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임대한 집 벽지 이럴 경우 변상해 줘야 합니까
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건물 구조적인 문제로 결로현상이 발생하여 벽지가 손상되었다면 임차인이 비용 부담할 필요가 없습니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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아파트 1가구 1주택일 경우 매매할경우 차액에 몇프로 세금이 붙나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대이고 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우])에는 1세대 1주택으로 양도소득세가 부과되지 않습니다. -> 지방이라면 보유기간 2년 이상 1세대 1주택일 경우 양도세를 부과하지 않습니다. 9억 초과하는 고가주택의 경우 1세대 1주택이라도 양도세를 부과합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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주거지역 앞에 1종, 2종, 3종은 무슨뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조(국토의 용도구분)에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증지을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 종류1. 도시지역 - 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역2. 관리지역3 농림지역4. 자연환경보전지역주거지역(거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역)전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
경제 / 부동산
23.02.10
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임대차 계약신고와 확정일자는 어떻게 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원을 초과하는 금액의 임대차 계약은 전월세신고를 해야합니다. 전월세신고를 하게 되면 확정일자가 자동으로 부여되고 신고접수일부터 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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역월세는 어떻게 나오는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 시세가 하락할 경우에는 신규 세입자에게 받은 전세금액이 기존 세입자에게 되돌려줘야 할 금액보다 적어지는 사태가 벌어집니다. 예를 들어 집주인이 기존 세입자에게 3억원의 전세금을 받았다면 신규 세입자에게도 최소 3억원을 받아야 기존 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있지만, 만약 시세가 2억 5천만원으로 떨어졌다면 집주인은 나머지 5천만원을 은행에서 대출받든 지인에게 빌리든 알아서 구해서 3억을 채워 기존 세입자에게 줘야 합니다.문제는 집주인에게 모종의 사정이 있어 도저히 돈을 구하지 못하거나 혹은 집주인이 악질이라 배째라는 식으로 나올 때가 있습니다. 그러면 기존 세입자는 해당 집을 경매로 넘겨서 경매낙찰금에서 전세금을 반환받아야 합니다. 이렇게 되면 집주인은 집에 대한 권리를 잃게 되어 전세금을 제외한 나머지 금액을 받게 됩니다.그렇다고 경매가 기존 세입자에게 좋은 것만도 아닙니다. 경매 신청을 하고 누군가가 낙찰받아 전세금을 돌려받기까지 절차도 복잡하고 시간도 많이 걸리고 돈도 들고 스트레스까지 받으니, 무사히 전세금을 돌려받는다 해도 기존 세입자 입장에서는 상처뿐인 영광 밖에 안 됩니다. 그나마 전세금을 100% 돌려받기나 하면 다행이고, 만일 경매 낙찰금액이 전세금보다도 낮으면 오랫동안 온갖 몸고생과 마음고생은 다 하고 원래 받아야 할 전세금보다 낮은 액수를 받게 됩니다.그래서 경매까지 가고 싶지는 않은 집주인과 세입자가 합의를 봐서 낮아진 전세시세 만큼의 차액을 임대차 계약 2년(24개월)간 분할 반환하도록 계약을 합니다. 즉 위의 예시의 경우, 첫 번째 전세 계약 때는 세입자가 3억원의 전세금을 내고 살았는데, 전세가 하락으로 이사를 가려 해도 전세금을 다 못 받게 생겼으니 이사 계획은 취소하고 다시 전세 계약을 체결합니다. 두 번째 전세 계약은 시세대로 2억 5천만원으로 맺되, 대신 차액인 5천만원을 계약 기간 2년(24개월) 동안 집주인에게 월세처럼 매달 나누어 받게 되며 이것이 역월세다. 보통은 세입자가 집주인에게 월세를 내야 하는데, 거꾸로 집주인이 세입자에게 월세를 주는 셈이 되어 역월세라 부르는 것이다. 다시 말해 집주인이 전세 반환금을 내줄 능력도 없고 신규 세입자를 구하기도 여의치 않으니 "낮아진 전세 시세만큼의 차액을 매달 분할로 돈을 돌려드릴 테니 이 집을 계속 임대해서 살아주세요"가 됩니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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종전주택을 취득한 후 바로 신규주택을 취득하여도 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건은 종전주택을 취득하고 1년 이후에 신규주택을 취득해야합니다. 그리고 신규주택을 취득하고 3년 이내 종전주택을 매도해야 합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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일시적 2주택 특례를 적용받고 2년 이내에 종전주택을 양도하지 못하는 경우 불이익은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건은 A주택을 취득하고 1년 이후에 B주택을 취득해야 하고, B주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야 합니다. 