전문가 프로필

답변 내역

경매와 공매의 정확한 차이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 경매 는 개인의 채권이나 채무로 인해 진행되는 것으로 카드미납,전세권 저당권 등으로 인해 경매가 진행 된다고 할 수 있습니다. 반면 공매는 국가가 주체하 여 강제적으로 진행하는 경매라고 생각하면 쉽습니다. 국세 체납일 경우 부동산 공매로 진행됩니다.부동산 경매는 개인의 압류물건을 공개적으로 매각 하는 것이고 민사집행법에 속하며 경매를 집행하 는 기관은 법원입니다. 경매 방식은 현장 입찰로 진 행되고 낙찰 후 약 3,4주 이내 대금 납부가 돼야 합 니다, 모든 절차가 종료 후 소유권이 생기며 명의변 경을 할 수 없다는 특징이 있습니다, 법원의 강제집행으로 명도집행을 할 수 있습니다.부동산 공매는 경매와 다르게 체납 등으로 인해 압 류한 것으로 공매 목적은 체납처분입니다, 민사집 행법에 의한 경매와는 달리 징수법, 지방세법에 근거합니다, 진행하는 기간은 한국자산관리공사이며 인터넷 입찰이 가능합니다. 대금 납부는 분납이 가능합니다, 약 60일 이내 또는 천만 원 이상일 경우 조건에 따라 최대 5년 분납이 가능하다는 차이점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.27
0
0

전세재도는 우리 나라에만 있는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세제도는 볼리비아,인도,프랑스,스페인에도 있지만 흔하지 않은 제도입니다. 우리나라에서만 국가 전체에서 흔하게 일반적인 계약형태로 이루어지고 있습니다. 외국인 입장에서는 금액이 있는 전세보증금을 모르는 사람에게 맡겨 놓는 것에 대해 의아해 합니다.
경제 / 부동산
23.05.27
0
0

공장을 경매로 매수하려는제 유치권이 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권자가 경매개시결정 전에 점유를 개시했다면, 낙찰자는 채권을 변제해야 부동산을 인도 받을 수 있습니다. 유치권자가 경매개시결정 이후에 점유를 개시했다면 낙찰자는 유치권자에게 부동산 인동명령을 청구 할 수 있습니다. 유치권은 등기부에 기재되는 권리가 아니고 법원 경매기록에서만 나타나는 권리입니다. 경매 후에도 말소되지 않고 낙찰자가 그대로 인수하게 되고 유치권에 대한 채권을 변제해야 낙찰 부동산을 인도받을 수 있습니다. 단, 법원 경매기록에 나타나지 않은 유치권에 대해서는 낙찰자는 대항할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.26
0
0

상가임차인이 계약만료전 양도한다고합니다. 새로운 임차인과 계약시 월세올려도되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 임차인과 새로운 계약을 체결하기때문에 5%적용을 받지 않습니다. 5%를 초과하여 임대료를 인상해도 됩니다. 기존 임차인이 부동산에 의뢰하여 새임차인과 임대인이 계약을 체결하게 되면 기존 임차인이 중개보수를 부담합니다. 법적으로 이부분에 대해서 정해진 것이 없습니다. 임대인은 새임차인과 계약체결에 동의하지 않으면 계약을 할 수 없고 임대인이 기존 임차인과의 계약에서 계약만료전에 보증금을 반환할 의무도 없습니다. 그래서 임차인과 임대인이 협의하에 계약을 해지하는 것입니다.
경제 / 부동산
23.05.26
0
0

상가 임대차 중개수수료 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 월세를 부가세불포함한 300으로 계산하나요? 부가세포함 330으로 계산하나요?-부가세포함하지 않고 월세300만원으로 계산합니다. 2.중개수수료는 마지막으로나온 가격에 부가세를 붙여서 내야하나요?-네. 맞습니다. 중개수수료 + 부가세별도 입니다. 부동산이 일반관세자의 경우 부가세 10%, 간이과세자의 경우 부가세 4%입니다.3.어떤글을 보니 306만나온다고 다 주는거아니라고 협의하라고하는데 맞나요??-중개보수가 부담된다면 부동산과 협의하여 조정가능합니다.4.직접계산해주시면 얼마인가요???-직접계산하는 게 어떤 의미인지 모르겠습니다만, 보증금 4,000만원 월세300만원 중개수수료는 306만원입니다. 부가세10% 306,000원 총 중개보수 3,366,000원 / 부가세4% 122,400원 총 중개보수 3,182,400원
경제 / 부동산
23.05.26
0
0

