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전세 재계약 희망 및 불희망 연락은 언제?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 2개월 전까지는 의사통보를 해야 합니다. 의사통보기간 2개월이 지난 시점에 의사통보를 하게 되면 묵시적갱신이 된 상태에서 의사통보 하는 것으로 봅니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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전세 갱신시 어떤게 세입자 입장에서 더 좋은가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 내용을 같습니다.주택임대차보호법 상 묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지를 의사통보 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 해지효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개울 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것으로 중개보수도 임대인이 부담하고 새임차인을 구하지 않아도 됩니다. 임대인과 협의하여 새임차인이 빨리 구해지면 보증금을 돌려받고 이사갈 수 있고 만약 3개월 동안 새임차인이 구해지지 않으면 3개월동안 관리비와 공과금을 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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상가 임대차 계약 갱신청구권 월세 증가 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수도권 상가임대차보호법 상 보호를 받는 환산보증금은 6억9천만원 이하입니다. 만약 이 환산보증금 6억9천만원을 초과할 경우 임대료 5%이내 인상이 적용이 안 되기때문에 갱신 시 임대료 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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아파트 사는데 취득세 얼마 정도 내나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득가액에 따라 다르지만 1주택자, 2주택자 모두 1~3%입니다. 여기에 농어촌특별세와, 지방교육세가 붙어 총1.3~3.5% 입니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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청약을하고 당첨되면 당첨금을 않넣으면 어떤불이익이 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 청약 당첨 후 포기시 불이익이 있습니다.*청약통장 재사용이 안 됩니다.*지역별 재당첨 제한기간이 있습니다.투기과열지구, 분양가상한제 주택 (10년)청약과역지역(7년)토지임대주택, 정비조합당첨자(5년)*부적격취소시 일정기간 동안 청약불가(부양가족 수 무주택기간 등 잘 못입력 )수도권,투기과역지구,청약과열지구 (1년)수도권 외비규제지역(6개월)청약위축지역(3개월)*청약 가점제로 아파트 당첨 후 초기시 2년 동안 가점제 재신청 불가*생애최초 특별공급 청약지원 불가생애최초 무주택자라는 자격이 날라가기때문입니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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임차인의 임대차 계약 갱신 의사는 새로운 집주인에게도 유효한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 전세집 매매로 임대인이 바뀌는 경우 전임대인은 새임대인에게 권리와 의무를 승계됩니다. 그래서 대항력있는 임차인과 임대차계약이 유지됩니다.대항력있는 임차인은 임대인이 계약해지를 주장하더라도 대항력에 의해 거주를 주장할 수 있습니다. 단, 임차인이 계약갱신 의사통보기간에 계약갱신을 전임대인에게 의사통보하고 매매가되어 임대인이 바뀌었을 경우, 새임대인이 실거주를 주장한다면 임차인은 계약만료 후 계약갱신을 못 하고 이사를 가야합니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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아파트 전용면적과 공용면적 용어 하나로 통일하면 안 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전용면적과 공용면적은 서로 다릅니다.전용면적은방이나 거실, 주방 등을 모두 포함한 넓이로 공용면적을 제외한 나머지 바닥 면적을 가리킵니다. 아파트 등의 공동주택에서 방이나 거실, 주방 등을 모두 포함한 넓이로 각 세대가 독점적으로 사용하는 면적을 말합니다. 다만 발코니의 경우 서비스면적으로 전용면적에서 제외됩니다.공용면적은 계단, 복도 등 함께 거주하는 세대와 공동으로 사용하는 공간을 말합니다. 그리고 이 공용면적과 전용면적을 합해 공급면적이라고 합니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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용적률? 건폐율? 에 대한 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건폐율-내가 가지고 있는 토지에 건축물 1층 바닥 면적을 얼마만큼 넓게 지을 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 건축면적을 대지면적으로 나눈 후 100을 곱하게 됩니다. 건축면적/대지면적×100예를 들어 대지면적이 100평, 건폐율이 40%라면 건물 1층 바닥면적은 최대 40평까지 지을 수 있습니다.용적률-대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. 건폐율이 건물을 지을 수 있는 평면적인 부분을 나타내는 반면, 용적율은 건물 크기 즉, 몇 층까지 지을 수 있는지를 나타냅니다. 용적률은 연면적을 대지면적으로 나눈 후 100을 곱합니다. 연면적/대지면적 ×100(용적율 산정시 적용되는 연면적은 지하층, 주차장시설, 주민공동시설 면적은 제외됩니다.)아파트의 경우 용적률이 높다는 것은 건축주 입장에서 건물을 높이 올릴 수 있으므로 수익성 면에서 좋습니다.리모델링의 경우 수평증축이든 수직증축이든 확장할 수 있는 면적이 정해져 있고 증축을 많이 할 수 없습니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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아파트를 전세를 놓고 있다가 임차인인이 계약갱신 의사를 밝힌 경우 전세를 월세로 변경했을 경우 월세는 임대인이 정할 수 있는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세 전환율은 전세에서 월세로 전환시에 또는 환산 시에 적용되는 비율로서 비율에 따라서 전세에서 월세로 전환 시에 월세액이 낮아질 수도 있고, 높아질 수도 있습니다.전세에서 월세로 전환 시에 법정 전월세 전환율로 산출되는 비율을 초과할 수 없다.(주택임대차 보호법 제7조의 2)에 규정되어 있습니다.현재 법정 전환율 5.25%로 전세에서 월세로 전환할 때 법정 전환율 5.25%를 초과할 수 없습니다. 단, 기준금리 변동시 전환율이 상이할 수 있습니다.전월세 전환 시 기존 임대료에서 임대료를 5%이내로 인상하여 전환 또는 5%인상없이 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 수 있습니다. 네이버에 렌트홈 임대료계산기를 검색해서 계산을 보다 쉽게 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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아파트 경매가 유찰되는 이유는 무엇인가요?(낙찰자 미납)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 매물의 예상 낙찰가가 너무 높기 때문일수도 있습니다. 물론 시장에 잘 나오지 않던 매물이나 감정가가 시세보다 낮을 경우 경매 1차에 낙찰되는 경우도 있습니다. 하지만 요즘 같은 불경기에는 요원한 일입니다.그리고 현장 방문 결과 생각보다 시장성이 없는 경우 응찰자들의 관심에서 멀어집니다. 예를 들어 경매 물건 자체가 소규모 단지에 속해 있거나 교통이 불편하다면 투자 수단으로 적당치 않을 수도 있습니다.여기에 등기권리상 문제가 있는 경우도 유찰 가능성이 높습니다. 이에 경매시 낙찰을 원하는 사람은 권리분석을 필수적으로 해야한다. 등기 권리상 문제가 있을 경우 낙찰을 받아도 소유권을 온전히 가져올 수 없는 경우가 발생합니다. 또 유치권이 있거나 대항력이 있는 임차인이 발견되면 이를 인수해야하는 상황이 벌어지기도 합니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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