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안녕하세요 제가 요번 전세 나 매매 할려는데

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.제일 잘 알려진 전세사기 수법은 주로 신축빌라에서 잘 일어나는 데 건축주가 시세보다 높은 전세가격으로 세입자를 들인 뒤 명의만 빌려준 바지사장에게 팔아버리는 방법입니다. 그러면 명의만 집주인인 계약자는 당연히 집값이 전세값보다 높으므로 세입자에게 보증금을 못돌려주게 됩니다. 이른바 깡통전세가 되는 것입니다.또 하나는 최근에 높아진 부동산세로 인해서 세금 체납이 된 집주인입니다. 세금 체납은 우선 순위가 제일 빠르므르 ( 전세 확정일자 권리보다 앞섬) 세입자에게 돌아갈 보증금이 적거나 없어집니다. 최근에 개정된 법에서는 다행히 세입자가 집주인의 미납국세열람제도를 활용해서 세금이 밀렸는지 안 밀렸는지 확인할 수 있습니다. 다만 집주인의 동의를 받아야합니다. 전세계약을 하면 주민센터에서 전입신고를 합니다. 확정일자를 받는 것이죠. 그런데 전입신고를 하면 다음날 0시부터 법적효력이 되므로 전입신고 당일 집주인이 대출을 실행할 수 있습니다. 그러기 때문에 시중은행에 집주인이 대출했는지 확인하는 것도 중요하고 공휴일이나 주말계약을 피하는 것도 방법입니다. 빌라왕의 수법도 첫번째로 소개한 수법과 비슷합니다. 우선 빌라왕은 집주인이 아니고 집주인처럼 부동산에 전세를 내놓습니다. 그 다음 실제 집주인은 빌라왕에게 집을 넘깁니다. 전세 세입자는 집주인의 깨끗한 등기부등본을 보고 계약합니다. 빌라는 가격을 파악하기 힘듭니다. 신축빌라는 더 가격을 파악하기 힘듭니다. 바로 계약하지 말고 주변을 임장하고 공인중개사를 여럿 만나고 인터넷을 뒤지면서 적정 매매가를 알아야합니다. 적정한 주택 매매가를 파악했으면 이 가격이 전세가와 얼마나 차이나는지 파악해야 합니다. 내 보증금을 못 갚고 집주인이 파산하더라도 해당 주택을 팔아서 나에게 떨어지는 것이 얼마나 되는지 제일 중요합니다. 앞의 사기의 대부분은 역전세가 일어나는 곳에서 발생했습니다. 매매가 > 전세가 조건을 필수입니다. 전세가가 낮으면 낮을수록 좋습니다. 요새 월세를 선호하는 이유는 대출금리 인상의 여파도 있지만 전세사기가 많아졌기 때문이기도합니다. 근저당권 / 저당권가격에 대해서 전세가가 매매가보다 낮은지 확인했다면 이제 등기부등본을 확인할 차례입니다. 등기부등본을 출력해보면 나보다 앞에 은행에서 대출 받은 근저당권이 있는 경우가 많습니다. 등기부등본에 우선순위 권리가 잡혀있을 경우, 얼마가 잡혀있는지 보고 그 금액 + 전세가가 매매가 보다 같거나 낮은지 봐야합니다. 집주인이 파산할 경우 집이 경매로 넘어가게 되는데 그 금액에서 우선순위 근저당권이 깎이고 남은 금액 중에 세입자의 보증금이 책정됩니다. 그러므로 집 매각비용이 나에게 적절히 남겨지는지 중요합니다.근저당권 금액 + 전세보증금 <= 주택 매매가, 확인하세요. 반전세인 경우에도 꼭 확인하셔야합니다.보증보험집주인과 분담하여 전세보증보험을 가입할 수 있고 단독으로 가입할 수 있습니다. 하나의 안전장치일 뿐이지. 사기당하는데 결정적으로 막아주진 못합니다. 보증해주는 한도가 제한되어있기 때문에 소액 보증금에 적합해보입니다. 전세안심앱전세사기를 방지하기 위한 앱이 나왔습니다. 아직 부족한 기능이 있어 다음 업데이트 되는 시점까지 기다릴 필요가 있습니다. 실제로 부동산 거래는 등기부등본 확인하는 것과 적정가격확인, 그리고 계약자와 등기부등본상의 주인이 일치하는지 약간의 시간을 들여서 확인하는 것이 핵심이라고 봅니다.

경제 / 부동산

23.03.15

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