지주택? 지역주택조합이란 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.동일지역범위(시.도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 일반분양가보다 깐 조합원분양가로 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방시입니다.제대로 입주까지 진행되는 경우는 04-21년 17년간 전국 전체 지역주택조합 중 17% 정돈입니다. 83%는 실패해서 수 억원의 돈만 날린 셈입니다. 일부 사업이 잘 진행되고 있는 소수의 조합을 제외하면, 전국의 지역주택조합이 제대로 준비되지 않은 상태로 조합원을 모집하는 경우가 있습니다. 이미 개발이 어느정도 진행된 지역일 경우 성공 가능성은 한자리 수로 떨어지기까지 합니다.
경제 / 부동산
23.05.26
0
0

자영업자 폐업시 임자인이 철거의무가 있는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.폐업으로 계약 종료 또는 계약만료로 계약이 종료되어 퇴거하는 경우 임차인은 처음 계약할 때 상태로 원상복구를 시켜놓아야 합니다. 아니면 철거비용이 들어갈테니 건물 주인에게 어디까지 원상복구 하면 되겠는지 한 번 물어보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.05.26
0
0

전세보증보험 갱신에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번에 보증보험정책이 바뀌어 기존에는 공시가격의 1.5배까지 전세보증보험 가입이 가능했지만, 2023년 5월 1일 부터 공시가격의 1.26배까지만 가입할 수 있게 되었습니다. 계약갱신에 의한 보증보험 갱신은 이에 포함되지 않고 이전의 공시가격 1.5배를 적용합니다.계약갱신 시 보증보험도 갱신해야 되는데 금액을 조정하여 갱신가능합니다.확정일자 부 전세계약서 사본(갱신 시 전세계약서는 부동산 직인이 찍히지 않아도 됩니다.)임대차기간 변경 및 임대보증금 감액이 표시된 계약서로서 기존 계약서의 보증금액 및 임대차 기간을 수정하거나 신규로 계약서(임대인과 임차인 이 직접 작성해도 됨)를 작성해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.26
0
0

임차인등기명령 대신 전세권설정 등기 시 발생하는 문제점?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 기존에 가지고 있는 1순위 확정일자는 유지가 가능한가요?우선변제권(대항력 + 확정일자) 도 유지되고 전세권설정의 권리도 유지 됩니다. 2) 확정일자 + 전세권설정 동시에 권리를 가질 수 있는 것 인가요? 대항력+확정일자를 갖추고 전세권설정등기도 할 수 있습니다. 두 권리 모두 가질 수 있습니다. 3) 전세권설정 시 토지는 없는 건물에 대해서만 하게될텐데 이점은 확정일자보다 불리하지 않을까요?배당신청시 아파트는 토지+건물 모두에 대해 배당을 받지만 그 외 주택은 건물부분에 대해 배당을 받을 수 있습니다. 확정일자는 토지+건물 모두에 대해 배당을 받습니다.
경제 / 부동산
23.05.26
0
0

전세 제도 폐지가 이야기가 나오는데 가능한 일 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원희룡 국토부장 관의 전세제도가 수명을 다했다는 발언으로 파장이 커졌을 수도 있습니다. 하지만 원희룡 장관은 전세제도 폐지가 아니라 보완하여 점진적으로 제도를 개편하는 방법으로 모색하고 있다고 했습니다. 대출받거나 전세를 끼고 집을 사는 경우 여러 채를 살 수 없게 하는 방안, 선순위 보증금, 근저당이나 기존 채무가 있을 경우에는 보증금을 제한하는 방안 등을 다각적으로 살펴본다고 했습니다.
경제 / 부동산
23.05.25
0
0