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1년 연장/묵시적갱신 어떻게 해야할까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 4년을 보호합니다. 4년 이후 다시 계약갱신을 하고자 한다면 새로운 계약으로 진행해야합니다. 새로운 계약체결 시 임대인이 계약기간 1년에 대해 협의를 해야합니다. 임대인에게 1년 계약을 요청했을 때 임대인이 1년 계약을 원하지 않을 수도 있습니다. 주인이 1년 계약을 원하지 않는다면 묵시적 갱신이 더 나은 방법입니다. 주인분이 계약에 대한 의사통보가 없어 묵시적갱신이 되는 것이라면 묵시적 갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 게약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 의소통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것으로 3개월 뒤에 임대인이 보증금을 반환해야 하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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세입자가 월세도 16개월째 안내고있는데요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2기 차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신요구권 행사에 임대인은 거절할 수 있습니다. 명도소송을 진행 할 경우 최소 6개월이 소요되기에 판결이 나올 때까지 기다려야 합니다. 그래서 대화로 해결이 안 될 경우 명도 소소을 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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부동산 전대차 계약 관련 문의입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약해지 말고 다른 불이익은 없습니다. 임대인 동의 없는 전대차계약은 임대인이 계약해지를 할 수 있습니다. 이 말은 보증금을 돌려받지 못 한다는 의미가 아닙니다. 보증금은 돌려 받되 계약을 해지합니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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전세 계약 묵시적갱신에 대한 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 묵시적 갱신이나 계약갱신 시 계약기간 1년으로 정하더라도 임차임은 2년을 주장하여 더 거주할 수 있습니다.( 처음 계약 시 1년 또는 2년 미만을 계약기간으로 정하더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 이와 같습니다.)묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행 됩니다. 그래서 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 집주인에게 자동연장 묵시적 갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 다시 진행되는데 이전 계약은 계약기간 2년으로 했고 이번 묵시적 갱신은 1년으로 자동연장하라고 하신 것에 이야기를 해야지 추후에 서로 다른 말이 없을 것같다고 말해보시기 바랍니다. 임대인과 원만하게 대화를 하여 해결되기 바라겠습니다. *전세대출은 임대인이 전세대출 금액을 모두 상환하기만 하면 문제 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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전세 에어비엔비를 위한 목적물 변경에 대한 법적 문제
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정은 임차인이 임차목적물에 거주와 상관없이 보호를 받을 수 있습니다.대항력과 확정일자만 받아 놓았다면 대항력을 가지기 위해 전입신고와 점유(거주) 요건을 갖추고 있어야 합니다. 임차인이 거주를 하고 있어야지 법적 보호를 받을 수 있습니다. 에어비엔비를 할 경우 본인 물건을 모두 뺄 것이고 본인이 거주를 하지 않게 되는 것입니다. 이렇게 될 경우 대항력을 잃게 됩니다. 만약 경매로 넘어 갈 경우 대항력이 없어서 최우선 변제금을 배당 못 받을 수 있고, 우선변제권도 없어져 제일 후순위로 배당받을 수 있습니다. 매매로 임대인이 바뀌게 될 경우 임대인이 이사를 가라고 하면 대항력이 없어 이사를 가야 합니다. 법대로 할 경우 이렇고 계약만료일에 집주인이 보증금을 준다면 아무런 문제가 발생하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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월세로 들어간 집에 있는 기물이 파손됐을땐 어떻게 해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인덕션은 옵션제품으로 임차인이 적은 비용으로 직접 고칠 수 있는 부분이 아니기때문에 임대인이 비용을 부담하여 수리를 해야 합니다. 임대인에게 정확한 경위와 상태를 잘 말씀드려 빠른 시일 내에 수리하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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지인하고 부동산 거래할때 계약서 쓰고 복비 안줘도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통하지 않고 본인과 지인이 매물을 확인하고 계약서만 부동산에서 작성하고자 할 때 대필료를 지불하고 계약서를 작성하면 됩니다. 법에서 정한 대필료는 없기에 부동산만다 대필료가 상이합니다. 보통 5~20만원으로 그 이상도 가능합니다. 부동산에서 계약서를 작성하지 않고 본인과 지인 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 부동산을 통하지 않기때문에 중개보수가 발생하지 않습니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 계약서 양식을 다운 받아서 필요한 부분을 계약서에 작성하고 도장을 찍으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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상가 계약만료로 임차인 나갈때 뭐 확인해야되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.질문대로 원상복구 여부, 관리비, 공과비 (전기료, 가스비 등) 정산, 내부에 파손된 것이 없는 지 등을 확인하고 보증금을 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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노후 에어컨은 세입자가 교체해야될까요? 임대인이 교체해는걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.옵션제품 교체는 임대인이 비용부담하여 교체합니다. 그리고 옵션제품의 노후화로 제대로 작동이 안 된다면 임대인이 교체를 해야합니다. 20년이 되었더라도 고장으로 수리가 안 되거나 작동불능이 아니라면 임대인은 교체를 하지않을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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갱신청구권(묵시적갱신)과 임대차계약서상 "특약사항"에 대한 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지 의사통보를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약종료되는 것이기때문에 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 효력이 없습니다.
경제 / 부동산
23.06.02
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