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답변 내역

부동산 계약 시 계약 만료일에 만료 시간은 언제인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료일 이사가야 되는 정해진 시간은 없습니다. 계약만료일 전에 미리 이삿짐센터에 연락해서 이사 시간을 예약을 잡고 계약만료일에 이사를 가면 됩니다. 이사할 때 임대인이 와서 임차인의 모든 짐을 뺀 상태에서 집내부를 확인한 후 보증금을 반환하거나임대인이 개인사정으로 바로 확인을 할 수 없다면 임차인이 이사를 간 후 당일 내로 집내부를 확인한 후 보증금을 반환할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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복층형 오피스텔은 어떤 점이 문제인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.복층형 오피스텔은 개방감과 공간활용성이 높아 시각적으로 좋습니다. 하지만 복층형 오피스텔 뿐만 아니라 복층형 구조의 방은 대부분 짧게는 일주일, 길게는 한달 정도의 기간으로 복층에 대한 만족감이 사라집니다. 거주하면서 오르락 내리락하는 것에 지치거나 귀찮아 집니다. 복층이 침실이라면 시간이 지나면 복층아래에서 자는 것을 선호하게 됩니다. 복층형 오피스텔의 경우 층고가 높고 실내 총 공간이 더 넓어서 냉난방비가 더 비쌉니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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주택청약통장 왜 만들어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.청약통장은 집을 사기위해 반드시 필요한 것은 아닙니다. 기존에 지어진 아파트나 빌라, 주택 등을 살 때는 주택 청약이 필요하지 않습니다. 새로 짓는 아파트를 분양받고 싶다면 이주택 청역이 필요합니다. 30세대 이상인 아파트를 분양받으려면 반드시 청약을 통해 살 사람들을 모집해야한다고 법으로 정해여 있습니다. 청약의 최대 장점은 새아파트를 비교적 저렴하게 살 수 있다는 겁니다. 분양가규제와 분양가상한제 시행(현재 분양가가 높아져 싸다고 느끼지 못함)으로 시세보다 싸게 살 수 도 있고 분양가의 10%정도인 계약금만 있으면 일단 도전해볼 수 있습니다. 청약통장은 민간건설사나 공공기관 등이 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 있는 응모권이라고 생각하면 됩니다. 이 응모권을 가지고 있는 사람들이 많아 입주하고 싶은 아파트는 매우 제한적이어서 경쟁이 치열합니다. (요즘처럼 부동산경기가 안 좋을 때는 미분양으로 치열하지 않음)
경제 / 부동산
23.04.08
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아파트 월세 계약만료로 원상복구의무가 어디까지인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.장판까진 부분은 생활하면서 자연적으로 생기는 마모로 임차인이 비용을 부담하지 않아도 됩니다. 법원의 판례는 ① 사람이 건물을 사용하는 이상 불가피하게 건물의 가치는 훼손될 수밖에 없고, 그러한 가치 훼손은 사람이 건물을 사용하지 않더라도 자연적으로 이루어진다. ② 임대인은 이러한 통상적인 사용에 기한 마모·훼손 부분까지도 반영하여 세입자로부터 차임 및 관리비를 받는 것이다. ③ 따라서 ‘세입자가 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과한다’는 사정을 임대인이 증명하지 않는 한 세입자는 통상적인 사용에 따라 마모·훼손된 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조)라는 입장을 취하고 있습니다. 판례의 사안들을 참고해 보면 ① 임대기간 중 벽면과 천정에 발생한 약간의 스크래치가 생긴 경우 ② 가구나 가전의 위치를 이동시키거나 이를 사용하던 중에 바닥 패임이 발생한 경우 ③ 형광등 등의 필수조명시설을 설치하면서 천정에 구멍이 뚫린 경우 ④ 벽면에 필수 사용시설을 설치하였다가 떼어내면서 벽지가 약간 벗겨진 경우 ⑤ 시설이 이미 도색이 벗겨진 상태일 때 시간의 경과에 따라 도색이 추가로 벗겨진 경우 ⑥ 벽에 이미 물건 등을 걸기 위하여 사용된 못 구멍 등이 있을 때 위치를 맞추기 위한 범위 내에서 추가적으로 못 구멍을 만든 경우 등은 세입자가 원상회복의무를 부담하지 않을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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아파트 월세를 미납해서 주인이 내용증명을 보냈어요~어쩌죠
