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계약갱신청구권 사용 후, 계약기간 덜 채우면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권 행사로 인한 계약 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이때 임차인이 계약해지 의사를 통보한 날로부터 3개월 후에 법적 효력이 발생합니다. 이말은 임대인이 임차인에게 계약해지에 관한 의사통보를 받은 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다. 새 임차인을 3개월 동안 구하지 못 한다면 3개월 동안 월세나 관리비를 부담하셔야 합니다. 그래서 계약갱신에 의한 계약 중 계약해지시 3개월 전에 임대인에게 계약해지에 관한 의사통보를 합니다. 이경우 중개보수는 임대인이 부담합니다.전세대출은 기한에 맞춰 중도 상환하시면 됩니다. 은행에 문의하여 더 자세한 사항을 물어보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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카페 운영중인데 , 매도시 부동산 통해서 거래할경우 부동산에 수수료 책정이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세도 확인이 되어야 정확한 중개보수를 알 수 있습니다.계산식은 [보증금=(월세 ×100)]×0.9% 입니다.[5,000만원 + (월세 ×100)] × 0.9 하시면 됩니다. 그리고 부가세 별도 입니다. (일반과세자 10%, 간이과세자 4%) 권리금에 대한 정해진 중계보수는 없습니다. (공인중개사 역량에 따라 달라집니다.)
경제 / 부동산
22.12.07
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장기수선충당금은 집주인일 경우는 받을수 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.“장기수선충당금”이란 아파트와 같은 공동주택의 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 해당 공동주택의 소유자로부터 받아서 적립하는 돈을 말합니다.소유자에게 부과되는 돈으로 관리비 내역에 포함되어 있습니다. 세입자 있는 매매의 경우 관리비납부의 주체가 소유자인데 세입자가 대신 지불하고 있었기 때문에 매수자가 매도자로부터 받거나 총매매금액에서 창기수선충당금을 제외해도 되며 세입자가 이사갈때 세입자에게 돌려주면 됩니다 .세입자가 없는 매매. 매수자와 매도자의 매매일 경우 서로 장기수선충당금에 대해 이야기 할 필요없습니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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부동산 가계약시 계약금 문제 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약이 실질적으로 '계약'으로 평가될 경우, 계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이기 때문에 사정이 생겼다고 해서 이를 한 측이 임의로 해제할 수는 없습니다. 다만, 가계약금으로 낸 돈은 이를 지급할 때 당사자간 다른 약정이 없었다면 해약금해제권을 유보하기 위해 지급된 돈으로 봅니다. 따라서 계약금을 지불한 자는 계약금을 포기하고, 지급받은 자는 받은 계약금의 배액을 상대방에게 교부하고(임대인이 계약을 해제할 경우, 임차인이 계약금 100만원을 포기하는 것과 같은 결과를 내기 위해서 임대인은 자신이 받은 계약금은 돌려주고, 거기에 100만원을 더해서 반환해야 하기 때문에 계약금의 두배를 교부하게 한 것이다) 계약을 해제할 수 있을 뿐입니다. 계약이 일단 성립한 후에 이를 아무런 제재 없이 쉽게 깰 수 있게 한다면 더한 혼란이 야기될 수 있으므로, 계약을 체결할 때 '가계약'이라는 말의 가벼움에 속지 말고 이것이 진짜 '계약'이라고 생각하고 신중하게 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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집주인이 전세계약 안할거라고 나가라고합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새집주인은 전집주인의 권리와 의무를 승계됩니다. 그래서 임차인이 계약기간 중 집주인이 바뀐다고 하더라도 대항력(전입신고+이사)에 의해 거주를 주장할 수 있고 계약기간 중 새집주인은 임차인에게 계약 해지를 주장할 수 없습니다. 임차인은 계약만료 2개월 전 계약갱신청구권을 새집주인에게 행사할 수 있고, 새집주인은 본인 또는 직계존비속이 거주하는 것이 아니라면 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 없습니다. 1) 임차인의 계약갱신 요구에 따라 계약을 갱신하게 될 때, 집주인이 기존의 전세를 월세로 전환하거나 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 없는 한 불가능합니다. 