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아파트 거래가격이 가장 쌀때는 언제인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 및 주택 매매의 비수기는 여름과 겨울입니다. 굳이 따지자면 여름보다 겨울이 더 비수기입니다. 그리고 봄철이 성수기라고 할 수 있습니다. 하지만 분동산 경기가 좋을 때는 비수기가 없고, 가격차이도 없습니다.
경제 / 부동산
23.04.04
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오피스텔 전세계약 할 경우 질문?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차 계약기간 중 매매로 임대인이 바뀌는 경우 계약에 대한 의사통보기간(계약만료 6~2개월 전) 내 라면 새임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권 행사를 거절할 수 있습니다. 임차인은 계약만료시 이사를 가야합니다. 대법원은 주택임대차보호법이 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한해 해석하기 어렵고, 임대인 지위를 승계한 양수인이 실거주 목적으로 임차인의 계약 갱신을 거부할 수 있다고 봤습니다.대법원은 "주택임대차보호법 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비춰 볼 때, 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다"며 "임차인의 계약갱신요구권 행사 후에 정당한 사유가 발생한 때에도 임대인은 법에서 정한 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다"고 판시했습니다.
경제 / 부동산
23.04.04
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경매 낙찰 잔금대출시 상가는 낙찰자의 신용을 보지 않고 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경락잔금대출 역시 LTV적용받고 개인별로 DSR과 DTI 적용한다고 합니다. 재무 시용상태와 대출사 거래 실적, 담보물의 가치에 따라서 금리와 대출한도의 차이가 있을 수 있습니다. 1금융권은 시세 또는 감정가 50~80% 2금융권은 시세 또는 감정가 60~90%시중보험회사는 시세 또는 감정가 60~80%
경제 / 부동산
23.04.04
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청약 당첨 되면 입주 할때 까지 세대주 유지해야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민간 신규 분양아파트에 청약하여 당첨된 이후에는 세대주에서 세대원으로 변경이 가능하며 또한 세대주에서 세대원으로 변경해도 당첨에 아무런 문제가 되지 않습니다. (공공 분양은 입주시까지 무주택세대 유지 규정이 있습니다.)만약 부모님 밑 세대원으로 들어간다면 추후에 본인 대출 이용시 보모님이 주택보유로 제한이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.04
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전세 보증금을 못 받으면 전세로 살고있는 집은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 세입자가 전세집을 가질 수 있는 경우는 집주인이 매매를 원하여 세입자가 매수하는 것과 경매로 넘어간 후 세입자가 해당전세집을 낙찰받을 때입니다.집주인이 전세보증금을 반환하지 못 하면 세입자는 전세보증금을 받을 때까지 거주할 수 있습니다. (집주인의 전세보증금 반환과 세입자의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다.) 만약 이사를 가야되는 상황에서 계약종료에도 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기가 된 것을 확인하고 이사를 가야합니다. 임차권등기명령이 등기되면 세입자가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지거나 대항력과 우선변제권이 없었다면 등기된 시점부터 대항력과 우선변제권 효력이 발생합니다. 전세보증금을 돌려받지 못 한다면 임차권등기명령과 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 소송까지 갈 경우 판결까지 몇개월이 소요될 수 있는 단점이있고 보증금 반환소송에서 승소판결로 강제집행(압류, 경매)을 할 수 있습니다. 경매를 진행한다고 하더라도 상화에 따라 전세보증금을 모두 받을 수 있고 모두 잃을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.04
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전세 계약과 관련 해서 궁금한점 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증금을 인사했다면 확정일자를 받아야 합니다. 이전 계약의 보증금에 대한 확정일자 효력이 그대로 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.04.04
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매수자 입장에서 손피 물건 매수시 총 매입금액 계산을 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.손피의 뜻은 손님 피를 줄인 말인데, 손피안에 담긴 의미는 분양권 매도자가 세금이나 각종 비용을 공제한 뒤에 실제로 남는 금액(프리미엄)을 가지고 손피라고 합니다.그러니까 매수인이 매도인이 내야 할 세금과 각종 비용을 모두 부담하고 매도자는 실제로 자기가 받 고 싶은 금액만을 얘기한 것이 손피라는 것입니다.이는 분양권 매물이 없는 지역이나 아파트 단지에 매도자 우위 시장일 때만 이런 손피 거래를 자주 하는데, 요즘에는 위에서도 얘기했듯이 분양권 양 도소득세율이 높다 보니 손피 거래로 해야 매수자도 비용을 조금이나마 아 낄 수 있기 때문에 매도자든 매수자든 우위를 가 리지 않고 손피 거래를 많이 하는 추세입니다.계산하는 방법은 프리미엄가격+매도인 양도세+매수인 양도세 입니다.
경제 / 부동산
23.04.04
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상가임대계약기간 10년이 어떤 기준인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하는 경우, 구법상 5년의 갱신 요구를 할 수 없었기 때문에 개정법상 10년의 갱신 요구도 할 수 없게 되어 아예 갱신 요구가 불가능합니다.2018. 10. 16. 기준으로 총 계약기간이 5년을 초과하지 않은 경우, 구법상 5년까지 남은 기간만큼 갱신 요구를 할 수 있었기 때문에 개정법을 적용 받을 자격이 있다고 보아 개정법이 소급적용될 수 있고 총 10년까지 갱신 요구를 할 수 있게 됩니다본인은 첫계약부터 10년 동안의 계약갱신을 할 수 있습니다. 2.건물주인은 임차인의 권리금에 대해 방해를 하면 안 됩니다.상가임대차보호법 제10조 제2항에서 보장하는 기간(구법은 5년, 현재 10년)을 초과된 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구는 거절할 수 있으나 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결은 거절할 수 없는 것입니다.상가임대차보호법 제10조의 4에는 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 제10조 제2항을 규정하고 있지 않으므로 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단하였습니다(2018다252441, 252458 판결)
경제 / 부동산
23.04.04
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월세계약 연장의 결정은 계약기간이 얼마나 남았을때 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 전세월세 상관없이 행사할 수 있습니다. 계약만료 6~2개월 전 임대인에게 계약연장에 대해 의사통보를 하면 됩니다. 계약갱신 시 (첫 계약 후2년 뒤)임대인은 임대료를 5% 초과하지 않는 범위로 인상할 수 있습니다. 인상시 보증금만이상할 수도 있고 월세만 인상할 수도 있고 보증금과 월세 모두 인상할 수 있습니다. 만약 보증금을 인상할 경우 갱신계약서에 확정일자를 받기 바랍니다. 이전에 받은 확정일자(이전 보증금 만큼) 효력이 그대로 유지되고 보증금 인상분만큼 확정일자 효력이 발생합니다.(월세만 인상시 확정일자 받지 않아도 됨)
경제 / 부동산
23.04.04
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전세계약에대해궁금해서요 2년이다되어가는데 다시갱신계약하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료6~2개월 전에 임대인에게 계약연장에 대해 의사통보를 하면 됩니다.(계약연장요구권 행사)계약갱신 시 임대인은 임대료의 5%를 인상할 수 있습니다. 하지만 요즘같이 부동산경기가 안 좋은 시기에는 보통 임대인이 임대료를 인상하지 않습니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.04.03
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