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전세 계약중 집주인 변경 대처방법
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저, 국토교통부는 주택매매 및 임대차계약 시 분쟁의 소지가 될 수 있는 '계약갱신 요구권 행사'에 대해 계약서상에 명시하도록 공인중개사법 시행규칙을 개정하고 시행한다고 발표했었습니다.매매 전 공인중개사는 매도인에게 세입사의 계약갱신 의사를 물어보게 한뒤 계약갱신요구권행사 확인서를 작성해야됩니다.서류에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 할 예정인지, 행사하지 않기로 했는지, 아직 결정하지 않았는지 등이 기재된다. 분쟁의 소지를 없애기위해서입니다. 세입자가 계약갱신청구권 행사를 완료한 경우 갱신 후 임대차 기간을 명시해야 한다. 중개대상물 확인·설명서에도 세입자의 권리 행사 여부가 표시됩니다. 매매 전 매도인(임대인)이 임차인에세 계약갱신요구권행사 여부를 물어볼 겁니다.세입자가 계약갱신의사를 밝힌다면 2년 연장이 되어 2년 연장된 후 매수인이 실거주를 할 수 있습니다.선생님께서 계속 전세집에 거주할 거라고 집주인에게 말해주시면 되겠습니다. 집주인이 바뀌고 새집주인이 전세집을 담보로 은행에 대출을 받더라도 선생님께서 등기부의 순위 상 1순위가 되어 경매에 넘어가더라도 전세금을 다 받을 수 있습니다. 그리고 선생님께서 대항력이 존재해서 계속 거주하셔도 문제가 없습니다. 이사가야될 즈음 전세집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰자가 나타날때까지 전세보증금을 바로 받을 수 없다는 단점이 있으며, 낙찰자가 바로 나타난다면 낙찰금액에서 배당을 받을 지, 계속 거주 할 지 선택하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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산의 소유주는 어떻게 확인하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.모든 토지에는 지번이 있고 해당 지번에 주인이 있습니다. 그리고 등기부나 토지대장에서 토지소유자를 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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집주인이 계약일이 지났다고 나가라고 하는데여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.선생님께서는 묵시적 갱신이 된 상태입니다.임차인은 1번의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그래서 총4년 동안 거주할 수 있습니다. 하지만 묵시적 갱신이 되었다면 첫 계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 계약갱신요구권에의 한 계약 2년 으로 총 6년을 거주할 수 있습니다. 선생님께서 바로 이사 안가셔도 되고 거주하시고 싶으면 2년을 더 연장해서 거주하셔도 됩니다.그리고 세입자 있는 집 매매시 공인중개사법상 공인중개사는 계약갱신요구권 행사 확인서를 작성해야됩니다. 매도자(집주인)이 임차인(선생님)에게 연장해서 거주할 건지, 이사갈건지, 아직 불명확 등을 확인해야됩니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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전세 연장 안할때 증빙자료 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 임차인 또는 임대인은 6개월~2개월 전까지 계약에 관한 의사를 통보하면 됩니다.내용증명 우편을 작성하셔서 임대인에게 보내면 확실합니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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월세는 계약서가 따로 필요없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서를 문자로 작성하는 경우는 없습니다. 적은 금액의 계약금 입금시 문자로 그 증거로 남기기도 합니다.임차인의 사정으로 계약파기시 계약금을 포기하고, 임대인의 사정으로 계약파기시 계약금의 배액을 반환한다라는 문구가 있으면 확실하게 서로 계약파기 할 일이 적습니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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부동산 전세계약에 관련해서 궁금
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법 상 첫 전월세 2년계약 후 계약갱신 요구권에 의한 계약 2년으로 최대 4년 동안 임차인은 보호를 받을 수 있습니다. 그리고 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하면 특별한 사유가 아니면 임대인은 거부할 수 없습니다. 생님께서는 계약갱인에 의한 계약 2년 후 다시 2년을 갱신할 시 집주인이 거부할 수 있습니다. 임대인과 원만하 합의로 계약연장이나 계약종료가 되길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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대출금리인상 어디까지 올라갈까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국에서 금리인상에 대해서 12월달에 한번 인상하고, 내년 상반기까지 상황을 보고 또 금리 인상을 한다고 발표 했었습니다. 내년 상반기까지는 주택가격 하락이 예고됩니다. 그리고 금리 인상이 끝나고 금리 인하가 된다 하더라도 금리 인상했던 속도 만큼 급하게 인하되지 않을 겁니다. 마피가 붙는 지역도 생기고, 미분양으로 건설사에서는 분양된 가격에 팔거나 할인된 금액으로 판매 중인 지역도 있고, 현재 공사중인 아파트는 완공 후 조합원이 던지는 매물을 잡으려는 매수자들도 있습니다. 선생님의 적절한 대응이 가장 좋은 선택입니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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전세 재계약하면 전입신고 또 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 최초계약시 한번만 하시면 됩니다.그리고 전세보증금의 인상이 있었다면 인상된 전세보증금이 적힌 계약서를 행정복지센터에 찾아가셔서 확정일자를 또 받으셔야되고, 전세보증금 인상이 없었다면 그대로 계시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.13
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집 내부 하자로 인한 월세계약 해지 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 의무위반으로 인한 퇴실인 경우 - 임대인은 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있으며 이를 위반한 경우 임차인은 손해배상 청구, 차임의 전부 또는 일부의 지금거절, 차임의 감액 청구, 임차목적을 달성 할 수 없는 경우 임대차 계약의 해지가 가능합니다. 다만, 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠수 있는 사소한 파손 또는 장해는 임대인이 수선의무를 부담하지 않기 떄문에 계약의 위반이라고 볼 수 없고 건물의 주요구성부분, 기본적 설비부분 등과 같은 대규모 수선이 필요한 경우 임대인이 부담해야 할 의무가 있습니다. 법적으로나 도의적으로 집주인의 비용으로 수선해야되는 사항입니다.정 안되시면 주택임대차분쟁조정위원회의 도움을 한번 받아보시기바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.11
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전세 계약을할때 확인사항은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 들어갈 집에 대출이 있는 확인하시고 전제금액 + 대출금액이 매매가의 70~80%넘어가면 위험하다고 보고 있습니다. 주변에 주택이나 아파트 시세가 내려가고있는지 오르는지도 확인하셔야 됩니다. 70~80% 덜 되는데 불안하시면 전세보증보험에 가입하시는 걸 추천드립니다. 만약 전세금액으로 집주인이 대출금을 갚는다면 잔금시에 등기부에 근저당권말소되었는지 확인하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.11
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