계약 갱신은 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문입니다.2) 임대차 보호법으로 1년계약했어도 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 법(4조1항)엔 '2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다' 애초 1년만 살기로 계약을 했어도, 세입자가 마음을 바꿔 2년 살겠다고 하면 집주인이 이를 따라야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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묵시적갱신이되었을때 임차인이 인정안할때는 어떻게 해야되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 묵시적갱신 상태입니다. 묵시적갱신에 의한 계약 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이때 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날로부터 3개월 후에 법적 효력이 발생합니다. (본 질문에 임대인이 안 날로부터)그래서 임대인은 임차인이 계약해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 보증금을 반환할 수 있습니다. 3개월 내에 새 임차인을 구하지 못 한다면 임차인은 3개월 동안 월세를 지불해야합니다. 임차인이 3개월 동안 월세를 지불하지 않는다면 보증금에서 3개월치의 월세를 빼고 반환하면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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이럴경우 원룸 중도해지가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 계약만료 전 계약해지시 현 임차인이 새임차인을 구하고, 중개보수를 부담하는 조건으로 협의하여 계약해지를 합니다. 계약만료 1개월을 앞두고 계약해지를 하는 상황이라면 임대인분과 잘 이야기해보셔야 될 것 같습니다.중개보수는 부담하지 않고, 1월~계약종료 사이 임차인을 구한다면 거주기간을 일별로 계산하여 지불하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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만약 재건축을 하게된다면 모아놓은돈이 없을때
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 조합에 가입(현금청산 안한=보상금받고 이사나갈 사람이 아닌)된 집주인에게 아파트 철거로 이주비를 지급합니다. 그 비용은 정확한 비용은 시행사에서 알려줍니다. 보통 무이자로 진행합니다. 만약 만약 재건축으로 인한 추가분담금을 지급할 여력이 안될 것 같다고 판단되시면 보상금을 받고 이사를 가시면 됩니다.정확한 추가분담금은 재건축으로 아파트가 다 지어질 때즘 알 수 있고, 처음 시행사에서 추가 분담금이 없을 것이라고 많이들 말하지만 100%다 믿으면 안됩니다. 그리고 대지지분에 따라 재건축으로 선택할 평수로 - 대지지분의 평수 하셔서 나머지 평수를 조합원가격(평당)을 곱하시면 집주인이 부담해야 될 금액이 나옵니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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집 언제 사는게 좋을까요?시기가 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 금리변동을 확인해보시는 것이 어떻겠습니까?미국FOMC회의에서 이번달 빅스텝을 마지막으로 내년 상반기에 경기상황을 보며 금리 인상속도를 조절하겠다고 발표 했었습니다.이를 미루어봤을 때 하반기에 금리인하 시점으로 보고 있습니다. 그래서 많은 사람들이 내년 중반기 또는 하반기에 매수를 준비하고 있습니다. 그림인상은 급격하고 빠르게, 그림인하는 느리게 진행되기 떄문에 정확한 저점은 아무도 모르기에 내년에 되어봐야 알것같습니다.내년에 어떤 변수가 생길지도 모르고 아파트의 공급이 어떤지도 확인해봐야 할 부분이라고 봅니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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월세 확정일자에 관한 질문입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.혹시 모르는 미래의 일에 월세도 확정일자 받는 것이 좋습니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 대항력(전입신고+이사) + 확정일자 로 우선변제권을 가집니다. 우선변제권은 경매나 공매시 후순위 임차인보다 먼저 변제를 받는 권리를 말합니다. 보통 금액이 적은 월세의 경우 대항력을 갖춘 소액 임차인에 해당하는 경우 최우선변제금액(지역마다 다름)을 변제 받습니다. 적은 금액이라면 최우선변제금액으로 보증금을 모두 변제 받을 수 있지만 더 받아야 될 나머지 보증금이 있다면 우선변제권에 의해 변제를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.07
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