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월세 계약갱신청구권 청구 가능한가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문자로 임대인에게 의사통보를 했기때문에 계약갱신요구권을 행사한 것입니다. 계약만료 2개월 전에 의사통보를 했기때문에 효력이 발생합니다. 계약갱신요구권 행사시 임대인은 5%인상을 요청 할 수 있고 임대인과 협의하여 인상할 수 있습니다. 5%를 초과하여 지불하였다면 그 초과분을 돌려받아야 합니다. 다음 거절사유에 해당하는 경우가 아니면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구권을 거절할 수 없습니다.임차인의 계약갱신 요구권 행사시 임대인의 거절사유 1.임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2.임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3.서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4.임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6.임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7.임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우8.임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9.그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
경제 / 부동산
23.01.20
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질문 금리가인상되면왜? 부동산가치는떨어지는 원리?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.과거데이터상으로 금리인상에 부동산가격이 올랐고 금리인하에 부동산가격이 오른적이 있어 무조건 금리인상으로 단정 지을 수 없을 것 같습니다. 경기가 좋은때 금리 인상시 부동산경기도 좋고 경기가 안 좋을 때 금리 인상시 부동산경기가 안 좋은 것으로 보입니다. 경기 침체 스태그플레이션에 금리인상 시 시장경제가 위축되고 부동산가격도 떨어지는 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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전세대출 근저당이 높은집 괜찮을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금(등기부상 채권최고액) + 총보증금(본인 전세보증금 포함) 이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 금액에 대해서는 보수적으로 접근해야 합니다. 채권최고액이 주택시세의 70%를 넘어갑니다. 80%도 넘어갑니다. 6,000만원이 적은 돈이 아니기때문에 신중하게 생각해보고 계약을 해야합니다. 부동산에서는 안심하라고 하지만 부동산이 본인의 전세보증금을 책임지지 않습니다. 만약 경매로 넘어갈 경우 최우선변제금으로 3,400만원을 배당받고 나머지 돈을 모두 배당받을 수도 있고 일부만 배당받을 수도 있고 못 받을 수 도 있습니다. 총보증금이 얼마인지 확인해보시고 부동산에서 다시 설명을 들어보고 이것저것 물어보시기 바랍니다. 부동산에서 안심하라고 했으니 .만약 전세보증금을 반환 받지 못 할 경우대비 부동산에서 책임져주는 계약서 한 장 더 쓰자고 해보시기 바랍니다. 만약 부동산에서 계약서를 작성한다고 한다면 부동산에서 안심하라고 했고 문제없다고 했다는 문구를 작성하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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전세보증보험 가입 협조 조항 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항 [임대인은 전세보증보험 가입 또는 전세권설정에 협조하며 만기일까지 권리관계 이상없이 유지한다] 이후 구체적으로 임대인이 이행 안할 경우를 대비한 문구(예:계약취소하고 전세보증금 전액 반환 등)가 없어서 소송을 통해서 정확한 결과를 알 수 있습니다. 대항력(전입신고+이사)과 우선변제권(대항력(다음날 효력발생)+확정일자)의 효력 발생일이 가등기 일자보다 빠른 경우 경매로 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있습니다.(상황에 따라 달라질 수도 있음).
경제 / 부동산
23.01.19
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부동산 계약 연장 질문입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).임대차보호법 상 최대 4년을 거주할 수 있고 그 요건은 첫 계약 2년 + 갱신계약 2년 총4년을 임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다. (첫계약 2년+ 묵시적갱신 (2년)+갱신계약 (2년)=총6년) 만약 계속 거주할 생각이라면 1년 계약이라도 2년을 주장하여 2년동안 거주 후 계약갱신요구권 행사로 2년을 거주 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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전세자금대출로 들어왔던 전세 계약이 만료된 상태입니다. 재계약시궁금합니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).갱신되는 임대차의 해지는 「주택임대차보호법」 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제4항).묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).임대인이 관리비 인상과 계약연장 의사에 대해 물었고 그 기간이 계약만료 전 6~2개월 전이며 본인이 연장에 동의하는 경우 계약갱신으로 보아야합니다. 계약갱신이든 묵시적갱신이든 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.(3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.) 전세대출은 계약갱신에 따라 연장을 해야하고 갱신계약서가 필요합니다. 다른 전세대출상품이라면 은행에 확인 바랍니다. 그리고 갱신계약 후 계약해지 시 임대인이 은행으로 보증금액을 반환하여 중도상환으로 마무리 할 수 있습니다. 중도 상환 되기 전 중도상환수수료가 있는지 확인 바라고 다른 문의사항도 확인바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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전세계약 만료 전 이사계획 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험은 계약이 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인이 보증보험 이행청구를 신청합니다.계약기간 중 계약해지 사유는 보증보험 이행청구 요건이 안 됩니다. 그리고 계약 종료 후 1달 이후 이행청구를 할 수 있다고 합니다.(보증기관에 확인 바람) 그리고 이행청구 후 전세보증금을 받기까지 1달~2달 정도 소요됩니다. 임대인이 보증금을 반환할 때가지 본질문과 같이 전입신고를 하면 되고, 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인 후 이사를 가도 됩니다. (임차권등기명령이 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력이 그대로 유지됩니다.)
경제 / 부동산
23.01.19
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전세 재계약 묵시적갱신 직전 5% 인상건에 대해 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.묵시적갱신에 해당합니다. 임대인과 임차인 모두 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조).2.묵시의 갱신의 효과주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조제2항).묵시적갱신으로 보증금이 전의 계약조건과 동일한 조건으로 진행하기 때문에 임대인의 5%인상 요청에 동의하지 않으면 됩니다.3. 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).묵시적 갱신 후 본인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있고 계약해지 의사를 통보 한 날로부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 중개보수는 임대인이 부담합니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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아파텔과 오피스트텔의 차이가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파텔'은 아파트(Apartment)의 'Tel'을 따온 합성어다. 주로 '개발 '분양업' 관련 종사자가 잘못 쓰는 용어 중 하나다. 사실 '아파트형 오피스텔' 이라고 해야 맞습니다. 하지만 '○○오피스텔'이라고 광고하면 일반소비자 입장에서 거부감도 들다보니 분양사, 대행사, 시공사들이 교묘하게 아파텔이라는 단어를 만든 것입니다.아파텔은 「건축법상 '건축물의 용도가 업무시설(오피스텔)인 만큼 공동주택 아파트'가 아닌 '오피스텔'에 해당됩니다.오피스텔은 건축물의 용도가 '업무시설'이다. 국내에서 업무시설은 사용하는 형태에 따라 주거용과 업무용(상업용)으로 분리를 시킨다. 오피스텔도 다른 건축물의 용어와 마찬가지로 외래어 중 하나다.국내나 해외나 업무를 볼 수 있는 '사무실(Office)'의 형태와 '호텔(Hotel)'의 휴식공간을 더한 형태로 일과 휴식을 함께 할 수 있는 장점을 가지고 있는 용도의 건축물이다.두 개다 오피스텔로 사용 용도가 똑같은 아파트와 아파텔로 비교하는 것이 더 이해하기 쉬울 것같습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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주택담보대출 조기상환에 대해 설명부탁 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중도상환의 경우 원금과 소액 이자가 감소합니다. 원금이 줄어들지만 이자는 크게 차이가 없습니다. 회차조기상환의 경우 금리가 오르거나 고금리일 때 이자 절약 효과가 있습니다. 이자가 많이 줄어들게 됩니다. 중도상환보다 이자금액을 더 절약시킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.19
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