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입주하고난 뒤 1주일 있다가 아랫집에서 누수가 발생해 본인집이 원인일때 제가 다 배상해야 하나요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매 후1주일이 지나 누수가 발생했다면 매도인에게 하자담보책임이 있습니다. 매도인에게 하자담보책임을 물으려면 다음의 4가지조건을 충족시켜야 합니다. 1. 매매계약이 유효하게 성립되어 있어야 하고(올바른주택매매 계약형태)2. 부동산 계약 시점에 존재하는 하자여야 하며 (계약 후발생한 하자가 아니어야 함)3. 매수인이 선의이거나 과실이 없고 (계약 당시 매수인이 하자사실에 대해 몰랐을 것)4. 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내 행사할것 등입니다.대부분의 매매계약은 공인중개사를 통해 이뤄지고, 매수인은 계약하기 전 집을 둘러보는 과정에서 집의 중대하자를 세세히 알기 어렵습니다. 누수 현상은 장마철 혹은 벽지를 떼어내야 그 흔적을 확인할 수 있고, 결로현상역시 날이 따뜻할 때는 확인하기 어렵기 때문이죠. 계약당시 매도인 또는 중개인이 하자에 대해 미리 통지하지않았다면, 보통은 위의 4가지 조건이 충족된다고 보면됩니다.집에 중대한 하자가 발생했다 하더라도, 하자를 입증하는 책임은 매수인에게 있습니다. 매매계약 후 있지도 않은 하자를 내세워 일부러 계약을 해지하거나, 매도인에게 재산상의 손실을 입히는 일을 막기 위함입니다.그러나 매수인이 계약 당시 몰랐던 명백한 하자가 발생했다면, 발견된 즉시 사진 등 입증자료를 첨부하여 매도인에게 구두 및 내용증명으로 알리고, 하자에 대해 손해배상을 요구할 수 있습니다. 임대를 할 목적으로 매매한집이라면 현재 거주하는 세입자에게 관련 증거를 요청하는 것도 방법입니다.단, 만약 주택매매 계약서에 '하자가 없음을 확인했으며,차후 이에 대해 이의제기를 하지 않는다' 등의 특약이 들어가 있을 경우, 민법보다 계약서의 특약이 우선되므로손해배상 청구가 불가할 수 있습니다.(사례)사례1. 주택매매 후 매수자가 입주한 후 거실 천장에서누수를 발견했다면? → 중대한 하자로 인해 매매의 목적을 달성할 수 없다면 매수인이 계약을 해제하고 손해배상 청구까지 가능합니다. 이때 매수인은 계약 당시 하자사실을 몰랐어야 하고, 매매계약 체결 후 6개월 내에 하자를 알려야 합니다. 단, 사소한 하자의 경우라면 손해배상 청구만 가능하고 계약해지 사유는 불가능합니다.사례2. 주택을 매매한 매수자가 새로운 임차인을 들인상황에서, 한 달도 안돼 노후된 보일러가 고장났다면?→ 노후된 보일러는 매도자가 하자책임을 지지 않으며,매수자가 직접 부담해야 합니다. 매수자는 현재 세입자가 쾌적하게 거주할 수 있도록 즉시 보일러를 수리하거나 새 것으로 교체해야 합니다.사례3. 세입자가 계약금만 지불한 상태에서 도배를 하려고 집에 왔다가 서랍장 뒤에서 결로 현상을 발견했다면? → 임대차계약 체결 후 임차목적물에 하자가 발생했다면 임대인에게 수리를 요구하고, 임대인이 수리를 해주지 않을 경우 계약을 해지할 수 있습니다.

경제 / 부동산

23.02.09

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