이 경우 비과세요건으로 양도세를 납부하지 않아도 됩니다.3년 이내 A주택을 매도하지 않으면 양도세를 납부해야합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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집을 매매하고 난 후 누수 같은 큰 하자는 몇개월 후에도 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.하자담보책임기간은 하자가 있다는 사실을 알게 된 날로부터 6개월 내에 손해배상청구권을 행사해야합니다. 계약일 내로 부터가 아니라 알게된 날로부터 6개월 이내이나, 판례에서는 잔금일로부터 6개월인 경우가 있다고 합니다.매매계약 매도인의 하자담보책임 성립 요건1. 매매계약의 유효한 성립 하자담보책임은 매매계약의 유효한 성립을 전제로 하는 것입니다. 만약 매매계약의 유효한 성립 자체가 인저되지 않는다면, (당연무효 또는 계약체결상의 과실책임 등이 문제될 수 있음은 별론으로 하고) 하자담보책임은 논의될 여지가 없습니다.2. 매매목적물의 하자 매매계약 성립 당시를 기준으로 판단하여야 합니다.매매 계약을 체결한 이후에 발생된 하자는 매도인에게 담보책임이 없습니다. 담보책임이란 계약 체결 이전에 발생된 하자에 대해서만 인정하기에 그렇습니다.– 여기서 말하는 하자란,○하자범위: 주택에 생기는 균열, 처짐, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 작동 기능 불량 혹은 전선의 접지 기능 불량 등을 말합니다. 육안으로 쉽게 발견이 가능한 것과 은폐되어 있어 눈으로 쉽게 확인이 어려운 것도 해당됩니다. 다만, 약간의 문제가 있는 건 맞지만, 주택으로써 기능을 하는데 문제가 없고, 미관상 문제가 없고, 그밖에 안전상의 문제도 없다면 하자라고 보기는 어렵습니다.또한 10년정도 된 건물의 경우 노화로 인하여 건물의 내구성이 노화되기에 모든 것을 매도인에게 책임을 지라고 하는 것은 형평성에 어긋날 수 있습니다.– 만약 계약 당시엔 하자를 몰랐다가, 하자를 발견한 경우, 그 하자가 계약이전부터 있었다는 사실을 입증한다면 매도인에게 보수비용을 배상받을 수 있습니다.3. 매수인의 선의·무과실매수인이 선의라는 말은 매매 부동산을 매입할 때, 해당 하자를 알지 못했다는 것을 말합니다.– 매수인이 계약시점에 하자가 있다는 것을 알고 있었다면 매도인이 하자를 담보할 책임이 없습니다.– 또는 부동산 계약시 이런 부분에 하자가 있다는 것을 전달했는데 매수인의 과실로 인하여 기억하지 못하는 경에도 하자를 담보할 책임이 없습니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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장기수선충당금 월세 반환 집주인이 모르고 있으면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.300가구 이상의 공동주택이거나 중앙집중식 난방방식 공동주택 또는 승강기가 설치된 공동주택에서는 건물 노후화에 따른 승강기나 외벽 기타 건축물의 유지·관리·보수를 위해 일정 비용을 충당해둬야 해요. 매월 관리비에 포함해서 조금씩 걷는 것이 보통인데 이렇게 모아두지 않으면 향후 한 번에 큰 비용을 지출해야 하는 부담과 함께 비용 부담과 관련해 입주자 사이의 갈등이 생길 수 있기 때문이예요 이렇게 ‘장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용’을 장기수선충당금이라고 합니다.관리비고지서에 장기수천충당금 항목이 있는지 확인하시고 관리사무소에 방문해 장기수선충당금 납부확인 내역서를 요청하면 됩니다. 이후 거주기간동안의 납부내역을 확인한 다음 집주인에게 반환을 요청하면 됩니다. 납부내역서가 있으니 임대인은 발뻄을 못 할 겁니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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오래된 아파트의 재건축 과정은 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 평균기간은 10년입니다.재건축 과정은 사업을 계획하고 시행하고 완료하는 총 3단계로 구성됩니다.1단계 사업준비2단계 사업시행3단계 사업실행사업준비는 3가지로 구성됩니다. (2~3년 소요)기본계획 수립10년 단위 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립 대상에 재건축 아파트로 포함됩니다.안전진단안전에 이상이 없는지 확인을 받습니다. A~E까지 등급이 있는데 E를 받으면 재건축 진행, D등급은 조건부 재건축입니다. 2023년부터는 조건부 재건축 범위가 축소되고 재건축 허용 대상은 확대됩니다.정비 계획 수립토지면적 50% 이상과 토지 소유자의 60% 이상동의해야 정비 계획 수립이 가능합다.사업시행 (1~3년 소요)조합설립인가각 동별 구분 소유자의 50% 이상 + 전체 구분 소유자의 75% 이상, 토지면적 소유자의 75% 이상의 동의가 필요합니다.시공사 선정시공사를 선정하는데 재건축을 통해 사업수익성이좋으면 사업에 참여하는 것이고 그렇지 않으면 1군건설사가 아닌 2군 건설사가 참여하게 되는 것입니다.아파트 브랜드를 갖고 들어오기 때문에 조합입장에서도 시공사가 좋아야 분양시 큰 수익을 낼 수 있다고 생각합니다.사업시행인가개발 진행에 대한 사업계획 (세대수, 면적, 평형) 등을 시장에게 인가받는 단계입니다.관리처분인가감정평가금액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용 등을 인가받는 단계입니다.사업실행 (3~4년 소요)이주철거철거 전 아파트 입주민들이 다른 곳으로 이사가게되면 철거를 하게 됩니다.착공신고착공은 공사에 시작하는 착공신고를 한다. 공사는 기공, 착공, 완공, 준공 4가지로 흘러간다.기공: 공사의 시작. 커팅식착공: 실제 공사 착수. 포크레인 땅파기완공: 건축물 다 지음. 하지만 사용승인이 나지 않은 상황.준공: 서류상 건축물 사용승인이 난 상황일반분양조합원에게 선분양되고 난 뒤에 남은 매물을 일반인들에게 분양하는 단계입니다. 특별분양, 1순위, 2순위,무순위 분양 등이 있다. 무순위 분양은 특별, 1 순위,2순위 분양이 미달이 되면 하는 건데 인기가 없는아파트의 경우 무순위 청약으로 돌릴 수 있습니다.준공인가건축물이 법대로 지어졌는지 사용승인을 하는 단계입니다.소유권이전입주를 하기 전에 사람들은 취등록세를 내고 등기를 진행합니다.청산소유권 이전이 완료되면 조합은 청산합니다.
경제 / 부동산
23.02.10
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