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전세 입주전에 집 보러 가는데 어떤거 봐야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.줄자를 들고 집 내부에 들어가서 해당제품놓을곳을 정한뒤 줄자로 세로와 가로 사이즈를 재면 됩니다. 미리 제품 사이즈를 적어왔다면 제품 놓을 곳 사이즈를 비교해보면 됩니다.집내부 사진이나 동영상을 찍어두지 않았다면 하나하나 자세히 찍어두기 바랍니다. 추후에 훼손문제로 원상복구에 대해 임대인과 마찰이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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근저당 전세물건에 보증보험 관련입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매에 넘어가는 경우 등기부상 근저당권이 권리순위상 1순위본인(소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+거주)+확장일자)이 2순위로 배당신청함1.본인은 소액임차인에 대항력이 있어 최우선변금액을 배당 받음2.낙찰가에서 은행은 근저당권 채권최고액을 변제 받음3.낙찰가에서 최우선변제금액 + 근저당권 채권 최고액 변제 후 나머지 금액에서 우선순위에따라 배당 됨(최우선변제금액 배당 받은 후 나머지 보증금을 모두 배당 받을 수 있거나 일부만 배당을 수 있거나 모두 배당받지 못 할 수도 있습니다.)*근저당권보다 후순위의 임차인일 경우에는 대항력이 있더라도 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.(말소기준권리(가등기,저당,근저당권,압류,가압류,경매개시등기) 이후 권리들은 없어지고 낙찰자가 인수하지 않아도 됨) 그래서 배당신청으로 보증금을 받아야합니다.전세의 경우 대출금(등기부의 채권최고액)+총보증금이 주택매매의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매시 유찰될 경우 경매가의 20%하락 하게 됩니다.만약 보증보험가입 조건에 해당된다면 가입한후 계약종료 했는데 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하면 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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임대인은 임차인에게 월세 5프로 인상공지를 해야하는거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성 시 특약사항을 작성하고 서로 동의하고 사인을 하고 계약을 체결했습니다. 특약사항에 2년 5%인상에 대한 내용이 있기 때문에 5%인상분을 지급해야합니다.한번에 지급하기 어렵다면 분할로 지급하는 것에 대해 임대인과 협의하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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직거래 전세 계약하려 합니다. 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다1.전세, 매매시세 파악하기네이버부동산, 직방 등 으로 전세, 매매 매물들의 시세를 확인합니다.2.대출금+보증금 확인하기대출금(등기부 채권최고액)+총보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.3.계약서 작성시 특약사항임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생전(전입신고와 확정일자 다음날까지) 등기부상 권리순위가 불리하게 될 경우 계약취소 및 계약금과 지불한 금액 모두 반환한다 라는식의 특약사항을 작성합니다.주택매매 전 임차인에게 알리고, 알리지 않으면 계약해지 및 보증금을 반환한다.4.전세보증가입하기불안하다면 보증보험에 가입합니다.5.안심앱 활용하기현재까지는 안심앱이 만족한 수준의 서비스를 제공하지 않지만 업데이트가 된다면 추가 서비스를 제공받을 수 있어 전세계약전 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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상가 임대인이 계약 기간중 이사를 요구할경우 보상 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 임차인은 최대 10년을 계약기간으로 계약을 체결할 수 있거나 최대 10년 동안 계약갱신으로 영업을 보장 받을 수 있습니다. 임대인이 임대차 기간 만료 전 계약을 중도에 해지할 수 있는 사유로는 1.임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우(민법 제629조),2.임차인이 파산선고를 받은 경우(민법 제637조), 3.임차인이 임대차목적물을 계약 내용과 다른 용도로 사용하는 경우 등이 있습니다.그러나 가장 빈번하게 문제가 되는 것은 4.임차인이 차임을 연체하는 경우입니다(민법 제640조, 상가건물임대차보호법 제10조의8)..... 등이에 해당되지 않기 때문에 본인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이 갑자기 퇴거를 요구할 경우 내용증명에 차임연체 등 적법하게 계약을 해지할 수 있는 사유가 발생한 바 없다는 사실을 입증을 알리는 내용과 상가건물임대차보호법에 의하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 권리금 회수 기회를 보호받을 수도 있다는 내용을 자성하여 발송해보기 바랍니다. 