안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

1)갱신계약 감액재계약시는 확정일자 다시 받나요? 받고 안받고의 차이는 무엇인가요?

-계약갱신 시 보증금을 인하한다면 갱신계약서에 확정일자를 안 받아도 됩니다.

보증금을 인상할 경우 갱신된 계약서에 확정일자를 받습니다. 이전의 보증금만큼 확정일자의 효력이 유지되면서 보증금 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다. 보증금이 인하되었다면 이전에 받은 확정일자의 효력이 계속 유지되며 이전에 보증금 금액이 더 크기떄문에 경매 시 인하된 보증금을 보호받을 수 있습니다.

2) 최초계약시에 갱신계약 때에 감액갱신 요청할 수 없다는 특약이 유효한가요? 그이유는 무엇인가요?

-유효하지 않습니다. 주택임대차보호법은 상대적 약자인 임차인을 보호하는 취지의 법이기 때문에 '최초계약시에 갱신계약 때에 감액갱신 요청할 수 없다는 특약'은 임차인에게 불리한 약정의 강행규정으로 특약사항에 작성하더라도 유효하지 않습니다.

3)2월에 한 임대차계약을 올해 6월1일부터 소급 전월세 신고 해야 하나요? 관계 법령과 근거는요?

-전월세 신고제는 2023년 6월 1일 이후 최초로 체결하거나 갱신(변경)한 계약에 대해 계약 체결일로부터 30일 이내 신고하면 됩니다. 또한 대상지역과 금액이 해당되지 않으면 신고할 수 없습니다.

경기도를 제외한 도 지역의 군 지역은 모든 계약이 신고대상이 아니며 신고제 시행지역의 보증금 6000 이하 또는 월세 30만원 이하의 임대차 계약도 해당되지 않습니다.

(6월 1일 이후 묵시적 갱신 또는 임대료 변경이 없는 갱신 포함) 전월세 신고제 대상이 아닌 경우 확정일자는 기존 방식에 따라 신청하시면 됩니다.)

-주택 임대차 계약 신고제”란 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2제1항 참고).

주택 임대차 계약 신고제는 신고 금액이 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약(임대차 계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외함)에 대하여 적용됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3제1항).

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1)갱신계약 감액재계약시는 확정일자 다시 받나요?

받고 안받고의 차이는 무엇인가요?

==> 안받아도 되지만 보증금 대출, 보증보험 가입을 위해서는 확정일자를 받아야 합니다.

2) 최초계약시에 갱신계약 때에

감액갱신 요청할 수 없다는 특약이 유효한가요? 그이유는 무엇인가요?

==> 주임법에 따르면 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 무효 임을 주장할 수가 있습니다.

3)2월에 한 임대차계약을 올해 6월1일부터 소급 전월세 신고 해야 하나요? 관계 법령과 근거는요?

==> 관련 법령은 "부동신 거래 신고 등에 관한 법률"이고, 6. 1일부텉 미신고자 등에 대해 과태료 부과대상입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1)보증금이 감액된경우라도 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 확정일자는 우선변제권 부여 효력이기 때문에 경매시 순위배당이 가능한 권리라 보시면 됩니다.

2) 계약에서의 특약은 두분의 합의로 이루어진 만큼 우선하여 적용합니다. 다만 임차인에게 불리한 특약은 그 효력이 없습니다. 그러므로 감액금지특약은 효력이 없을 것으로 보입니다.

3) 부동산 거래신고등에 관한 법룰에 의거 임차보증금 6000만원 , 월세30만원 이상 임대차계약은 전월세 신고를 하셔야 합니다. 신규, 갱신 모두 포함하며, 보증금 변동이 없는 계약이나 묵시적 갱신의 경우는 제외됩니다.