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전입신고 안한 집도 갱신청구권 사용 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권는 전입신고와 별개로 행사하실 수 있습니다. 계약만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신청구권을 행사하시면 됩니다.전입신고는 대항력의 요건입니다.전입신고+이사로 대항력이 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계에서 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다.예시로 집주인이 바뀔때 혹은 경매시 선순위의 임차인은 대항력을주장할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.03
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1월에 전세가 끝나는데 집주인이 5% 인상을원합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권행사시 임대인은 전세보증금의 5%이내의 인상을 할 수 있습니다. 임차인도 감액을 청구할 수 있습니다. 딱 5%로가 아닌 5%이내에서 임대인,임차인이 협의할 수 있습니다.주변전세시세를 조사해보시고 전세시세가 떨어졌다면, 임대인에게 전세시세의 하락을 주장해서 전세가격을 낮춰보는 협의를 해보시고 안된다면 5%이내에서 협의하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.03
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올해7월에 전세계약을 했는데 전세가가 많이 내려가서 전세만료이전에 전세가격 조정을 요구할수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전에 계약의 연장을 위해 계약계약갱신청구권 행사 시 임대인,임차인을 차임증감청구권을 행사할 수 있습니다.부동산 전세시세의 하락이 있다면 임차인은 임대인에게 전세보증금 감액을 요구하여 임대인과 협의할 수 있습니다.하지만, 계약기간 중에 임차인이 감액을 요구하는 것은 무리가 있어보입니다. 계약기간 중 감액해 줄 임대인은 없을겁니다.계약만료 전 계약해지 시 임대인은 바로 보증금을 반환할 의무가 없습니다.(계약만료시 임대인은 보증금을 반환하면 됨) 그래서 임차인이 새임차인을 빠른시일내에 구하고 임차인이 중개보수를 부담하는 협의로 이사를 나갑니다.
경제 / 부동산
22.12.03
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전세 계약 연장 후 재연장 방법은???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금액변동이 없다면 구두로 계약을 갱신해도 됩니다.금액이 큰 전세계약이라면 계약서를 작성하시고 특약사항에 계약갱신에 의한 계약이라는 문구를 기재하시면 됩니다. 그리고 획정일자를 받거나 전세권설정이 있다면 전세권설정을 다시 해야합니다.그리고 별문제 없다면 임대인.임차인간 두명이서 작성해되고, 부동산에 가셔서 대서료 조금 지불하셔서 작성해도됩니다.
경제 / 부동산
22.12.03
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아파트 구입시기가 언제가 좋을지?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국이 금리인상은 12월에 1번 인상한 다음 내년 상반기부터 금리 인상률 폭을 조절하면서금리 인상을 하겠다고 발표했습니다. (인상은 크게 빠르게, 인하은 낮고 느리게)그래서인지 사람들은 내년 중반기 혹은 하반기에 매수를 준비하려고 합니다. 한국부동산데이터로 집값이 1년정도 하락, 5년~10년 정도 상승한다고 했습니다. 하지만 집값하락이 어디까지 내려갈지 정확하게 알 수는 없습니다.금리인상과 인하, 원자재비용, 부동산수요와 공급, 재건추재개발의 활성화, 경기상황 등을 확인해보고 적절한 매수시기를 잡기바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.03
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아파트 월세 2년 계약했는데 이제 6개월되었는데 1년만쓰고 해지 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 사정을 말하고 계약해지를 통보하면 됩니다. 하지만, 첫 계약 후 임차인이 계약해지 통보하더라도 임대인은 바로 보증금을 반한할 의무는 없습니다. (임대인은 계약종료시 보증금 반환의무가 있음)그래서 임차인이 새 임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 방법으로 임대인과 임차인 간 협의를 합니다. (계약 종료 전 계약해지 시 중개보수에 관한 판례에 임차인이 부담이라고 있음)새임차인을 구할 때까지 월세를 지불하셔야 되서 빠른시일내에 새임차인을 구하시는게 좋고 여러부동산에 말해놓거나 인터넷카페등에서도 새임차인을 찾는 방법을 활용해보시기 바랍니다.