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전세계약시 집주인이 저당이 많이 잡혀 있다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인의 전세보증금으로 임대인의 대출금을 상환할 경우 전세임대차계약서 작성시 특약사항에 임대인의 근저당권 말소를 안 할 경우 계약취소 및 계약금과 지불한 모든 금액을 반환한다라는 내용의 문구를 작성하기 바랍니다.근저당권 말소를 할 경우 선순위 권리가 없다면 본인이 등기부 권리순위에서 1순위가 되어 경매로 넘어갈 경우 전세보증금을 변제받을 수 있습니다. 보증보험에 가입한다면 임대인으로 부터 보증금 못 받을 걱정을 하지 않아도 됩니다. 계약만료 시점에 등기부상 본인이 1순위이지만 임대인으로부터 보증금을 못 받을 걱정을 안 할 수가없습니다. 임대인이 보증금반환용으로 대출을 실행하는 것으로 이대출금으로 임대인이 다른용도로 사용한다한더라도 보증보험에 가입했다면 보증기관으로부터 보증금액을 받을 수 있습니다.
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23.03.26
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원룸전세5년째묵시적연장으로 살고있는데요. 올12월에 이사예정인데 3개월전에 이야기하면 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 3개월 전에 이야기하면 됩니다. 집주인에게 바로 이야기하는 것이 좋습니다. 관리인에게 집주인 전화번호를 받아서 연락하거나 관리인이 가르쳐주지 않는다면 관리인에게 통보하고 집주인한테 통보한 사실을 본인에게 알려달라고 해두기바랍니다. 관리인에게 통보했는데 집주인은 몰랐다라고 하면 다툼이 일어날 수도 있습니다.*묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야합니다.
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23.03.25
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토지거래허가구역은 어떤 경우에 설정되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지거래허가구역 1. 지정권자• 국토교통부 장관 또는 시·도지사2. 지정기간• 5년 이내 (단, 기간 만료 후 연장 가능)3. 지정목적• 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한수립과 집행, 합리적 토지이용 및 토지시장 안정 등4. 지정 대상지정대상은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 토지 가격(지가)이 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 다음의 지역입니다.• 도시계획 (광역도시계획 도시기본계획・도시관리계획) 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역• 국토계획법 등 토지이용에 관한 법률에의해 지정된 용도구역의 변경이나 해제등 토지이용에 관한 규제가 완화되거나해제되는 지역• 법령에 의한 개발사업이 진행 중이거나예정되어 있는 지역과 그 인근 지역•그밖에 국토교통부 장관이 투기 우려가있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가있다고 인정하여 국토교통부 장관에게 요청하는 지역
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23.03.25
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부동산 계약체결 후 중개사의 귀책사유없이 계약이 취소될 경우 중개보수를 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 파기 시 계약 무효 중개수수료와 관련하여 법원은 공인중개사의 과실 없이 계약이 해제되거나 공인중개사 없이 직접 계약이 체결된 경우, 이미 진행된중개행위 만큼 중개수수료가 지급되어야 한다고 판단하였습니다(2005나10743 판결).중개수수료는 원칙적으로 중개대상물에 대한계약 체결까지 완료되어야 중개수수료 청구가 가능합니다.예외적으로 특별한 사정(공인중개사가 계약성립에 결정적인 중개행위를 하였으나 귀책 없이 관여하지 못하게 된 경우)이 있으면 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 수수료 청구가능함공인중개사가 계약 성립에 결정적인 중개행위를 했다면 계약이 파기되었더라도복비를 지급해야 함, 다만 소송에서 감액가능합니딘.중개보수는 원칙적으로 약정된 보수 전액을청구할 수 있음•위임의 경위, 난이도, 투입 노력, 위임인의 이익, 신의성실의 원칙 등에 비추어 부당하게 과다한 경우 감액됨(2011다107900 판결)중개수수료 감액 사례로 공인중개사가 잔금 중 일부를 대출금으로 대체할 수 있도록 협조하기로 약정하였으나 공인중개사가 소개한 금융기관의 대출이자가 의뢰인이 직접 알아본 곳의 대출이자보다 높아서 결국 다른 금융기관을 이용한건에서 법원은 약정 수수료인 1,200만 원이부당하게 과다하다면서 850만 원으로 감액한 사례가 있습니다.법원은 계약이 파기되는 등 공인중개사가 최종 계약 체결에 관여하지 못한 경우, 대체적으로 중개수수료 지급 의무는 인정해주고, 대신중개수수료를 감액해주고 있는 것으로 보입니다.부동산 계약 파기한 경우 중개수수료는 지급시기에 대해 법원은 임차인이 계약금을 포기하고 임대차 계약을해제하겠다고 통지한 때에 잔금 지급이 불가능하게된 것이므로 해제된 때에 중개수수료도 지급해야 한다고 판단하였습니다(2016가소5341 판결).
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23.03.25
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이럴경우 계약금 배액배상을 해줘야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매시 계약금 송금 후 계약취소 시 계약서를 작성하지 않았더라도 계약조건에 대해 인지를 하고 있을 경우 매수인의 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금을 포기해야하고, 매도인의 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금의 배액을 상환해야합니다.
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23.03.25
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전세계약갱신청구건 중도해지와 보증금반환 관련 문의드려요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 잔금 날짜를 정확하게 알 수 없기때문에 매매계약서 특약사항에 전세보증기관으로부터 전세보증금을 받는 즉시 매수인은 잔금(금액기재)을 지급한다와 같은 내용을 보완하여 구체적으로 작성합니다. 그리고 이부분은 매도인과 협의가 필요합니다.
