답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공시지가에는 '표준지공시지가'와 '개별공시지가'가 있습니다.공시지가는 통상 실거래가 보다는 낮게 결정되고 실거래가 수준으로 높일 경우 세금부담이 급증하여 서민들의 부담이 심해집니다. 국가나 지자체는 행정에 공시가격을 활용하여 재산세,종합부동산세, 재건축부담금, 건강보험료산정, 기초노령연금, 근로장학금대상자판단 등 기준이 됩니다. * 표준지공시지가부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조에서는 표준지공시지가를 이렇게 정의하고 있습니다. '표준지공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.'표준지공시지가는 건설교통부장관이 결정, 공고합니다. 그런데 표준지공시지가는 어떤 지역 안에 있는 개별 토지를 다 평가하는 것은 아니고 그 지역 안에 있는 토지 중 표준적인 토지(표준지)를 선정하여 이 표준지의 가격을 평가하여 공시하는 것입니다.여기서 '표준지'는 말 그대로 '표준이 되는 토지 혹은 대표적인 토지'라는 의미입니다. 즉, 표준지란 그 지역의 토지들을 대표할 수 있는 토지입니다. 어느 지역에서 지가수준, 이용 상황(용도), 모양, 면적 등이 그 지역을 대표할 수 있는 토지가 표준지로 선정됩니다.'표준지공시지가'의 개념을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 가령 우리 동네 토지들의 가격을 평가한다고 해보겠습니다.먼저 우리 동네 토지 중에서 대표가 될 만한 토지를 선정합니다. 우리 동네를 가장 잘 나타내주는 대표적인 토지 즉 표준지를 선택하는 것입니다. 이때 이 표준지는 우리 동네의 토지가격(지가) 수준이나 우리 동네 토지의 이용방법(용도) 등을 잘 나타내주는 토지이어야 합니다.그런 다음 이 표준지의 단위면적당 가격(㎡당 가격)을 구합니다. 이것이 바로 표준지공시지가입니다.그리고 이 표준지공시지가는 개별토지평가의 기준이 됩니다. 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지의 공시지가(개별공시지가)를 산출합니다. 다시 말하자면, 표준지의 공시지가를 토대로 해서 그 주변에 있는 다른 토지들의 가격을 결정한다는 것입니다.예를 들어 보겠습니다. 갑이 소유하고 있는 토지의 가격을 평가할 때는 갑의 토지가 있는 지역의 '표준지'와 '갑의 토지(개별토지)'의 여러 특성을 비교한 다음(우열을 비교한 다음) 그 차이 만큼을 표준지공시지가에서 가감하여 갑의 토지의 공시지가(개별공시지가)를 결정합니다.* 개별공시지가개별공시지가란 개별토지(예를들면 갑의 토지)의 단위면적당 가격을 말합니다. 개별공시지가는 시장, 군수, 구청장이 결정하여 고시합니다.우리가 생활하면서 '공시지가'라는 말을 자주 사용합니다. "그 땅의 공시지가가 얼마인가? 그 땅의 공시지가와 실제 거래가격이 얼마나 차이가 있는가?" 이런 말들 흔히 합니다. 이 때 말하는 공시지가가 바로 개별공시지가 입니다.실거래가액이란 말 그대로 매도자와 매수자가가 부동산을 거래하면서 실제로 주고받은 금액을 말합니다. 실거래가는 거래에 부과되는 세금을 매길떄 기준이 됩니다. 즉 취득세, 양도소득세를 계산할 때 기준이 되는 금액입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의하여 계약서 2명 각각의 인적사항을 작성하고 도장을 찍습니다. 그리고 특약사항에 보증금 분할로 납부(이름과 금액 각각 작성) 및 보증금반환 시 임대인이 임차인 2명에게 각각 분할하여 반환에 대한 내용을 구체적으로 작성하면 됩니다. 전입신고는 1명만 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수선의 의무는 상황에 따라 다릅니다. 본인의 과실로 변기에 물이 새는 거라면 본인이 비용부담을 해야 되며, 특약사항에 따로 작성했다면 특약사항대로 이행을 하면 됩니다. 특약사항에 작성하지 않았다면 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 것 (예: 전등교체, 건전지교체, 샤워헤드(호스)교체, 수도꼭지교체, 적은비용의 수리비 등)은 임차인이 비용부담합니다. 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다, 예:누수(주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우), 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우, 오래된 배관막힘, 변기교체, 보일러 수리 및 교체, 옵션제품의 수리 및 교체 등)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 계약기간 중 임차인에게 계약해지에 대해 법적 근거가 없어 임대인이 계약해지를 요청할 때는 임차인에게 이사비용 또는 이사비용+부동산중개보수를 지원해주는 조건으로 계약해지를 합니다.