협의시나 이사나갈시 서로 인상찌뿌리는 일 없이 원만하게 해결하길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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전세계약갱신청구권을 사용 후 중도 퇴거하고자 하는 경우에 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부가 최근 주택임대차 분쟁조정 사례집을 발간하며 임대차법 시장 안착에 주력하고 있는 가운데 현실성이 떨어지는 법 적용에 시장 참여자들의 불만이 나오고 있습니다. 계약갱신청구권을 이용해 임대차 계약을 연장하는 경우 세입자가 언제든 계약을 중도 해지 할 수 있다는 규정이 대표적입니다. 국토교통부는 묵시적 갱신에만 적용되던 규정이 임대차법 개정으로 갱신 계약에까지 확대 적용된다는 유권해석을 내놓고 있습니다. (중개보수는 임대인이 부담한다.를 포함)하지만 시장에서는 현실성이 너무 떨어진다는 목소리가 나오고 있습니다. 이 규정을 이용하면 세입자가 사정이 생겨 이사를 나갈 경우 집주인에게 3개월 전까지만 통보하면 다음 세입자를 구하지 않아도 되고, 공인중개사 중개보수 등도 부담하지 않는다. 상대적으로 약자인 세입자를 보호하기 위한 규정이지만 임대인 입장에선 손해가 생길 수밖에 없고, 세입자들도 현실적으로 권리를 챙기기가 쉽지 않습니다.임대인이 보증금을 돌려주지 않는 방법으로 임차인의 계약해지를 방해하는 경우 딱히 방법이 없습니다. 임차인은 보증금을 받기 위해 임대차 관련 분쟁 조정이나 소송으로 가야 하는데 분쟁조정은 사실상 효력이 없고, 소송은 비용과 시간이 많이 듭니다. 전세 보증금을 돌려받아 이사갈 집의 매매나 전세 자금으로 조달해야 하는 세입자로서는 절대적으로 불리한 위치에 놓입니다.정부에서 개정법안을 시행했지만 이부분에서정확한 답을 제시해주지 않아 현장에서 공인중개사가 중재하기가 곤란합니다. 정부에서 정해진 법이 없다면 이와 같이 앞으로 나올 분쟁관련 판례를 참고해야 하는 수밖에 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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아파트 전/월세 2년 만기 후 2년 연장 관련 질의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 손해배상을 청구할 수 없고, 민법상 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 집주인의 불법행위가 있어야 하고 이를 임차인이 입증해야 합니다. 집주인이 불법행위가 아님을 소명한다면 손해배상 책임에서 벗어납니다. (주택 처분권까지 제한하는 것은 집주인의 재산권 침해로 보기때문임)
경제 / 부동산
22.12.02
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우리가 전세를 빼서 나가야하는데 집주인이 전세금을 올렸어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인께서 전세보증금 가격을 올려서 부동산에 내놓았더라도 임대인에게 책임을 물을 수 있는 방법이 없습니다. 도의적으로 임대인과 임차인간의 합의로 빨리 새임차인을 구하는 방법을 모색하는 것이 가장 이상적이지만 현실은 그렇지 않을 수도 있습니다. 현 임차인과의 계약갱신이 아닌 임차인이 계약 중 계약해지를 한 후 새임차인과 새계약서를 작성하게되는 것이므로 임대인은 전세보증금을 얼마든지 인상할 수 있습니다.*계약갱신청구권에 의한 계약 중 계약해시지 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할수 있고, 임차인이 계약해지에 관한 의통보를 한 날로부터 3개월 후에 법적효력이 발생합니다. 즉, 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보한 날로부터 임대인은 3개월 후에 전세보증금을 반환할 수 있습니다. 임대인과 원만한 합의로 해결하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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월세 계약 시 전입신고에 대해 궁금한 게 있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔의 경우 업무용과 주거용으로 나뉩니다. 오피스텔의 주거용과 업무용으로 구별은 처음 분양받은 시점에서서 나뉩게됩니다. 임차인이 주거용으로 전입신고를 안하거나 임대인이 주거용으로 신고를 안하고 업무용 오피스텔로 사용하는 경우 주택 수에서 제외가 되어 세금 중과 대상에서 제외가 됩니다. 주거용의 경우 1년 임대수익이 2천만원을 넘는 경우 종합소득세의 대상으로 인정되기도 합니다. 용도가 주거용으로 인정되면 향후 10년 동안 임대인이 해당 오피스텔을 임차인들에게 주거용으로 임대해야하는 제한이 생깁니다. 또한 중간에 해당 오피스텔을 매도하는 경우 보유하고 있던 취득세 감면 혜택이 사라지고 과징금이 부과 될 수 있습니다.임차인의 경우 임차인이 전입신고를 안할 경우 보증금을 보호받을 수 없고, 월세 세액공제 또한 받지 못 합니다.즉, 임대차 계약이 종료된 시점에서 임대인ㅇ ㅣ보증금을 반환하지 않은 상태로 건물이 경매로 넘어가면, 우선순위의 효력을 받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
22.12.02
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