보통 권리금은 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는 것이기떄문에 임대인에게 요구할 수 없습니다. 하지만 임대인이 방해하는 것이라고 인정되는 경우에는 임대인에게 권리금을 요구할 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 권리금을 지급하지 않아도 될 때는 1년 6개월 동안 임대인이 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 입니다. 본인가게가 장사가 잘되는 중에 임대인의 요구로 이사를 간다면 권리금회수의 기회를 박탈하게 되는 것이므로 적절한 보상(중개보수, 권리금 등)을 요구하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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전세기간 2년후 집주인 나가라하네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주잘할 수 있다.[주택임대차보호법 제4조] 에서 명시하고 있습니다. 1년을 계약기간으로 체결하였더라도 본인이 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 1년 계약 후 갱신(연장)계약이 아닌 첫 계약 시 2년을 주장하여 거주할 수 있고 2년 후 계약갱신을 할 수 있습니다. 현재 임대인은 실거주를 이유로도 임차인에게 대항을 하지 못 합니다. * 임차인의 계약갱신요구권(첫 계약하고 2년 뒤) 행사 시 임대인은 실거주를 이유로 거절 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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아파트경매 낙찰받으면 잔금은 언제 내야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매물건을 낙찰 받게 되면 매각허가결정이 나고 7일 정도의 이의신청, 재항고, 즉시항고 기간이 주어집니다. 이의신청, 재항고, 즉시항고가 없다면 매각허가결정 확정이 됩니다. 확정이 나면 잔금 납부기한이 정해집니다. 약 1개월 정도의 시간이 주어집니다. 이 기간 내에 보유하고 있는 현금으로 잔금을 납부하거나 보유한 현금이 부족할 경우 경락잔금대출을 이용하여 잔금을 납부할 수 있습니다. 원칙은 분할 납부가 되지 않습니다. 잔금을 납부하면 소유권이 인정됩니다. 경락잔금대출을 이용할 경우 경매입찰 전 미리 은행에서 경락잔금대출을 이용 가능 여부와 이자를 확인해봐야합니다. 권리상의 하자(법정지상권, 유치권 등)가 있다면 경락잔금대출이 어렵습니다. 대출이 어느정도 나오는지 대략적으로 확인해보기 바랍니다. 잔금 납부 연기가 되지 않기 때문에 납부기일에 납부를 마쳐야 합니다. 납부를 하지 않을 경우 다시 매각일 잡아 재경매가 시작합니다. 재경매 당일 재입찰 직전까지 잔금액과 지연이자를 납부하면 소유권을 취득할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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부동산 수수료 계산 하는 방법을 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수 = 환산보증금 ( 보증금+ 월세 × 100) × 요율 부가세 별도 10% (일반과세자 ) / 4%(간이 과세자)*상가 임대차계약의 경우 요율 0.9%입니다.아래 부가세 10%와 부가세4%로의 계산 결과가 차례로 올려드렸습니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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전세계약후 연장시 보증금 관련
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인이 임대료 인상을 요청할 수 있듯이 임차인도 감액청구를 할 수 있습니다.이 또한 5%의 감액률이 있습니다. 하지만 시세가 많이 떨어졌다면 시세에 맞게 조절도 가능합니다.현재 전세 시세가 많이 하락했기때문에 임대인도 전세시세 하락을 알고 있습니다. 계약갱신 시 임대인에게 감액 요청을 해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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상가 월세 계약시 1년계약 장단점
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 입장에서 1년 보다 장기간 계약체결을 하여 공실이 되지 않는 것을 월합니다. (월세수익 및 임차인 바뀜으로 중개보수지급을고려)1년 씩 계약 후 임대인은 1년 마다 월세 인상을 하지 않습니다. (상가임대차 보호법 상 1년 갱신 시 마다 임대료 인상 가능) 중개사가 장사를 하는 것이 아닌 본인이 장사를 하는 것이 때문에 본인 입장을 생각해서 계약체결해야 합니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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