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전세계약서 종료날짜가 헷갈립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2023년 1월 1일 전에 임대인에게 카톡이나 문자로 이사 나가는 시간 전달하고 1월 1일에 이사나가면서 전세보증금 돌려받으면 됩니다..
경제 / 부동산
22.12.27
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4주택자 종부세 공동명의 기본공제 18억 맞나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2023년 바뀌는 종합부동산세의 기본공제금액2주택자 : 기존 11억에서 12억 다주택자 : 기존 6억에서 9억부부공동명의 1주택자 : 기존 12억에서 18억다주택자에 해당되어 기본공제금액 9억까지 입니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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변화된 부동산 정책에 따른 보유주택 전세계약 갱신권 및 매매전 필수거주 사항 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토부는 첫계약 (2년) + 계약갱신에 의한 계약(2년) 후에도 계약갱신을 할 수 있다는 입장입니다. 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 주택 취득당시 조정지역이었다면 2년 거주요건이 적용됩니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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전세계약 만료 전 이사통보 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.선생님께서 계속 영업을 원하신다면 계약만료 전 1개월 전 계약갱신 청구권을 행사하시면 됩니다. 상가임대차보호법 상 임대인은 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 사유가 있습니다.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우>> 3기 차임 연체는 연속할 필요는 없으며, 3개월분의 차임 연체가 있으면 해지사유가 됨2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(傳貸)한 경우5. 임차인이 임차아한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우건물이 노후.훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우>> 재건축 계획이 있는 경우 임대인은 계약체결 당시 미리 내용을 고지해야함8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이 외에는 임대인이 거부할 수 없습니다. 따라서 일단은 계약갱신을 정식으로 요구하시고, 이후 임대인과 잘 말씀 나누어 보신 후 적절한 대응 하시기 바랍니다.현재 법적으로 임차 중 임대인의 업종변경을 제한하는 법이 없기 때문에 모든 제반사정을 살펴보며 판단합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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길을 에서 상가분양 홍보물 배포 관련문의?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.길에서 상가분양 직원이 홍보하는 곳도 있습니다. 예전엔 떳다방으로 인한 사기가 많아서 주의를 기울이는 사람이 많아졌습니다. 관심이 있어서 설명을 들었을 경우 허위가 의심이 된다면 그 자리에서 계약에 관한 금전적 거래는 하지 마시고 그 자리를 피하시길 바랍니다.요즘 이런 경우는 없지만 빈공터에 투자하기 좋은 상가분양한다고 설득한다면 피해야합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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전세 보증금을 100% 지켜낼 수 있는 방법은 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험이 보증료를 납부하지만 임대인이 사망하지 않는 이상 100% 내 보증금을 지켜낼 수 있습니다. 계약 만료시점 임대인의 사정이 어떻게 될지 모르기 때문에 최소한의 예방법으로는 대출+총보증금이 주택매매시세의 70~80%를 넘어 간다면 위험다고 보기때문에 가급적 피하는게 좋고, 계약서 작성 후 전입신고와 확정일자를 받거나 전세권설정을 합니다. 대항력과 우선변제권을 갖추게 되어 경매시 보증금을 모두 배당받을 수 있거나 일부라도 받을 수 있기때문입니다. 계약종료 시 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령 신 또는 보증금반환소송의 승소 판결 후 강제집행(경매)을 할 수있습니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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해변도 개인이 소유할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.해변은 국유지 입니다 . 국유지는 국가가 소유하고 있는 토지를 말합니다. 원칙적으로 행정재산으로 분류된 국유지는 처분하지 못 합니다. 하지만 공유 또는 사유재산과 교환하여 그 교환받은 재산을 행저애산으로 관리하려는 경우, 직접 공용이나 공공용으로 사용하기 위해 필요로 하는 지방자치단제에 양여하는 경우. 이 경우에는 교환 양여할 수 있습니다.국유재산 중 일반재산으로 분류하는 국유지는 국유재산법에 정하는 바에 따라 매각하고 매수 청구도 할 수 있습니다.하지만 해변의 경우 사유지가 될 경우는 희박합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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요즘 빌라왕 때문에 문제가 많네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증기관 3곳(HUG,HF,SIG) 모두 신청 기한이 지나서 신청을 할 수 없습니다. 안전하다 가입하느냐 안하느냐를 말씀 드릴 수 없습니다. 계약만료 시점 상황이 어떻게 될 지는 알 수 없기 때문이빈다. 만약 전세보증보험에 가입하실경우 집주인의 대출과 총보증금을 확인하여 80% 이하 라면 전세보증보험 가입이 될 수도 있습니다. 임대인 사망 시 계약해지 조건(임대인이 계약해지 의사통보를 받아서 주고받은 대화 등의 증거)이 없어서 전세보증기관에서 대위변제를 할 수 없습니다. 상속인이 임대인의 상속을 거부 시 임차인은 전세보증금을 잃거나 경매를 통해 보증금을 받는 방법을 생각해봐야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.27
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전세계약 갱신청구권 사용하려 하였으나 집주인이 들어온다고해서 이사간다음 집주인이 2개월살고 전세를 줬을때 손해배상 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 확실히 다른세입자와 계약을 한 것인 확인했다면 손해배상을 받을 수 있습니다. 자신이 받을 수 있는 최대한의 금액은 보증금, 임차료 등에 따라 현저히 달라지고, 최대한의 손해를 배상받을 수 있습니다. 이때 합의를 시도하려는 임대인도 있습니다. 합의할 땐 하더라도 금액을 미리 알고 있으면 자신이 최소 어느 정도는 받아야겠다, 기준을 세울 수 있습니다.집주인이 확실히 다른 세입자와 계약을 한 것인 확인이 된다면 전문 변호사에게 의뢰를 하시면 됩니다. *임대차보호법 제6조의3계약갱신 거절 시 당사자 간에 손해배상액에 대한 합의가 이루어지지 않았다면 다음 중 큰 금액으로 정한다.1) 갱신 거절 당시의 월 차임 3개월분의 금액2) 새 임대인의 월차임과 기존 월차임 금액 차이의 2년분3) 임대인의 실거주 사유로 인해 임차인이 입은 손해액
경제 / 부동산
22.12.27
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소유권 이전 등기소 신고할때 필요서류가 무엇일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기소에 가면 먼저 등기소 내에 있는 은행이나 가까운 은행에 가서 수입인지, 등기수수료 금액을 확인하고 납부합니다.매도인 서류(공동명의 시 각각필요)등기권리증매도용 인감증명서 1통(매수인 인적사항/동사무소 본인 발급)주민등록 초본 1통 (전 주소 나오도록 발급)매도인 인감도장매도인 신분증매수인 서류(공동명의 시 각각필요)매매 계약서 원본주민등록 초본 1통(매매 후 주소 변경 시 전주소 나오게 발급)매수인 신분증매수인 도장(인감 도장, 일반도장 상관없음)주민등록초본은 내가 매매 후 주소지가 바뀌었으 경우 전 주소ㅗ 발생함,
경제 / 부동산
22.12.27
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