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구두계약도 계약으로서 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매수자,매도자 간의 대금지불의 합의가 이루어진다는 것인데민법 제563조의거하여 법적효력이 발생합니다. 단순 동의가 아닌 목적물, 금액, 인도시기 등 쌍방합의로 구두 계약이 성립해야 합니다.하지만 말로하는 것으로 시간이 지나면서 서로 주장하는 내용이 달라질 수 있으므로증거로 남겨놓는 것이 중요합니다. 문자로 가장쉽고 확실하게 남겨두어 효력입증자료로 사용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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세입자가 전세 만기에 나가겠다고 하는데
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 이런 경우가 많이 발생하고 있습니다.그래서 임차인이 전세대출했을 경우 임대인이 이자비용을 부담해주거나 월세나 관리비도 부담해주는 조건으로 임차인에게 계약을 연장해달라고 부탁을 합니다.임차인이 보증금을 못 받는다면,임차인이 임차권등기명령 신청 후 보증금반환소송의 승소판결로 강제집행(경매)을 할 수 있습니다. 많을 기간이 걸리기 때문에 이 기간동안에도 전세보증금을 구하셔도 됩니다.임차인이 계약을 연장할 수 없는 상황이라면 최대한 사방팔방 알아보면서 임차인의 전세보증금을 구해보셔야됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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토지에대한 매매계약작성후 잔금치루기전 매도자가계약파기하게되면 어떻게하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 제565조에 의하면, 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이에 의하더라도 계약금을 받은 매도인은 계약금이 아니라 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있으므로, 계약서에 달리 약정이 없는 한 해약금에 의한 해제를 할 경우 배액을 상환하라고 주장하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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전세금 반환 받지 못했는데 임차권 등기를 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.사실 임차권등기명령이 등기부에 올라와 있다면 다른세입자가 이를 확인한 후 계약을 꺼려가능성이 큽니다.등기부에 올라와 있어도 반환을 안 한다면보증금반환소송을 제기해야합니다. 반환소송에서 승소한 판결문 및 집행문을 받아 임대인소유의 재산을 강제집행(경매)을 할 수 있습니다. 단점이 다소 오랜시간(몇개월)이 걸립니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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임차권등기명령에 대하여 궁금한 점이 있습니다.
1.2. 임차권등기명령에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환소송을 제기해야합니다. 반환소송에서 승소를 하는 경우 판결문 및 집행문을 받아 임대인소유 재산에 강제경매를 집행할 수 있습니다. 3.다시 보수적으로 생각한다면 등기부에 임차권등기명령이 찍혀있다는건 선생님과의 전세계약종료에도 임대인이 바로 전세보증금을 반환하지 못 할 수도 있다고 생각해보셔야 합니다.만약 계약하신다면 등기부에 근저당권설정이 말소 된것 확인하시고 특약사항에 근저당권말소가 안되어있을경우 계약취소하고 계약금 및 지불한 금액을 반환한다라는문구를 작성하시기바랍니다.4.네. 카톡 또는 문자로 임대인이 반환하지 못한다는 대화를 주고 받았다면 내용증명을 우편으로 보내봅니다. 그래도 반환하지 않는다면 임차권등기명령을신청합니다. 임차권등기명령신청 때 앞서 두가지(카톡 또는 문자로 주고받은 대화, 내용증명우편)를 제출함.
경제 / 부동산
22.12.11
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전세연장계약 만료 전 보증금 받을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신에 의한 계약 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 하지만 법적효력은 임차인이 의사통보를 한날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생합니다.(임차인이 임대인에게 의사통보를 한 날로부터 3개월 후에 임대인은 보증금반환할 수 있습니다.)그래서 이경우 보통 3개월 전에 미리 임대인에게 계약해지에 관한 내용을 고지합니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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부동산 계약시 꼭 알아야 하는 사항이 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출을 받고 전세로 거주 하실 경우에 공인중개사에게전세대출 나올만 한 매물로 보여달라고 먼저 말해놓으셔야합니다.그리고 마음에 드는 매물이 있으면 내부를 꼼꼼히 보셔야 됩니다. (그리고 등기부에 대출이 어느정도 있는지도 미리 확인)계약서 작성시 당일 대출어느정도 있는지 확인, 임대인확인, 계약서꼼꼼히 확인, 건축물대장상 불법건축물 있을 경우 전세대출 안됨.전세대출 안될경우를 대비하는 계약금반환에 관한 특약사항 추가하기대출승인이 날 경우 집내부 꼼꼼히 사진촬영 또는 비디오촬영
경제 / 부동산
22.12.11
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전세 2년 계약 만기후 다시 10개월정도만 더 연장하기?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금 변동이 없다면 확정일자를 새로 안받아도 됩니다. 전에 받은 확정일자 효력이 그대로 이어집니다.확정일자는 우선변제권 요건 중 하나입니다.우선변제권은 경매시 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.요건은 대항력(전입신고+이사)+확정일자 입니다.선순위임차인의 경우 배당요청으로 배당받거나 대항력으로 계속 거주하셔도 됩니다.후순위임차인의 경우 배당요청을 해도 선순위권리자가 변제받고 남은 금액에서 배당받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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부동산 전세 연장계약한다고 했다가 철회하는 경우 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약연장 혹은 취소에 관한 의사를 계약만료 2개월 전까지만 통보하면 됩니다. 처음 임차인이 계약 연장한다고 미리 말했다가 계약만료 2개월 전에 계약 연장 안한다고 통보하더라도 아무문제 없습니다. 계약종료시점에 임차인이 이사가는 날 각종세금 정산된거랑 집상태 확인 후 보증금을 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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일반 단독 빌라를 매매하고 싶은데, 다가구세대 빌라와 다세대가구 빌라의 차이점이 무엇입니까?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구주택은 건물주인 1명(호실별 세입자 거주, 대표적으로 원룸건물)다세대주택은 호실별로 주인1명(건물에 6개의 집이 있으면 6명의 주인이 있음.대표적으로 빌라)이렇게 보면 쉽게 이해할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.11
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