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월세 2년 거주 후 3개월만 거주예정, 1년 재계약 + 퇴거시 복비 부담해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 2년 계약 + 1년 재계약 계약갱신요구권 행사로 인한 재계약으로 봐야합니다. 계약갱신요구권 행사 시 전월세 인상률 5%이내입니다. 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 그리고 계약갱신요구권 행사 후 중도퇴실 시 부동산수수료는 임차인이 부담하지 않습니다.(계약갱신요구권을 행사하면 묵시적 갱신의 경우의 계약해지와 같이 보기때문입니다.)
경제 / 부동산
22.11.08
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제가 반전세를 살고잇는데 어디에 적용되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세는 전세보증금 전액을 집주인에게 맡기고 집을 빌리는 기존의 전세계약과 매월 임대료를 내는 월세계약이 혼합된 임대차계약 유형입니다. 반전세는 월세로 너어가는 과정에서 나타난 계약의 형태로 일반적으로 많이 나타납니다. 반전세 계약은 해당 임대주택에서 임대인이 현금수입이 생기며 건물의 유지보수를 위한 추가적인 비용 등을 마련하지 않고 전세보증금 인상분을 활용할 수 있습니다. 임차인의 입장에서는 현금이 부족해서 적은 월세를 지불할 수 있습니다. 딱 전세다, 월세라고 단정 짓지 않고, 전세로 보면 전세가 되고, 월세로 보면 월세가 됩니다.세탁기 고장은 임대인에게 말하면 수리해줍니다.
경제 / 부동산
22.11.08
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전세 재계약 전세보증보험 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험에 가입하기위해서는 전세계약기간이 1년이상이어야 합니다. 선생님이 원하시는 1년 전세계약도 전세보증금을 신청할 수 있습니다.그리고 전세보증금 금액이 서울7억 이하, 그외지역은 5억 이하이어야 되고, 건축물대장상 위법건축물이 없어야 됩니다. 주택종류는 아파트, 주거용오피스텔, 연립주택, 단독주택, 다세대주택이어야 하며, 이외 근린생활시설 등이면 안됩니다.선생님처럼 계약갱신청구에 의한 계약으로 연장을 원할 경우 계약만료 1개월전부터 ~ 계약갱신 후 계약기간이 절반이 지나기전까지 신청하시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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오피스텔 월세 상한선 문의드립니다. 대처방법도요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약 후 묵시적갱신, 그리고 계약갱신청구권에 의한 계약입니다.전월세 계약 최초 2년간 임대차보호범에 의한 보호를 받을 수 있고, 그리고 계약갱신청구에 의한 계약으로 2년간 더 임대차보호법에 의한보호를 받을 수 있습니다. 이때 중간에 묵시적갱신으로 계약이 연장되고 난 후 계약갱신 청구권을 행사했다면 이경우도 2년간 더 임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있습니다. 총 6년을 거주하게 됩니다. 임차인의 계약갱신청구권은 임대인이 특별한 이유(법에명시)없이 거부할 수 없습니다. 그래서 임대차보호법에 의해 전월세 상한율5%가 적용됩니다. 법적으로는 40만원에서 50만원으로 인상하는 것은 상한율 5%를 초과합니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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집주인 입장에서 보증금 너무 적게 받으면 어떤문제가생길찌?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문제라고 하면 혹시나 임차인의 사정으로 월세를 지불할 능력이 없어져서 월세 지불을 미뤄 보증금까지 다 까먹는 상황입니다.임차인이 2기이상 월세를 지불하지 않고(연속 2달동안 2달치의 월세를 지불하지 않고), 방에 집을 그대로 두더라도 임대인이 직접 문을 열고 짐을 빼면 안됩니다. 특약사항에 2기이상 월세 연체시 임대인은 임차인의 짐을 임의처분할 수 있다라는 문구가 있더라도 짐을 빼면 안됩니다. 법적조취를 하더라도 그 기간이 길어지게 됩니다. 이사비를 요구하는 임차인도 있습니다. 어쩔수 없이 이사비를 조금 주고 이사나가게하는 경우도 있습니다. 어떤 딱 한번에 해결 할 수 있는 방법은 없고 계속 임차인과 대화를 해서 빨리 해결하도록 하는 것이 최선의 방법입니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 집주인 사망시 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인이 사망하게 되면 전세집과 재산은 상속자에게 집주인의 재산상의 지위를 법률에 따라 승계하게 됩니다. 