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집이 빨리 나간댓가로 전에 살던집 수수료를달라?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 이상없습니다. 계약만료 전 계약해지시 임대인은 계약만료일까지 보증금을 반환할 의무가 없기때문에 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 임대인과 협의를 봅니다.그리고 몇 몆 임대인은 전 임차인에게 중개보수를 받아라고 합니다.
경제 / 부동산
23.01.06
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계약금만 오고간 상황 계약을 파기할수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금 지급 후 계약취소 가능합니다.임대인의 사정으로 계약취소시 계약금의 배액(2배)를 지급해야되고, 임차인의 사정으로 계약취소시 계약금을 돌려받지 못 합니다.약정이 있다면 계약금 반환이 가능합니다.아래는 민법상 계약금 이후 계약취소에 관한 내용입니다.「민법」에서는 원칙적으로 계약금을 해약금으로 추정합니다. 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 계약금이 위약금인지 해약금인지 여부는 당사자의 의사표시에 의하여 결정됩니다. 당사자의 의사표시가 불분명하면 「민법」에서는 계약금을 해약금으로 추정합니다. 계약금이 위약계약금으로서 효력을 발휘하려면 당사자 사이에 특약이 있어야 합니다. 위약금인 경우, 아래와 같이 두 가지 성질을 갖습니다.위약벌 성질의 위약계약금 ①계약금을 교부한 자가 계약상 채무불이행 시, 그것을 수령한 자가 위약벌로 몰수하는 계약금. 이때 채무불이행에 의한 손해배상도 또다시 청구할 수 있다. ② 손해배상액의 예정(제398조)으로서의 성질을 갖는 위약계약금 계약상의 채무를 이행하지 않는 경우 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고, 계약금을 교부한 자는 배액을 상환할 것을 약정하였다면 이는 손해배상액의 예정으로 된다. 이 경우 별도 손해배상은 청구할 수 없다.
경제 / 부동산
23.01.06
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혹시 계약금을 넣은상태에서는 취소가안되는건가여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법상 계약금 송금 후 계약취소시 매수인의 사정이라면 계약금을 포기해야하고, 매도인의 사정이라면 배액(2배)상환입니다. 약정으로 계약금반환을 정하였다면 계약취소시 매도인은 계약금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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전세집 보일러는 직접 수리해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러 수리 및 교체는 임대인이 비용부담합니다.*별비용을 들지않고 손쉽게 수리 및 교체할 수 있는 부분은 임차인이 비용을 부담합니다.(전등교체,건전지교체,변기커버,수도꼭지,샤워헤드 등)아래는 법원 판례입니다.난방시설(보일러)의 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 파손 또는 장해로 보기 어려우므로, 임대인이 수선의무를 부담하게 됩니다. 계약체결 시 임대인의 수선의무면제특약을 체결하였다 하여도 만일 면제되는 수선의무의 범위를 명시하지 않았다면, 임차인이 부담하는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하는 것이고, 대파손의 수리·건물 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않습니다. 따라서 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다고 해석됩니다(대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).
경제 / 부동산
23.01.05
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전세 관련해서 질문할 것이 있어요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.]묵시적갱신 중 계약해지라면 위 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약해지에 관한 의사통보를 한 날로부터 3개월이 지나 계약해지 성립이 되어 임대인은 보증금을 반환할 수 있습니다. *하지만 임대인이 전세에서 월세로 전환할 경우 임차인의 동의가 있어야합니다. 임차인의 동의없이 전월세 전환 못 합니다. 본인이 동의를 안하면 됩니다. 그리고 묵시적갱신은 전계약과 동일한 조건으로 계약을 진행하기때문에 묵시적갱신계약 후 계약갱신 때 임대인은 전월세 전환에 임차인에게 물어야합니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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임대인이 전세값을 올릴때 최대 한도는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 전세보증금의 5% 이내로 임대인과 임차인 간 협의로 인상할 수 있습니다. 국토부에서 임차인이 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내로 인상할 수 있다고 했습니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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임대인 동의 없이 전세권 설정 가능 여부
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결합니다. 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권을 설정할 수 없다. 반드시 등기를 해야만 효력이 발생합니다. 전세권 설정시 임대인의 필요서류(주민등록초본, 인감증명, 인감도장, 등기권리증,위임장(법무사 이용시)가 있어야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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근저당 설정 되어 있는 아파트 월세 어떨까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부에 설정된 채권채고액으로 판단해야합니다. 부동산경기가 좋을 때는 80% 이내, 부동산 경기가 안 좋은 때는 좀 더 보수적으로 70%이내로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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임차인이 전세보증보험 반환절차를 밟을경우 임대인의 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 시 임대인의 사정으로 전세보증금을 임차인에게 반환하지 못 할경우 전세보증보험에 가입된 임차인은 전세보증보험 이행청구를 신청할 수 있습니다. 전세보증보험에서 이행청구 심사를 한 후 임차인에게 1~2달 이내 보증기관에서 보증금 금액을 보내 줍니다.(대위변제) 그리고 보증기관은 임대인에게 구상권 청구처럼 임차인에게 지급한 보증금 금액을 청구합니다. 집주인에게 구상권을 청구해 대위변제한 돈을 회수합니다. 보증기관은 보증사고가 난 집을 ①경매에 넘겨 낙찰금액을 청구한 다음, ②집주인의 다른 주택에 대한 가압류를 하고, ③집주인의 급여, 예금 등 다른 재산을 추심하는 절차를 밟습니다. 그리고 보증기관에서는 보증금 미반환한 임대인으로 등록 시킬 수도 있어 다음 임차인이 전세보증보험에 가입할 경우 승인이 안 날 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.05
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전세 계약을 부동산에서 진행시, 중개보수에 부가세가 따로인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수에도 부가세가 붙습니다. 부동산이 일반과세자의 경우 부가세 10%이고, 간이과세자의 경우 부가세 4%가 붙습니다. 「공인중개사법」 제32조 및 제33조제3호에서 규정하고 있는 법정 중개보수는 공인중개사가 용역의 대가로서 받는 적정한 이익·비용 등을 의미하는 것으로서, 이러한 법정 중개보수에는 그에 따르는 부가가치세까지를 포함하고 있는 것은 아니라고 할 것인바(법제처 2006. 9. 25. 회신 06-0211 해석례 참조), 개업공인중개사가 간이과세자인지 일반과세자인지 여부와 관계없이 법정 중개보수는 부가가치세가 제외된 금액으로 부가세는 별도로 지불해야 합니다. 「부가가치세법」 제4장 제31조에서는 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 같은 법 제29조제1항에 따른 공급가액에 같은 법 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.[참고]「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되는지 여부는 별도의 기준 및 약정에 따라 수령한 부가가치세 상당액을 제외하고 판단하여야 할 것인바, 「부가가치세법」 제61조제1항에 따른 간이과세자에 해당하는 개업공인중개사가 법정 중개보수와는 별도로 부가가치세를 수령하여 그 둘을 합산한 금액이 법정 중개보수를 초과하더라도, 그 부가가치세를 제외한 금액이 법정 중개보수를 초과하지 않는 경우에는 「공인중개사법」 제33조제3호에 위반되지 않는다고 할 것입니다. 중개보수+부가세의 경우 중개보수가 법정중개보수를 초과하지 않는다면 위법이 아님.
경제 / 부동산
23.01.05
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