주택임대차보호법 상 임차인은 묵시적갱신 또는 계약갱신 중 계약해지 시 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지의 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 임차인이 의사통보를 한날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 임차인은 계약갱신요구권 행사를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫계약(2년) + 계약갱신 (2년) =총 4년 거주 또는 첫계약(2년) + 묵시적갱신(2년) + 계약갱신(2년) =총 6년 거주(묵시적 갱신기간이 길어진다면 총거주기간이 늘어남)만약 임차인이 계약갱신요구권 행사 1회를 사용 후 한번 더 계약갱신을 사용한다면 갱신계약이 아닌 새계약으로 계약을 진행해야 하며 임대료 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 수선의무에 대해 따로 작성을 했다면 특약사항대로 이행하면 됩니다. 특약사항에 작성을 하지 않았다면 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접고칠 수 있는 것 (소모품, 건전지 교체, 전등교체, 샤워헤드(호스)교체, 수도꼭지 교체 등)은 임차인이 비용부담합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 계약조건에 따라 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 보통 임차인이 새임차인을 구하고 부동산중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 몇몇 임대인 중 임차인이 계약만료 전 계약해지로 심기가 많이 불편해 청소비도 요구 하고 트집잡을 거리를 찾아서 보증금에서 빼는 경우도 있습니다. 서로 언쟁을 할 수도 있고 마음불편하게 끝내기도 합니다.친구분이 임대인과 원만하게 해결되길 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대이니 동의 한다면 세입자를 못 구해도 중도해지 가능합니다. 하지만 계약기간 중 계약해지 시 임대인은 보증금을 계약기간 만료일 반환을 하는 것으로 계약만료일 전에 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 보통 임차인이 새임차인을 구하고 부동산중개보수도 부담하는 조건으로 임대인과 협의봅니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 부동산에서 계약서를 작성한다면 대필료는 지불해야합니다. 대필료의 경우 법에명시되어 있지 않아서 부동산 마다 다 다릅니다. 보통5~20만원으로 20만원 이상도 있습니다. 마음씨 좋은 소장님 만나면 지불 안 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지로 이사를 갈 경우 몇몇 임대인들은 심기가 불편해하며.임차인에게 꼬투리를 잡으려고 합니다. 그리고 임차인의 짐을 모두 뺀 것을 확인하여 보증금 반환을 하지 않으려고도 합니다. 하지만 보통 새 임차인이 구해지면 보증금을 반환합니다. 짐을 빼면 거주하고 있지 않다는 것이기 때문에 대항력이 없어집니다. 대항력의 요건은 전입신고 + 이사(거주)입니다. 대항력이 없어져 임대인에게 대항력에 의한 보증금 반환을 주장할 수 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1)갱신계약 감액재계약시는 확정일자 다시 받나요? 받고 안받고의 차이는 무엇인가요? -계약갱신 시 보증금을 인하한다면 갱신계약서에 확정일자를 안 받아도 됩니다.보증금을 인상할 경우 갱신된 계약서에 확정일자를 받습니다. 이전의 보증금만큼 확정일자의 효력이 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다. 보증금이 인하되었다면 이전에 받은 확정일자의 효력이 계속 유지되며 이전에 보증금 금액이 더 크기떄문에 경매 시 인하된 보증금을 보호받을 수 있습니다. 2) 최초계약시에 갱신계약 때에 감액갱신 요청할 수 없다는 특약이 유효한가요? 그이유는 무엇인가요?-유효하지 않습니다. 주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하는 취지의 법이기 때문에 '최초계약시에 갱신계약 때에 감액갱신 요청할 수 없다는 특약'은 임차인에게 불리한 약정의 강행규정으로 특약사항에 작성하더라도 유효하지 않습니다.3)2월에 한 임대차계약을 올해 6월1일부터 소급 전월세 신고 해야 하나요? 관계 법령과 근거는요?-전월세 신고제는 2023년 6월 1일 이후 최초로 체결하거나 갱신(변경)한 계약에 대해 계약 체결일로부터 30일 이내 신고하면 됩니다. 또한 대상지역과 금액이 해당되지 않으면 신고할 수 없습니다.경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모든 계약이 신고대상이 아니며 신고제 시행지역의 보증금 6000 이하 또는 월세 30만원 이하의 임대차 계약도 해당되지 않습니다.(6월 1일 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신 포함) 전월세 신고제 대상이 아닌 경우 확정일자는 기존 방식에 따라 신청하시면 됩니다.)-주택 임대차 계약 신고제”란 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 참고).주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항).