답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 매물의 예상 낙찰가가 너무 높기 때문일수도 있습니다. 물론 시장에 잘 나오지 않던 매물이나 감정가가 시세보다 낮을 경우 경매 1차에 낙찰되는 경우도 있습니다. 하지만 요즘 같은 불경기에는 요원한 일입니다.그리고 현장 방문 결과 생각보다 시장성이 없는 경우 응찰자들의 관심에서 멀어집니다. 예를 들어 경매 물건 자체가 소규모 단지에 속해 있거나 교통이 불편하다면 투자 수단으로 적당치 않을 수도 있습니다.여기에 등기권리상 문제가 있는 경우도 유찰 가능성이 높습니다. 이에 경매시 낙찰을 원하는 사람은 권리분석을 필수적으로 해야한다. 등기 권리상 문제가 있을 경우 낙찰을 받아도 소유권을 온전히 가져올 수 없는 경우가 발생합니다. 또 유치권이 있거나 대항력이 있는 임차인이 발견되면 이를 인수해야하는 상황이 벌어지기도 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건1번 주택을 취득하고 1년 이후에 2번주택을 취득해야합니다. 그리고 2번주택을 취득하고 3년 이내에 1번 주택을 매도 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 전매제한 완화입니다.23년 3월 주택법 시행령이 개정되면수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 폐지비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월, 그 외 지역은 폐지됩니다.주택법 시행령 개정 전 분양을 받아 전매제한이 남아 있더라도 23년 3월 주택법 시행령이 개정되면 개정된 시행령이 소급 적용하여 완화된 규정이 적용될 예정으로 전매제한 기간이 지나면 분양권 거래를 할 수 있습니다

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구도계약도 계약으로 보지만, 분쟁시 확실한 증거를 위해 계약갱신 의사통보시 카톡 또는 문자로 약식계약을 대화로 주고 받거나 냉용증명 내용부분에 계약조건을 작성하는 것이 낫습니다. 카톡, 문자 상 주고받은 대화로도 분쟁시 충분히 증거로 활용할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.은행에서는 대출상품과 보증보험가입을 다같이 실행하는 상품이 있습니다.하지만 카카오전세대출을 이용하는 경우 카카오전세대출 따로 신청하고 보증보험도 따로 신청합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다 그런 것은 아니지만 생각보다 저렴하다고 생각되면 매매가에서 융자금을 뺀 인수가라고 보면 됩니다. 더 저렴하게 보여야지 사람들이 관심을 가지기때문입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전세보증금 반환을 해줄 형편이 아니어서 임대인이 전세보증금 인하와 각종지원을 조건으로 본인이 계약연장하는 것을 원하고 있습니다. 임대인을 위한 보증반환용 대출상품(특례보금자리론 등)이 있습니다. 이또한 임대인이 대출능력이 되야지 은행으로부터 대출을 받을 수 있습니다.전세보증보험에 가입하지 않은 상태라면 현재 가장 좋은 방법은 최대한 빠른시일내에 새로운 임차인을 구하는 것 밖에 없어보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개보수는 상한 요율과 한도액이 있다. 주택거래는 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도가 각 지역의상황에 맞게 달리 정할 수 있다고 한다.단, 현재는 전국이 모두 동일한 상한요율을 적용하고있는 상태라고 합니다. 그리고 오피스텔이나 토지, 상가는 지역차이가 없이 모두 동일하다고 합니다.말그대로 상한요율, 한도액이기때문에 최대로 지급하는 금액이 정해진 것입니다. 최대 중개수수료 내에서 공인중개사와 협의해서 결정하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금 지불 후 계약서를 작성하고 매도인이나 매수인이 개인 사정으로 계약취소를 하고자 할 때 -임차인이 계약취소할 경우 지불한 계약금을 포기해야합니다. 임대인이 계약취소할 경우 계약금의 배액을 반환해야합니다.약정으로 계약취소시 계약금 반환에 대한 내용이 있다면 임대인은 임차인에게 계약금을 반환해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 특례보금자리론 임대인의 보증금반환용으로 한 번 확인해보라고 해보시기 바랍니다. 현재 실직인 경우에 실직의 경우는 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사가 가능하고, 휴직자는 휴직 직전의 연간 소득으로 심사합니다.보증금반환소송을 통해 보증금을 돌려받으려면 최소6개월이 소요되기때문에 보증금반환소송도 하기 힘들것으로 보입니다.만약 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 어떻게 새전세집으로 이사를 가게된다면 임차권등기명령을 신청하여 등기부에 임차권등기명령이 등기 된것을 확인 한 후 이사를 가기바랍니다. 등기되고 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지되기때문에 이사를 가도 됩니다. 새전세집에는 전입신고를 미루고 있어야 합니다.