답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권을 설정하고 확정일자를 받아도 됩니다. 경매시 어느것이 유리한지 판단하여 선택하면 됩니다.확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 우선변제권은 집이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자를 보호해주는 역할을 합니다. 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리가 우선변제권입니다. 하지만 확정일자를 받았다고 해서 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금 전부를 다 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 본인의 순위와 경매가격 등에 따라 달라질 수 있습니다. 전세권 설정을 마치게 되면 등기사항전부증명서에 자신이 전세 세입자라는 사실과 함께 전세권설정금액이 표기됩니다. 전세권 설정자는 부동산 전부에 대한 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 건물에 전세권을 설정했기 때문에 건물을 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지만 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못합니다.(대지매각대금에 대해서는 선순위로 배당을 받지 못한다. 법원은 대지와 건물을 일괄경매하더라도 이런 점을 고려해 배당 금액을 나눕니다.아파트는 전세권설정하더라도 건물과 토지부분 모두 배당받을 수 있습니다.)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대사업자 보증보험 가입보증료는 임대인이 75% 임차인이 25%부담하게 됩니다.만약 임차인이 계속 지불하지 않는다면 임대인이 계약 만료 후 임차인이 지불하지 않은 보증료 합계를 빼고 반환할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세에 대한 부가세만 지불하면 되고 보증금에 에 대한 부가세는 지불하지 않습니다.보증금 1,000만원월세 60만원 (+부가세6만원)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 계약갱신요구권 행사에 의한 계약이라는 문구를 추가로 작성하고 아파트 매매 전 임차인에게 통보에 대한 문구를 작성하셔도 됩니다. 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인이 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 계약해지를 통보한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 임대인의 반환할 보증금을 준비하지 못 할 수도 있습니다. 임대인의 보증금 반환을 위한 대출상품(특례보금자리론(보증금반환용) 등)이 있어 임대인이 확인 할 필요가 있습니다. 아니면 내용증명을 송달하고 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환소송을 생각해둬여 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 중개보수는 거래금액 X 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정(단, 한도액 초과 불가)중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대급 지급이 완료된 날로 함보증금 외 차임이 있는 거래금액 : 보증금 + (월차임 X 100) 단, 합산한 금액이 5천만 미만일 경우 : 보증금 + (월차임X70)중개보수의 부가가치세는 별도임매매 · 교환 5천만원 미만 1천분의 6 (한도액25만원) 5천만원 이상 ~ 2억원 미만1천분의 5 (한도액80만원) 2억원 이상 ~ 9억원 미만1천분의 4 9억원 이상 ~ 12억원 미만1천분의 5 12억원 이상 ~ 15억원 미만1천분의 6 15억원 이상 1천분의 7 임대차등(매매·교환 이외) 5천만원 미만 1천분의 5 20만원 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 1천분의 4 30만원 1억원 이상 ~ 6억원 미만 1천분의 3 6억원 이상 ~ 12억원 미만 1천분의 4 12억원 이상 ~ 15억원 미만 1천분의 5 15억원 이상 1천분의 6주택이외(토지, 상가등)거래내용상한요율중개보수 요율결정거래금액 신청매매/교환, 임대차 등거래금액의 0.9% 이내(상한요율 0.9% 이내에서 개업공인 중개사가 정한 좌측의 상한요율 이하에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정함)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서를 작성하지 않았더라도 보증금, 월세, 잔금 등 계약조건에 대해 인지하고 계약금을 송금한 후 본인 개인사정에 의해 계약 취소를 했을 경우 계약금을 돌려받지 못 합니다. 계약취소시 계약금 반환에 대한 약정이 있었다면 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약금 송금당시 본인이 남자친구와 동거하는 사실과 계약조건에 대해 집주인이 알고 있었는데 후에 집주인이 계약취소를 원한다면 계약금의 배액(2배)을 반환해야 합니다. 임대인이 원하지 않을 경우 협의하여 계약금을 반환 받는 수밖에 없습니다. 집주인과 원만하게 해결하기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트의 경우 보통 공급면적과 전용면적으로 구분합니다.공급면적이라면 주거전용면적 + 주거공용면적으로 125제곱미터라면 38평 정도 됩니다.전용면적이라면 발코니면적을 제외하고 주거용으로 직접쓰일 수 있는 면적으로 현관부터해서 내부면적입니다.82제곱미터라면 25평 정도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1) 다가구주택 [단독주택] 건물 전체를 하나의 주택으로 보며 건물 전체에 대한 단독등기만 가능합니다. 각 호마다 구분등기를 할 수 없으며 분리하여 하나하나 매매할 수도 없습니다. 쉽게 원룸건물로 생각하면 됩니다.① 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하② 바닥면적 합계(연면적) 660제곱미터 이하③ 19세대 이하④ 위 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 않는 주택2) 다세대주택 [공동주택]각 호 하나하나를 별도의 주택으로 보아 구분등기를 할 수 있습니다. 따라서 각 호마다 소유주가 다를 수 있으며 분리하여 매매할 수 있도 있습니다. 따라서 만약 다세대주택 건물 전체를 소유하고 있다면 다주택자로 분류됩니다.① 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하② 바닥면적 합계(연면적) 660제곱미터 이하

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국이 한 번의 금리인상을 남겨두고 있습니다. 3월달 FOMC회의에서 금리 인상을 발표할 것입니다. 그리고 이전에 내년까지 금리 인하를 하지 않을 것이라고 발표도 했었습니다. 미국 금리에 직접적으로 영향을 받는 우리나라는 미국과 같이 금리인상과 금리동결 기조를 예상합니다. 하지만 정부에서는 고금리로 서민경제에 부담을 느끼고 있어 금리를 조금 인하하는 방향으로 노력중입니다. 우리나라의 금리변동 추이를 지켜보시기 바랍니다.