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23.03.25
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다세대와 다가구의 차이점이 알고 싶어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택은 5층이상 공공주택을 뜻하는 아파트와 다르게필로티 구조의 층수를 제외합니다. 다가구 다세대 차이 둘다 호실별로 구분되어있고 실제 따로 거주가 가능할수있어도 다가구의 경우 분리하여 소유하거나분양, 매도, 매수가 불가능하며 건물 자체를 하나의 등기,즉 1주택으로 간주하고 있습니다.이는 개별적으로 구분등기가 안되는 것이며특정요건을 갖추어용도변경을 신청하셔야합니다. 이외 3층 이하이면서 19가구 이하로만건축된다는 특징이 있습니다.혹여 이와 같은 건축 요건을 초과한다면다주택자로 간주된다는 점 참고하셔야합니다.그 이하 층수로써 지하층 및 660제곱미터 이하의 주거면적으로만 건축할수있는 바로 등기부등본입니다. 만약 변경을 원한다면 다세대에 준하는 주차대수 및 특정요건을 갖추어용도변경을 신청하셔야합니다.이외 3층 이하이면서 19가구 이하로만건축된다는 특징이 있습니다.혹여 이와 같은 건축 요건을 초과한다면 다주택자로 간주된다는 점 참고하셔야합니다.그다음 다세대의 경우 바닥면적 660제곱미터 이하는 동일하오나4층 이하이면서 세대수 제한은 없으며단독주택으로 분류되는다가구와 다르게 구분등기가 가능하여개별적으로 호실별로매매와 분양이 가능하다는 특징이 있습니다.이로 인해 다세대 건물 자체를 소유시다가구와는 다르게 다주택자로 간주됩니다.만약 반대로 용도변경하게되면변경일자 기준으로 2년이상 소유시단독주택으로 인정받게 됩니다.이외 비슷한 개념의 연립주택의 경우4층 이하 층수이면서 바닥면적이상기 면적을 초과하게되었을때를 말합니다.이러한 다가구 다세대 차이는 임차인 입장에서는 건물 임대인이 한명인 다가구에서는 호실을 명시하지않아도 확정일자 효력이 발생하며이와 반대로 다세대는 호실까지 명확하게 기재되어야 확정일자의 효력이 발생하게 됩니다.이외 임대인 입장에서 이둘은 건물 한채가 1주택자로써 비과세 혜택을 받을수있거나 이와 다르게 다주택자로써 중과대상이 되거나한다는 다른점을 찾아볼수있겠습니다.
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23.03.25
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임대차 계약신고는 어떻게 해야하는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 변동없이 계약갱신을 했다면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 전월세신고를 하면 확정일자가 자동적으로 부여되는데 확정일자 효력도 그대로 유지됩니다.
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23.03.25
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우리나라는 왜 아파트가 인기많나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 본래의 목적은 바로 "주거"입니다. 하지만 한국에서는 다른 이유로는 수익성과 안정성, 그리고 환금성 측면에서 투자목적으로 매우 유리합니다. 아파트가 탄생한 이래, 장기적으로는 꾸준히 상승해왔고 그 결과, 대한민국은 부동산 불패신화를 보여주고 있습니다.아파트의 편리성 때문에 수요는 꾸준히 늘어나고 높은 환금성으로 인해 엄청나게 빈번한 거래가 발생하면서 아파트 가격은 꾸준히 올라가게 됩니다. 자연스레 아파트를 사고, 가격이 오르면 팔고를 반복하면서 아파트 투자(혹은 투기)를 하는 사람들도 늘어나고 아파트는 이제 단지 주거 목적이 아닌 투자 목적으로 보는 사람들도 많아졌습니다.많은 사람들이 아파트에 사는 이유로 편리함을 꼽습니다. 거주하기가 일반적인 단독주택보다 훨씬 편하다. 또한, 모여 살면 전기, 수도, 난방과 같은 비용도 절감되고 제설작업 같은 주거단지 관리도 훨씬 수월해집니다.게다가 아파트 단지 내에 자체적인 헬스장, 골프장, 수영장, 사우나, 편의점 등이 완비되어 있어 굳이 편의시설을 이용하기 위해 멀리까지 나갈 필요가 없게되었습니다. 굳이 아파트 밖으로 나갈 필요가 없을 정도로 자신들만의 성을 구축하기도 합니다.게다가 보안의 편의성도 가장 큰 이유라고 볼 수 있습니다. 통계청에서는 단독주택에서의 침입절도 건수보다 아파트에서의 건수가 훨씬 적다고 합시다. 여러 가구가 사는 만큼 보안도 훨씬 수월하고 상식적으로 '보는 눈이 많을수록' 침입하는 것 자체가 쉬운 일은 아닙니다.
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23.03.24
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부동산 월세 복비에관한 추가적인 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.5월 3일 계약만료일까지 거주를 하겠다고 다시 임대인에게 말하고 중개보수 부담에 대한 임대인의 입장(이런 경우 보통 임차인이 중개보수 부담하지 말라는 입장)을 확실하게 받아둡니다.하지만 좋게좋게 끝내지 않으려는 몇 몇 임대인은 계약만료 한달 남은 시점은 의사통보기간(계약만료2개월 전)이 지났기때문에 묵시적갱신기간의 계약해지를 볼 수도 있습니다. 묵시적 갱신 중 계약해지 시 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생하여 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것으로 새임채인을 구하지 않아도 되고 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다. 3개월 동안 새임차인이 나타나지 않으면 3개월 동안 월세를 지불해야합니다.
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