상가임차인에 대해 몇가지 궁금한게 있어 문의드려요.
1. 상가 임차인의 한산보증금 산정할 때 월세에 대한 부가세는 어떻게 계산하는지요?
2. 상가임차인이 확정일자부 우선변제권을 행사하려면 필요한 요건은 어떤게 있는지요? 아시는분 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 환산보증금 계산시에 부가세는 포함하지 않습니다. 즉 환산보증금은 계약서상 보증금 ,월세를 가지고 환산보증금을 내기 때문에 계약서상 금액을 기준으로 하게 됩니다.
2. 상가임대차 확정일자 효력은 사업자등록을 한 임차인이 관한 세무소에서 확정일자를 부여받게 되면 우선변제권 효력을 가지게 됩니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
1. 상가 임차인의 한산보증금 산정할 때 월세에 대한 부가세는 어떻게 계산하는지요?
: 하급심에서 나온 판결은 임대인이 임차인으로부터 부가가치세를 별도로 징수한다는 약정이 있었다면 환산보증금 계산에서 임대료의 부가세를 포합시키지 않아도 된다고 했습니다. 임대인이 과세관청을 대신해서 부가세를 임차인으로부터 받게 되고 이를 국가에 납부해야 할 의무가 있기에 부가세별도라는 약정을 하였다면 환산보증금 계산에 포함을 해서는 안되다는 내용을 포함하고 있습니다.
유권해석은 부가가치세를 포함한 금액으로 계산해야 된다고 보고 있습니다. 유권해석이란 법무부, 법제처 등 국가기관에 의한 법의 해석이라고 보며 되는 것으로 통상적으로 대법원 판결이 나오기 전까지는 공적인 구속력을 가집니다.
임대인이 부가세에 대해 아무말이 없었다면 임대료에 부가세가 포함된 것을 보게 되고 환산보증금산정시 임대료 그대로 다 포함시키고 부가세를 별도로 지불해야 된다면 환산보증금 산정 시 부가세를 뺀 임대료만 포함시키면 되겠습니다.
2. 상가임차인이 확정일자부 우선변제권을 행사하려면 필요한 요건은 어떤게 있는지요? 아시는분 알려주세요.
: 우선변제권 요건은 대항력 (사업자등록 + 영업(점유))+ 확정일자 입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
상가임대차의 경우 환산보증금을 계산할때 부과세는 별도 입니다. 상가임차인의 대항력은 사업자등록과 확정일자(세무소)를 받으시면 됩니다.
