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현재 살고있는집 전세줄 경우 세입자에게 몇년 보장 해주어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 첫계약 2년(1년 미만의 계약 또는 1년 계약은 임차인이 2년 주장 가능) 거주 후 계약갱신요구권(계약만료 6~2개원 전 의사통보) 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 그래서 첫계약 2년 + 계약갱신 2년 총4년을 거주할 수 있습니다. 또는 첫계약 2년 + 묵시적갱신(계약만료 6~2개월 전 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보 없을 경우) 기간 + 계약갱신 2년 으로 묵시적갱신 기간에 따라 총거주기간이 늘어납니다. 임대인은 임차인의 계약갱신요구권 행사를 거절 할 수도 있습니다. 가장 대표적인 거절 사유로는 임대인의 실거주입니다. 임차인이 계약갱신요국권 행사시 임대인은 실거주를 이유로 거절할 수 있습니다. ※임차인의 계약갱신 요구권 거절 사유*임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우*임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우*서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우*임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우*임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우*임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우* 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우*건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우*다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우*임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우*그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
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23.04.11
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부동산 구매자 또는 임차인도 중개업자에게 소개비를 주는 지 궁금해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매시 매도인과 매수인에게서 중개보수를 받고, 임대차계약시 임대인과 임차인에게 중개보수를 받습니다. 거래금액에 따라 요율이 다르며 법정요율을 준수해야합니다. 그리고 부가세는 별도 입니다. 부동산이 일반과세자일 경우 부가세 10% 간이과세자일 경우 4%입니다.
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부동산
23.04.11
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아파트 급매가 소진되면서 거래량이 감소되고 있는 것은 어떠한 신호로 해석할 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금매가 소진 된 것이고 거래량이 소폭 감소가 전체 거래량에 회복으로 보이진 않습니다. 저점을 찍고 회복하는 것으로 보기에는 아직 이른 감이 있습니다. 정확한 것은 시간이 지나서 과거를 돌아봤을 때 알 수 있지만, 5월 달 fomc 회의에서 금리 인상을 예상하고 있습니다. 정부에서 금리인하는 한 번 더 할 지 모르겠지만 아직도 고금리이기 때문에 여전히 관망할 것으로 보입니다. 온전한 회복세에 들어선 것으로 보긴 아직 어렵다고 판단됩니다.
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23.04.11
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전세 계약갱신권을 쓰면 전세계약서 새로 작성
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서를 작성 하지 않아도 되고 작성해도 됩니다. 계약조건의 변동이 없다면 계약갱신 시 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡 으로 약식으로 계약에 대한 내용을 대화로 주고 받으면 됩니다. (내용증명 내용에 약식으로 계약조건 작성 후 주고 받으면 됨)계약서를 작성할 경우 임대인과 임차인 두명이서 작성을 하거나 부동산에서 대필료를 지불하고 작성할 수 있습니다. 법에서 정한 임대차계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 양식을 다운 받아서 임대인과 임차인이 만나서 작성하면 됩니다.부동산에서 작성할 경우 대필료는 임대인과 임차인이 합해서 지불하면 됩니다.
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23.04.11
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전세갱신 시 임대료 5% 증액 거부하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.불이익은 따로 없습니다. 국토부의 입장은 계약갱신시 임대료 인상은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위내에서 할수 있으며 당사자간 합의가 이뤄지지 않을 경우 임대인은 법 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 증액청구할 수 있습니다.임차인은 임대인 증액청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고 꼭 5%를 증액해줘야 하는 것도 아니지만 임대인의 증액청구에 대해 원칙적으로 협의를 통해 결정하되 협의에 이르지 못한 경우 차임증감청구권 법리에 따라 해결할 수 있습니다.
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23.04.11
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밭에다 콘테이너를 가져다 놓으려고 하는데 어떤 절차를 밟아야 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.농막은 농지법에 명시해놓았습닏. "[농지법 시행규칙 제3조의 2] 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20제곱미터 이하이고, 주거 목적이 아닌 경우로 한다."크기인 연면적 20제곱미터 이하(6평, 가로5m / 세로4m)와 주거 목적이 아니어야 합니다. (숙박을 오랫동안 하면 안됨. 하지만 지자체에서 일일이 알 수 없음) 임시가설건축물이므로 기초공사는 할 수 없고 원상복구가 가능해야 합니다. 테라스, 데크, 파고라, 주차장, 잡초 방지용 포석깔기. 시멘트 타공, 잔디심기 등은 안 됩니다.수도, 정화조, 화장실, 전기,가스는 지자체에 따라 금지되는 경우도 있고 허용되는 경우도 있습니다. 설치하기 전 읍면사무소에 건축신고를 해야합니다. 신고를 안 해서 단속에 걸리는 경우 이행강제금과 벌금이 부과됩니다.