아마도 상속자는 배우자, 자식일 겁니다. 상속자에게 전세집이 승계되더라도 선생님의 권리가 없어지지는 않습니다.대항력이나 전세권설정이 되어 있다면 더욱더 걱정하실 필요 없습니다.그리고 걱정이 된다면 계약기간은 그대로인 새게약서를 상속자와 작성하자고 말씀드리면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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월세계약을 1년으로 했는데 더살려면 연장 계약을 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인 서로가 계약만료 6개월~2개월 전까지 계약에 관해 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신시 전 임대차계약 그대로 연장됩니다. 묵시적 갱신 후 중도 퇴실하는 경우, 임차인이 계약만료 의사를 임대인에게 통보한 날로부터 3개월 후에 법적 효력이 발생합니다. 이 말은 임차인이 이사를 간다고 말했지만, 임대인은 3개월 후에 임차인에세 보증금을 반환할 수 있습니다. 이 3개월 동안 새임차인을 못 구한다면 3개월동안 월세를 지불해야됩니다. 그래서 묵시적 갱신시 중도 퇴실할 경우 3개월 전에 임대인에게 이사간다고 말하는게 좋습니다. 되도록 빨리 새임차인을 구하는게 좋습니다. 그리고 묵시적갱시 후 중도퇴실할 경우 임대인이 부동산수수료를 부담합니다.선생님께서 계약연장을 요구했다면 계약갱신청구권이 발생하게 됩니다. 계약갱신청구권을 행사 후 중도퇴실 할 경우 위의 묵시적갱신과 똑같습니다. 3개월 후 법적효력이 발생하고, 중도퇴실 시 부동산 수수료도 임대인이 부담합니다. 묵시적 갱신 후 중도퇴실의 경우나 계약갱신청구권 행사 후 중도퇴실의 경우, 임대인이 3개월 후 보에 보증금을 반환할 수 있기때문에 월세를 더 지불하지 않도록 빨리 새임차인을 구하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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원룸 계약 시 확인해야할 필수 사항은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부상 인적사항과 임대인의 신분증의 인적사항이 맞는지 확인(부동산에서 확인해줌)계약서상 임대하는 부분의 주소, 임대기간, 보증금과 월세 금액, 특약사항, 임대인과 임차인 인적사항 확인 원룸에 하자가 있다면 말해주기소액보증금과 최우선변제금액 확인(지역마다 다름)
경제 / 부동산
22.11.07
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전세 들어가려는데 집이 매매도 올라와있어서 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.국토교통부는 주택매매 및 임대차계약 시 분쟁의 소지가 될 수 있는 '계약갱신 요구권 행사'에 대해 계약서상에 명시하도록 공인중개사법 시행규칙을 개정하고 시행한다고 발표했었습니다.매매 전 공인중개사는 매도인에게 세입사의 계약갱신 의사를 물어보게 한뒤 계약갱신요구권행사 확인서를 작성해야됩니다.서류에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 할 예정인지, 행사하지 않기로 했는지, 아직 결정하지 않았는지 등이 기재된다. 분쟁의 소지를 없애기위해서입니다. 세입자가 계약갱신청구권 행사를 완료한 경우 갱신 후 임대차 기간을 명시해야 한다. 중개대상물 확인·설명서에도 세입자의 권리 행사 여부가 표시됩니다. 매매 전 매도인(임대인)이 임차인에세 계약갱신요구권행사 여부를 물어볼 겁니다.세입자가 계약갱신의사를 밝힌다면 2년 연장이 되어 2년 연장된 후 매수인이 실거주를 할 수 있습니다.선생님께서 계속 전세집에 거주할 거라고 집주인에게 미리 말해두면 됩니다. 그리고 현재 계약만료 6개월 ~ 2개월 전에 해당된다면 선생님께서 집주인에게 계약을 연장할 거라고 확실히 말해두면 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.07
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원룸 1개월 묵시적갱신 월세인상?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차보호법상 1년 계약을 해도 2년을 보장받을 수 있습니다. 그리고 계약갱신요구권 행사로 2년을 연장해서 거주할 수 있습니다.선생님께서는 임대차보호법상 보호를 받을 수 있기때문에 선생님이 계약을 연장한다는 의사를 집주인에게 통보를 한다면 계약기간 2년이 지나 집주인은 월세를 법정 상환요율 5%이내로 인상할 수 있습니다. 계산법이 복잡하기때문에 월세 × 5%해도 얼추 비슷한 인상분이 나옵니다.
경제 / 부동산
22.11.06
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