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복층식 오피스텔의 장단점을 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.복층식 오피스텔 내부를 보면 개방감과 층고가 높아 살고 싶은 마음이 듭니다. 거기에 전망까지 좋다면 더욱 살고 싶어집니다.하지만 대부분 살아 본 사람들은 일주일 또는 길게는 한달로 복층에 대한 호기심과 흥미로움이 사라진다고 합니다. 층고가 높고 면적이 조금 더 넓다보니 냉난방비가 조금 더 나옵니다. 신축 준신축 오피스텔 관리비는 약 15만원 내외로 나옵니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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부동산 실명제 위반시 벌금에 대해서 궁금해서 질문 남깁니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 평가액의 30%로 공시지가로 평가합니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택공시가격, 아파트는 공동주택공시가격을 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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재건축과 리모델링 아파트중에 미래가치가 어떤게 나을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미래가치를 볼 때 신축아파트가 더 시세차익을 볼 수 있습니다. 리모델링의 단점을 살펴보는게 좋은 듯합니다. 내력벽을 그대로 활용해야하기 때문에 내부구조 설계에 한계가 있습니다. 대부분 앞뒤로 늘어나기 때문에 직사각형의 형태가 많고 요즘 선호하는 구조인 4베이 보다는 주로 2베이 구조가 많아 신축대비 선호도가 떨어질 수 있습니다. 전용면적 증가로 인해 동간거리가 좁아져 사생활 침해의 우려가 있습니다. 이 부분도 1번에 연장선 상에 있는것인데 내력벽을 그대로 둔 상태에서 앞뒤나 옆으로 면적을 늘리는 것이여서 설계에 한계가 있기때문에 사생활 침해 우려가 발생활 수 있습니다.층고를 높이거나 층과 층 사이의 두께를 수정하기 어렵습니다. 요즘 트렌드가 높은 층고와 층간소음 방지임을 감안하면 기존 설계를 그대로 가져가야 하는 리모델링은 층고를 높이거나, 층간소음 방음제 추가 공간자체가 쉽게 나올수 없는 구조입니다.직 증축의 경우 15층 이상은 최대 3개층, 14층 이하는 2개층 범위 내에서 증축이 가능하기 때문에 수익성이 다소 떨어질 수 있습니다. 4번의 연장선상의 이야기지만 재건축 재개발 대비 일반분양물량이 극히 제한적이기 때문에 대부분의 사업비를 기존 보유자가 부담해야 하기에 수익성은 재건축 대비 떨어질 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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무허가주택에도 지번이 나올 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이 경우 대표적인 예로 시골 촌집의 경우 토지등기부에는 있고 건물등기부에는 존재하지 않으며 건축물대장에는 건축물이 존재하는 것으로 나옵니다. 부동산 매매시 매도인이 건축물을 등기 후 매매를 하거나 매수인이 건축물을 필요없다면 토지만 매매 후 매수인이 거축물을 철거하면 됩니다. 건축물을 등기 시 미등기부동산에 대한 과태료를 부과해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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최근 아파트 건폐율, 용적율, 주차대수?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.용도지역에 따라 토지를 경제적이고 효율적으로 사용하기 위해 건폐율과 용적률이 정해져있고 지자체마다 건폐율과 용적률이 다릅니다.그리고 아파트 부지에서 기부채납, 도로건설, 지자체의 용도지역 변경 등으로 용적률을 높일 수 도있습니다. 2019년 3월부터 주차장 규격은 너비 2.5m 이상, 길이 5.0m 이상으로 상향되었습니다. 아파트 단지에서 확보해야 하는 법정 주차대수는 지자체 조례에 따라 정해집니다. 대표적으로 서울시의 경우는 전용면적 기준 85㎡ 이하일 때는 75㎡ 당 1대 이상, 85㎡를 초과할 때는 65㎡ 당 1대 이상을 주차공간을 확보해야 합니다. 예를 들어 전용면적 85㎡로 100세대인 아파트가 있다고 가정하면 (85㎡×100세대)/75㎡=113.3으로, 이 아파트는 최소 114대의 주차공간을 확보해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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전세기간중에도 전세보증보험을 가입할수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확하게 기간이 몇개월 남았는지 확인할 수 없지만 계약만료 시점까지 얼마 남지 않았다면 안타깝가게 보증보험가입이 어렵습니다.보증기관 별 신청기한은 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)는 전세계약기간 1/2 지난기 전이고 서울보증보험(SGI)는 계약일로부터 10개월 이내 (전세계약 2년 기준) 입니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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전세 계약을 할 때에 임차인에게 국세완납증명서를 임대인이 꼭 확인을 시켜 주어야 하는 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재는 국세완납증명서 의무 발급이 아니지만 국회에서 발의를 준비하고 있습니다. 요즘 전세사기가 많이 발생하면서 전세로 거주할 임차인들이나 전세로 거주 예정인 임차인들이 불안해 하고 있습니다. 전세보증금이 적은 금액이 아니기때문에 계약체결 전 임차인은 불안할 겁니다. 그래서 임차인의 전세보증금을 지키기 위해 최소한의 예방법으로 준비를 하려고 할 겁니다. 임대인과 임차인의 신뢰문제로 보며 임대인이 안전한 전셋집이란 것을 보여주면 임차인은 계약기간 동안 불안해 하지 않을 겁니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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부동산을 계약할 때 전세 궁금한 게 있어요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금과 보증금 합계가 주택 매매가의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 매매가가 하락할 것이고 대출금과 보증금 합계와 매매가가 같아 질 수도 있으며 경매로 넘어갈 경우 유찰시 20%씩 경매가가 인하됩니다. 그리고 매매가 대비 전세가(전세가율)이 똑같거나 비슷할 경우 부동산경기가 안 좋아져서 매매가와 전세가 모두 하락하여 부동산 갭투자에 실패하게 되고 보유하고 있는 현금이 적은 임대인은 임대차계약 만료시 보증금 반환이 어려워 질 수도 있습니다. 새임차인을 구하더라도 전세시세도 내려가서 새임차인의 전세보증금을 받고도 기존 임차인에게 현금을 보태서 반환해야됩니다. 현금이 없다면 보증금 반환이 어렵습니다. 불안할 경우 보증보험 가입대상이 된다면 보증보험 가입이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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월세 계약해지 통보 기한 열흘 지났는데 나갈 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정은 무효입니다. 특약사항에 90일 전에 통보한다라고 했더라도 이는 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않습니다. 주택임대차보호법상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 상담받아보시기 바랍니다.*참고만약 임대인과 다툼으로 감정싸움을 하기 싫어 그냥 넘어간다면 특약사항대로 할 경우 의사통보기간이 지나 묵시적갱신이 된겁니다. 묵시적갱신기간 중 계약해지가 가능한데 이때는 임차인이 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지(계약종료) 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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부동산 아파트 거래 수수료가 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개보수는 거래금액에 대한 법정요율이 다릅니다. 중개보수= 매매가 × 요율 입니다.매도인측, 매수인측으로부터 받습니다.부가세는 별도입니다. 일반과세자는 10%, 간이 과세자는 4%입니다.공동중개의 경우 한쪽(매도인 또는 매수인)으로부터 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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