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장기수선충당금 해당경우에는 돌려받을수 없는걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리비 항목에 장기수선충당금이 있고 매달 지불하고 있다면 계약서 특약사항에 장기수선충당금을 반환하지 않는다의 문구는 강행규정으로 임차인에게 불리하여 유효하지 않은 특약사항입니다.장기수선충당금을 돌려받을 수 있습니다.임대인이 거부한다면 주택임대차분쟁조정위원회에서 무료로 상담받아보고 임대인이 반환하지 않는다면 소송을 진행해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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허그안심청년버팀목대출 기간만기가 다가왔는데 뒤에 새입자 입주 시기가 맞지않아 보증금 반환을 못했을때 제 대출 연장으로 잡히는데 ㅠ 도와주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 1개월 후까지 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.전세대출을 받았고 계약종료일에 보증금을 돌려받지 못 한다는 것을 알고 있다면 대출갱신(연장)을 해야 합니다. 그리고 계약종료 1개월 뒤에 보증보험 이행청구를 신청하면 됩니디.자세한 사항은 은행과 보증기관에 문의하시기 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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주변 시세에 비해서 터무늬 없이 저렴하게 거래된 매물의 경우?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족간 매매시에도 일반 매매거래와 같아야 하고 너무 많이 매매금액을 낮추어서 다운계약서를 작성하면 안 됩니다. 양도소득세 부당행위로 봅니다.양도소득세 부당행위는 세법 상 양도소득세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우입니다. 부당하게 감소시킨 양도소득세의 부당행위계산은 시가와 거래가액의 차액이 3억원이상 또는 시가의 5% 이상인 경우에 해당됩니다.만약, 부모와 자녀간의 부동산 거래라면 둘 사이는 특수관계자에 해당하며, 이 거래로 인하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정이 된다면 세무서는 신고한 거래가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득금액을 계산할 수 있습니다.부당행위로 인정되는 경우는 신고한 거래가격이 시가와 3억원 이상 차이가 나거나 시가의 5%이상인 경우에 해당됩니다.그러나, 부모와 자녀간의 거래가 부당행위에 해당한다고 하더라도 거래가 된 부모의 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 매매거래라면 비과세를 받을 수도 있습니다.별도로, 특수관계인간의 매매거래로 신고하였으나 그 재산의 가액을 자녀가 증여받은 것으로 추정받을 수도 있기 때문에 정당한 거래를 증여로 오해받아 증여세등을 추징받지 않기 위해서는 해당 거래의 매매자금을 이체한 기록과 이체금액의 출처가 확보되어 있다면 매매거래로 인정 받을 수 있습니다. 특수관계인간의 거래로 증여로 추정되지 않는 매매거래라도 증여세가 나오는 경우도 있답니다. 시가와 대가의 차액이 일정 기준금액(3억원과 시가의 30% 상당가액중 작은금액) 이상인경우 그 차액에 대하여 증여세를 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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월세나 전세에서 반전세로 계약하는 것이 유리한 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세가 금액적으로 월세와 전세의 성격을 반반 띄고 있습니다. 월세임대차계약보다는 매달 지불하는 월세가 조금더 저렴하여 지출부담이 덜해지고, 전세보다 보증금이 저렴해서 보증금을 못 돌려받을 위험도 낮아지거나 전세보다 보증금을 마련하기 쉬월해질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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전세 갱신계약서 세입자가 계속 미룰때 어떻게 하는게 좋은지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인은 갱신의사를 밝혔으므로 계약갱신이 진행됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 임차인의 최종의사를 밝혀야하지만 현재 이 기간이 지났으므로 계약갱신이 되는 것입니다.임차인이 의사를 번복하여 계약종료시 퇴거한다고 통보한다면 계약갱신 중 계약해지로 해결해야 합니다. 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 계약해지효력이 발생합니다. 이는 계약이 종료 되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 계약이 종료되는 것이므로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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월세 인상은 세입자 동의 없이 몇 프로까지 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 인상은 계약 갱신 시(처음 계약하고 2년 뒤)에 가능합니다. 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없고 임차인이 5%를 초과하여 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다. 임차인이 5%를 초과하는 약정에 동의했더라도 임자인에게 불리하여 유효하지 않은 약정입니다. 국토교통부의 입장은 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상 할 수 있다는 것입니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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전세 계약된 부동산의 실제 주인이 바뀌면 전세계약을 해지할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매로 임대인이 바뀌어도 그대로 임대차계약은 유지됩니다. 매매시 매도인(기존 임대인)은 매수인(새 임대인)에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 새임대인은 기존 임대차계약의 임대인으로써의 권리와 의무를 이행하고 임차인은 그대로 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.본인은 계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 하고 계약종료 시 퇴거를 하면 됩니다. 계약기간이 남아 있다면 계약기간 중 계약해지를 해야 합니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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전입신고 안되는 오피스텔 월세 주의할점이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전입신고 안 되는 조건으로 계약을 체결하려는 경우 추후에 법적보호를 받지 못 합니다. 보증금 200만원은 계약종료 시 임대인이 보증금 반환을 여유롭게 할 수있는 금액이고 보통 임차인은 돌려받을 수 있습니다. 불미스러운 상황이 발생하면 안 되지만 만~약에 경매로 넘어간다면 전입신고를 안 해서 대항력이 없고 대항력이 없어서 최우선변제권도 없어서 최우선변제금을 가장 먼저 받을 수도 없습니다. (최우선변제변제권-소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제권을 가지고 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받습니다.)보증금 200만원은 최우선변제금으로 받을 수 있는 금액입니다.전입신고를 하지 않으면 대항력이 없는데 대항력의 요건은 전입신고+점유 입니다. 대항력이 없을 경우 매매로 임대인이 바뀌고 새임대인이 퇴거요청을 하면 퇴거를 해야 합니다.대항력이 없으면 우선변제권도 없습니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 우선변제권은 경매시 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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전세 4년 이후 재계약할때 전세보증보험에 가입해야할까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료일이 다가올 때 보증금을 돌려받을 수 있을지에 대해 불안하고 스트레스받는다면 보증보험에 가입이 된다면 가입 하는 것이 좋습니다. HUG주택도시보증공사과 HF 한국주택금융공사 신청기한은 전세 계약 기간 1/2 지나기 전이고, SGI 서울보증의 신청기한은 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준) 계약갱신 시 계약서에 대해서 HUG보증보험을 예로 들면 HUG보증보험 Q&A에서 알 수 있습니다.Q.전세계약이 묵시적 계약 갱신인 경우 별도의 갱신 계약서를 작성하지 않아도 보증신청이 가능한가요?A.가능합니다. 종전의 계약과 동일한 조건(전세보증금 등) 이어야 하며, 이 경우 임대차보호법상 임대차 존속기간은 2년이므로 동 기간을 보증기간으로 하여 보증신청이 가능합니다.또한, 최초 전세계약이 공인중개사를 통하여 이미 확정일자를 득하여 체결한 계약인 경우에는 별도의 확정일자를 득하지 아니하여도 됩니다.
경제 / 부동산
23.12.27
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가족간에 건물을 넘길때 증여세는 모두다 내는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가족간 증여시 배우자에게 증여를 하른 경우 10년간 6억을 공제합니다. 2억이 안 되는 아파트를 배우자에게 증여를 하는 경우 증여세가 발생하지 않습니다. 주택시세에서 공제금액을 뺀 금액에서 증여세율을 적용합니다. *직계존비속(자식에게, 부모에게)간 증여는 5천만원 공제
경제 / 부동산
23.12.26
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