변제권을 가질 수 있습니다. 날짜차이가 크게 차이가 나지 않는다면 그대로 두셔도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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임대차계약에 대해 알고싶은점이 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약만료 전에 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그리고 임차인과 임대인 계약조건에 협읳고 동의한 후 도장을 찍고 계약을 체결했습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다. 만약 월세일 경우 새임차인이 구해질 때까지 임차인이 월세를 지불해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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월세인상률이 5%이내여야만 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 계약서 특약사항에 임대인과 임차인이 임대료 5%를 초과하는 인상에 동의한 후 작성하더라도 이는 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다. 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다는 국토교통부의 입장입니다. 새로운 계약일 때는 5%인상률에 적용을 받지 않습니다. 시세에 맞추어서 인상을 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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월세 계약 만료시 보증금을 받고 나가는게 맞는지 그냥 나가는게 맞는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통은 임차인이 이사를 나가고 임대인이 방 내부를 확인하고 난 후 보증금을 반환합니다. 만약 임대인이 해당 방 내부 시설물에 훼손 또는 파손을 발견하면 연락을 할 것이고 임대인과 임차인이 비용발생하는 부분에 대해서 협의를 해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.08
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