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23.04.11
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보증금과 월세 계산방법을 어떻게 알 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약시 보증금을 올리고 월세를 내리거나보증금을 내리고 월세를 내릴때 법으로 정해진 것은 없습니다.100만원에 1만원, 1,000만원에 5만원, 500만원에 5만원 등등 임대인과 협의하기에 따라 다릅니다. 가격조절 절대 안 주는 임대인도 있습니다.계약갱신(2년 뒤) 시 임대인은 임대료를 인상을 요청할 수 있습니다. 보증금만 인상하거나 월세만 인상하거나 보증금과 월세 모두 인상할 수 있습니다. 임차인은 5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.국토부에 따르면 임대인의 임대료 인상 요청에 임차인은 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내로 인상할 수 있습니다.5%초과한다는 약정에 임차인이 동의하더라도 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다.
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23.04.11
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사는곳이 재개발하기로 확정되었는데 이득되는게 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거주 지역이 재개발 구역 내에 위치해있을 경우 조합원에 가입을 원하지 않고 보상을 받을 수 있는데 보상가는 주택위치가 도로를 접하고 있고 위치에 따라 다릅니다.부동산 경기가 좋을 때는 보상을 더 해주기도 합니다. 다른지역으로 이사가서 거주할 정도의 적절한 보상가라고 생각하면 보상를 받으면 됩니다.아파트가 완공이 되면 추가해야할 금액이 얼마인지 확인하고 본인이 보유하고 있는 현금을 파악하여 전매를 할지 추가로 금액을 부담하여 거주할지 결정하면 됩니다. 조합원분양가가 일반분양가보다 저렴하기에 완공되고 매매를 해하면 일반분양 후 매매보다 차익이 더 생길 수 있습니다.
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23.04.11
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빌라와 아파트는 어떤 차이점이 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빌라는 4층 이하, 아파트른 5층 이상으로 층수에서 차이가 납니다. 저층아파트를 제외하고 대부분 아파트는 엘리베이터가 있어 고층에 산더라도 편리하게 오르고 내리고 할 수 있습니다. 하지만 빌라의 경우 엘리베이터가 없어서 무거운 짐을 오른고 내리기에 힘이 듭니다. 여름에는 힘이 듭니다. (고급신축빌라의 경우 엘리베이터 있을 수도 있음)아파트는 보안, 자체관리, 용역 등 비용이 많이 들기때문에 빌라보다 관리비가 비쌉니다. 이에 비해 빌라는 본인 거주지 외 관리하는 것이 적거나 없어 관리비가 저렴합니다.아파트도 주차공간이 이 협소할 수 있지만 빌라는 주차공간이 더 협소할 수있고 빌라 밖에 주차공간을 찾아서 주차해야될 수도 있습니다.아파트는 부동산경기가 좋을 때는 매매가격 ㄴ상이 상당해서 주거와 투자가 모두 되지만 빌라는 아파트에 비해 인상률이 별로 없어서 투자목적으로는 별로입니다.
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23.04.11
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현재 전셋집에 거주하는데 집주인이 전세금을 없어서 못돌려준다고 하는경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 계약만료시 전세보증금을 반환하지 못 한다고 할 경우 이사가고 싶은 임차인은 화나고 짜증나고 스트레스받습니다.전세보증보험에 가입했다면 계약만료 시 임대인이 보증금반환을 하지 않는다면 보증기관으로 부터 받고 보증금을 받고 이사를 가면 됩니다.보증보험에 가입하지 않았다면 임차권등기명령과 보증금반환 소송은 할 수 있습니다.먼저 내용증명의 내용에 구체적을 작성하여 임차권등기명령 신청, 보증금반환소송을 진행을 할 것이라도 경력하게 의사표현을 하여 송달합니다.임차권등기명령은 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 신청할 수 있습니다. 신청을 하면 등기부에 임차권등기명령이 등기가 되어 누구나 등기부를 확인 할 때 임차권등기명령을 확인할 수 있습니다. 이는 임대인이 전세보증금 반환을 하지 않는 사람으로 보기때문에 임대인에게 압박을 할 수 있는 수단이 됩니다. 하지만 강제력이 없어 임대인이 끝까지 보증금을 반환하지 않는다면 보증금 반환소송을 진행해야합니다. 소송에서 승소 판결의 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류,경매)을 합니다. 경매로 넘어가더라도 권리순위에 따라 보증금을 모두 배당받을 수 있거나 일부를 받거나 모두 잃을 수도 있습니다.임대인을 위한 보증금 반환용 대출상품이 있으니 확인해보라고 하십시요.만약 임대인때문에 계약갱신을 해야되는 상황이라면 본인에게 적절한 보상을 해주는 조건을 협의해보기 바랍니다.원만하게 해결하기 바랍니다.
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