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상가임차인에 대해 몇가지 궁금한게 있어 문의드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 상가 임차인의 한산보증금 산정할 때 월세에 대한 부가세는 어떻게 계산하는지요?: 하급심에서 나온 판결은 임대인이 임차인으로부터 부가가치세를 별도로 징수한다는 약정이 있었다면 환산보증금 계산에서 임대료의 부가세를 포합시키지 않아도 된다고 했습니다. 임대인이 과세관청을 대신해서 부가세를 임차인으로부터 받게 되고 이를 국가에 납부해야 할 의무가 있기에 부가세별도라는 약정을 하였다면 환산보증금 계산에 포함을 해서는 안되다는 내용을 포함하고 있습니다. 유권해석은 부가가치세를 포함한 금액으로 계산해야 된다고 보고 있습니다. 유권해석이란 법무부, 법제처 등 국가기관에 의한 법의 해석이라고 보며 되는 것으로 통상적으로 대법원 판결이 나오기 전까지는 공적인 구속력을 가집니다. 임대인이 부가세에 대해 아무말이 없었다면 임대료에 부가세가 포함된 것을 보게 되고 환산보증금산정시 임대료 그대로 다 포함시키고 부가세를 별도로 지불해야 된다면 환산보증금 산정 시 부가세를 뺀 임대료만 포함시키면 되겠습니다. 2. 상가임차인이 확정일자부 우선변제권을 행사하려면 필요한 요건은 어떤게 있는지요? 아시는분 알려주세요.: 우선변제권 요건은 대항력 (사업자등록 + 영업(점유))+ 확정일자 입니다.
경제 / 부동산
23.06.01
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상가 임대차 부동산계약상에는 단기 6개월입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법상 기간을 정하지 않았거나 또는 1년 미만으로 정했을 경우에는 그 기간을 1년으로 합니다.1년 미만의 계약기간으로 임대인이 나가라고 하는 경우 1년을 주장하여 영업을 더 할 수 있습니다.그리고 특별한 경우(상가임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권 행사에 임대인의 거절 사유)가 아니라면 임차인은 계약말료 6~4개월 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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전세 만기도래시 보증금 감액금 임차인 수령방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출 후 계약갱신 시 보증금 감액을 한다면 전세대출 연장을 하고 보증금감액에 대해 알려야합니다. 대출 연장 시 보증금 감액 기준으로 대출금 80%하로 가능 할 수도 있기때문에 정확한 사항은 은행에 문의해야합니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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전세나 반전세 임차인을 구해 놓고 집을 팔 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인에게 매매한다는 것을 미리 말해 놓는 것이 좋습니다. 세입자 있는 주택매매시 부동산은 매매계약시 계약갱신요구권 행사여부를 확인해야 합니다. 부동산은 임대인에게 계약갱신요구권 행사여부를 임차인에게 확인시켜야 합니다. 매매 시 계약갱신요구권 행사여부 및 관련된 권리관계를 당사자간 확인해 새 집주인과 매도인간에 분쟁이 없도록 사전에 명확히 설명하도록 해 분쟁을 차단하기 위함입니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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임대차계약을 하고나서 전입신고
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주민센터 방문 시 계약자 본인이 신분증과 계약서를 지참하면 됩니다.본인이 주민센터 방문이 어렵다면 인터넷 정부24에 접속하여 전입신고를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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임차인이 임차료를 늦게 입금할 경우에는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인이 사정이 그렇다면 임차인에게 매일 연락을 취하는 수 밖에 없습니다. *2기에 달하는 차임 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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월세 계약기간 남기고 새 세입자를 구했는데 계약파기했습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의해야될 부분입니다.대부분 임대인은 새임차인을 구할 때까지 월세를 지불하고 보증금을 반환하지 않을 수 있고 계약만료 전에 새임차인을 구했다면 중개보수를 부담하라고 할 수도 있습니다. 임대인과 원만하게 해결되길 바라겠습니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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현재 임대로 살고 있는데 계약연장시 계약서 작성해야 하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡상의 대화로도 충분합니다. 만약 부동산에서 계약서 작성한다면 대필료를 지불해야합니다. 법에서 정한 대필료가 없어 부동산마다 상이합니다. 보통5~20만원으로 그 이상도 가능합니다. 임대인과 임차인 두 명이서 계약서를 작성해도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식이 없기에 인터넷에서 다운 받아서 작성하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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전입신고시 계약자와 다른 사람으로 가능한지
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주민센터 방문 시 계약자본인이 계약자 본인 신분증과 임대차계약서를 준비해야합니다. 본인이 직접 방문하기 어렵다면 인터넷(정부24)에서 전입신고가 가능합니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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전세계약 연장시 확정일자를 다시 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금의 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 보증금 인상이 있을 경우 확정일자를 받아야 합니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 되면서 보증금 인상분 만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되는 것으로 보증금이 같기때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 임대인과 임차인이 협의하여 보증금인상이 있다면 확정일자를 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.31
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