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 2기차임에 달하는 연체시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 2기차임에 달하는 연체는 임차인의 계약갱신요구권행사시 임대인이 거절할 수 있습니다.총 2기차임에 달하는 연체와 임대인이 내용증명을 보내기 전 임차인이 한달치의 월세를 지급하거나 어느정도의 금액을 지금한다면 임대인은 계약해지를 할 수 없습니다. 그리고 임차인은 계약갱신요구권 행사를 할 수 없습니다.(임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인이 거절 가능때문)총 미납된 월세가 한 달치라면 월세를 지급하면 문제가 되지 않습니다. 총 미납된 월세가 두 달치라면 임대인과 협의해보기바랍니다.내용증명이 법적강제력이 없어 임차인이 내용증명을 받았더라도 계속 거주할 경우 임대인은 대화를 통해 해결하거나 명도소송을 진행합니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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요즘같은 고금리시대에는 전세메리트가 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택매매할 자금이 충분하지 않고 전세로 거주할 자금만 있거나 전세대출(낮은 이자)을 이용해야 거주가능한 사람들이 많습니다. 매월 월세를 지불하면 가계부에서 소비지출이 상당부분 차지하는게 부담스러워 월세보다 낮은 전세대출이자로 전세임대차계약을 체결할 수도 있습니다. 각자 상황에 맞게 전세로 거주할 수도 있습니다.본인 현금100%로 전세보증금을 활용했을 때 계약만료일에 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 없을지 확신할 수 없다는 불안감(전세보증보험으로 불안감을 없앨 수 있음)은 있지만 매월 비싼 월세를 지불하지 않아 본인 현금을 유지할 수 있어 본인자산을 축적할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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임차인이 전세계약이 만료되고 보증금 반환을 위한 내용증명?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내용증명은 계약해지와 목적물반환 또는 보증금반환을 받기 위해 소송 등 여러가지 법률적효력을 제기하기 전, 법률적 대응을 하겠다는 강경한 메시지를 전하여 합의를 시도하는 수단으로 이용되기도 하고, 설사 명도소송이 진행되더라도 임 대차 계약의 종료 사실을 입증하는 강력한 증거자료가 됩니다.내용증명에 대하여 법률 문서라 오해하시는 분들이 많습니다. 이는 법적으로 강제성이 없어 상대방 에게 발송했다는 이유로 강압적으로 행위가 가능 한 것은 아닙니다. 계약 종료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령 전 또는 보증금반환소송 전, 전세보증보증보험이행청구 시 내용증명을 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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임대차 계약 원복의 기준이 어디까지인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상식적으로 임차인의 실수나 고의, 혹은 부주의로 인하여 임대한 주택이 훼손되었다면 원상복구를 하는 것은 당연 합니다. 하지만 원상복구는 임대차계약 당시 상태 그대로를 의미 하는 것은 아닙니다.우리 법에서는 선관주의 의무와 임차인의 사용, 수익권을 보장하고 있기 때문입니다.선관주의 의무란 민법 제374조(특정물인도채무자의 선 관의무)에 "특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무 자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다"라고 보시면 됩니다.이때 말하는 선량한 관리자의 주의란 남의것이지만, 내것 처럼 사용한다라고 보시면 될것입니다.즉 남의 물건이라고 험하게 사용하는 것이 아니라 마치 내것처럼 사용한다는 것입니다.그렇기 때문에 선량한 관리자로서 주의를 기울이고 용도 에 맞게 사용 후 반환하였다면 원상회복의무를 다한 것으 로 판단하는 것입니다.판례에 따르면 "원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통 상적인 방법으로 사용해 그렇게 될것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다"라 는 대법원 판례가 있습니다. (대법 2006가합 62053). 