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예비집주인의 실거주를 이유로 갱신권청구 거절 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약만료 6~2개월 전에 계약갱신요구권을 행사했고, 해당주택이 매매가 되어 임대인이 바뀌었는 경우 계약만료 6~2개월 전이라면 새임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신 요구권을 거절 할 수 있습니다. 대법원은 임대인의 재산권 행사의 자유를 인정해주었습니다. 계약만료 6~2개월이 지난 시점에서는 새임대인은 거절할 수 없습니다.
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부동산
23.12.22
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전세 계약 집에서 보일러가 고장났는데, 임대인이 안고쳐준다고 하면 방법이 없나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에서 난방시설(보일러)의 수리 및 교체는 임차인이 손쉽게 별비용을 들이지 않고 직접 고칠 수 없는 부분으로 임대인이 비용을 부담한다고 명시해 놓았습니다. (대법원 1994. 12. 9. 선고, 94다34692, 94다34708 판결).임차인이 수리요청을 했는데 임대인이 수리를 하지 않는다면 손해배상을 요청할 수 있고, 계약해지를 할 수 있습니다.「민법」 제627조 및 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결 참조).
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부동산
23.12.22
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전자계약시 내진설계적용여부에 질문있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건축물대장에 내진설계적용여부와 내진설계능력을 확인하여 그대로 작성하면 됩니다. 내진설계능력이 빈칸이라면 해당사항없음으로 작성하면 됩니다
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23.12.22
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부동산 계약갱신청구권 중도해지시 수수료 문제
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지 시 중개보수는 임차인이 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 임차인이 이사가는 경우에 대한 내용이 있더라도 계약갱신 중 계약해지시에는 유효하지 않습니다. 계약갱신 중 계약해지 시 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지가 되고 이는 계약이 종료되는 것이기때문에 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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23.12.21
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전세 재계약 (묵시적x) 질문있습니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 재개약 기간1년을 원하지 않는다면 계약갱신을 한 후 질문대로 9개월 거주하고 계약해지통보를 하여 3개월 후에 보증금을 돌려받고 퇴거를 하면 됩니다.*주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 해지효력이 발생합니다. 이는 임대인이 통보빋은 날부터 3개월 뒤에 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 보증금을 반환해야하고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되며 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 임차인이 계약기간 중 이사나가는 것에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
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23.12.21
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집주인의 요청으로 전세 계약만료 시점보다 10일 늦게 이사할 경우 전세보증보험 효력에 대한 질의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 임대인이 보증금 일부 또느 모두를 반환하지 않으면 계약종료하고 1개월 후에 보증기관에 이행청구를 신청할 수 있습니다. 약속시점이 계약종료하고 10일 후에 보증금을 반환하지 않더라도 이행청구를 신청할 수 있습니다.
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23.12.21
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실거주 요건, 1년반 거주 후 기간을 두고 6개월 채우면 2년 채우는 게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득당시 조정지역으로 거주요건을 지켜야 합니다. 2년 거주요건에 대해서 궁금하실텐데2년 거주요건은 연속되지 않아도 됩니다.주택을 취득하고 6개월 살다가 2년 전세주고, 다시 1년 6개월 살면 총 2년 거주하여 요건을 충족합니다.주택 보유기간 중 거주한 기간이 2년 이상이면 되는 것입니다.소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
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23.12.21
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1년 재계약으로 5%인상했습니다?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약하고 2년 후에 계약갱신을 할 수 있습니다. 계약갱신은 1회에 한하여 행사할 수 있고 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다. 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 이후 계약갱신을 할 수 있는데 새로운 계약으로 진행을 해야하고 5%를 적용하지 않아 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
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23.12.21
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경매나 공매를 할때 냈던 보증금은 낙찰을 받은 후 잔금을 치르지 않으면 돌려받지 못하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 입찰보증금은 부동산 경매에 입찰하 기 위해 제출하는 최저 매각가격의 10%에 해당하는 금액입니다. 입찰 보증금은 현금이나 수표로 준비할 수 있으며, 입찰이 무효가 되거나 패찰 이 될 경우에는 전액 환불받을 수 있습니다.매각이 취소되는 경우에는 입찰보 증금의 환불 여부가 달라집니다.매각 취소의 경우는 다음과 같습니다.○ 법원의 재판으로 매각 불허가 결정을 받거나 매각 허 가 취소 결정을 받는 경우입니다. 이 경우에는 매각이 무효가 되므로 낙찰자는 입찰 보증금을 돌려받을 수 있습니다.• 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하거나 납부기한을 연 장하지 못하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증금 은 몰수되어 채권자들에게 배당됩니다.• 낙찰자가 매수 계약서를 체결하지 않거나 체결 후계 약을 해지하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증금 의 일부 또는 전부를 상실할 수 있습니다.○ 부동산 경매에서 매각이 취소되면 입찰보증금은 상 황에 따라 다르게 처리됩니다. 따라서 입찰 전에 권리 분석과 시세조사를 충분히 하고, 낙찰 후에도 잔금 납 부와 계약체결에 신중하게 접근해야 합니다.부동산 경매에서 매수 계약서를 체결하지 않거나 해지하는 경우에 입찰 보증금의 상실 비율은 어떻게 정해지 는지에 대해 알아보겠습니다. 매수 계약서를 체결하지 않거나 해지 하는 경우는 다음과 같습니다.• 낙찰자가 매수신청서를 작성하지 않거나 제출하지 않는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증금의 10%를 상실하게 됩니다.• 낙찰자가 매수신청서를 작성하고 제출한 후에 매수 신청을 철회하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증 금의 20%를 상실하게 됩니다.• 낙찰자가 매수신청서를 작성하고 제출한 후에 매수 계약서를 작성하지 않거나 제출하지 않는 경우입니 다. 이 경우에는 입찰보증금의 30%를 상실하게 됩 니다.• 낙찰자가 매수계약서를 작성하고 제출한 후에 매수 계약을 해지하는 경우입니다. 이 경우에는 입찰 보증 금의 전액을 상실하게 됩니다.부동산 경매에서 매수 계약서를 체결 하지 않거나 해지하는 경우에 입찰 보증금의 상실 비율은 위와 같이 정 해집니다. 따라서 낙찰자는 매수 계 약서를 체결하고 이행하는데 신중해 야 합니다.
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23.12.21
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이러한 경우 퇴실하겠다고 말한 3개월 이후 전세비를 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 신ㅇ 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임대인이 통보 받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 계약종료가 되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다.현재 계약갱신 중이고 계약갱신 중 계약해지 통보를 한 것입니다. 법적으로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해아야하지만 임대인개인사정으로 반환하지 못 한다면 임차인을 최대한 빨리 구하거나, 보증금지급명령 또는 보증금 반환소송을 진행해야 합니다. 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋습니다.
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23.12.21
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