안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

특약조항의 위반을 이유로 계약을 해지할 수가 있다고 봅니다.

내용증명을 보내시고 계약을 해지하고 계약금의 환수를 요청하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

현재는 실제 소유권 이전은 되지 않은 것으로 보입니다. 질문에서 특약의 위반여부에 따라 계약해지등을 논의할수 있을 듯 보이나, 그보다 전세권 설정 협조가 있는 만큼 소유권 이전 전에 전세권설정등기를 위한 협조를 요청하시는게 좋을 듯 보입니다 . 일반적인 임차권보다는 전세권자체로도 경매청구권이 있기 때문에 간단하게 경매청구가 가능하고, 전입신고 확정일자 없이도 대항력과 우선변제권이 보장되기 때문입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

특약사항 [임대인은 전세보증보험 가입 또는 전세권설정에 협조하며 만기일까지 권리관계 이상없이 유지한다] 이후 구체적으로 임대인이 이행 안할 경우를 대비한 문구(예:계약취소하고 전세보증금 전액 반환 등)가 없어서 소송을 통해서 정확한 결과를 알 수 있습니다.

대항력(전입신고+이사)과 우선변제권(대항력(다음날 효력발생)+확정일자)의 효력 발생일이 가등기 일자보다 빠른 경우 경매로 넘어가더라도 보증금을 지킬 수 있습니다.(상황에 따라 달라질 수도 있음).