임차인의 실수나 고의 혹은 부주의로 인하여 일부러 흠을 내지 않는 한 시간이 지남에 따라 손상되거나 마모된 부 분에 대하여는 원상복구를 할 필요가 없다는 것입니다.하지만 임대차계약시 특약으로 정한 것이 있고, 그에 따른 훼손이 발생되었다면 임차인은 원상복구의 의무가 있 습니다.통상적으로 시계를 걸거나 하기 위해서 소량의 못을 박은 경우라면 원상복구 문제가 발생되지 않을수 있지만, 특약 에 "벽에 못을 박을 경우 원상복구를 한다"라는 특약을 명시하였다면 원상복구를 해야 한다는 것입니다.그리고 기본적으로 임대차계약서에 특약을 적지 않았다고 하여도 원상복구를 해야 하는 경우가 있습니다.1. 임차인의 고의나 부주의로 인하여 주택의 가치가 떨어질만한 행위를 한경우.2. 악취로 인하여 시설물 교체가 필요한 경우.3. 애완동물로 인하여 벽지나 장판이 훼손 혹은 변색되었 을 경우.4. 지나친 못으로 인하여 벽이 훼손되었을 경우.5. 흡연으로 인하여 도배나 장판이 변색되고 냄새가 심하게 날 경우.(자연적인 노후화에 따른 벽지 변색-장롱 뒤, 액자 뒤 변색/햇빛에 바랜 변색은 비용부담×)(장판-생활기스나 작은 찍힘은 비용부담×)
경제 / 부동산
23.04.08
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지역주택 조합 사업이 잦은 사고가 발생하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가장 흔한 사고는 조합장의 조합 운영을 제대로 하지 못 해서 구속되는 것입니다. 조합장은 매월 상당한 월급을 받고 여기저기서 현금이나 그에 상응하는 물품을 받으며 조합장 기간동안 부를 축적합니다. 그리고 운영비로 개인적인 생활비에 사용하여 횡령과 배임의 문제가 됩니다. 그래서 조합장이 조합운영과 재개발.재건축 진행에 뜻이 없는 것으로 보여지고 인식이 좋지 못 하기도 합니다.조합장의 문제에 사업 진행 중간에 비상대책위원회가 꾸려져서 사업이 되느니 안되느니 갈등이 있기도 합니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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월세 계약 전 잔금날짜가 미뤄지면서 입주파기
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인은 계약금을 포기해야하는 상황입니다. 그이유는 다음과 같습니다. 부동산매매계약(임대차계약)을 하고 계약금을 받았는데, 그 후 매수인(임차인) 이 정해진 기일에 중도금 또는 잔금을 지급하지 않는 등 이 행을 지체하는 경우가 간혹 발생합니다. 이때 매수인의 이행지체를 이유로 부동산계약을 파기하기 위해서는 법이 정한 요건을 갖추어야 합니다.부동산매매계약후 매도인이 매수인(임차인)의 이행지체를 이유로 계약을 해제하기 위한 요건은 원칙적으로, ①매수인이 이 행을 지체하였을 것, ②매도인(임대인)이매수인에게 상당한 기간 을 정하여 이행을 최고(촉구) 하였을 것, ③매수인이 상당 한 기간내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않았을 것, ④ 매도인이 이를 이유로 해제 의사표시를 하여 매수인에게 도달될 것 등입니다.다만, 여기서① 매수인이 이행을 지체하였을 것'요건과 관 련해서는, 부동산매매계약에서 매도인과 매수인의 의무 는 원칙적으로 동시이행관계에 있어 상호간 동시이행항변 권이 있으므로, 매도인 역시 자신의 의무를 이행해야, 매 수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고, 비로소 이를 이유로 계약을 해제할 수 있습니다.예를 들어, 매수인이 잔금기일에 잔금 지급을 지체하는 경 우, 부동산매매계약에서 매수인의 잔금지급의무와 매도인 의 소유권이전등기 이행의무는 원칙적으로 동시이행관계 에 있어 양자가 동시에 이행되어야 공평하므로(계약금, 중 도금 지급의무는 매수인이 일방적으로 먼저 이행해야하 는 의무인 것과 비교됨), 매도인이 잔금지급기일에 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 자신의 의무를 다하였을때 비로소 매수인의 이행지체를 문제삼을 수 있고 매도인이 이를 이 유로 계약을 해제할 수 있다. 여기서 매도인이 준비해야 하 는 소유권이전등기에 필요한 서류란 등기권리증, 매도용 인감증명서 등을 말하는 것입니다. (대법원 92다5713 판 결).임대인과 원만하게 해결하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.08
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