답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택에 경매가 진행되어 낙찰되면 낙찰대금을 기준으로 각 권리자의 우선순위에 따라 배당이 이루어지게 됩니다.임차인의 경우 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받았다면 우선변제권을 취득할 수 있습니다.우선변제권이란 쉽게 말해 경매나 공매가 진행되었을 때 자신의 권리 순위에 따라 후순위 권리자보다 우선하여 임차보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.다만 우선변제권이 있다고 해서 모든 권리자보다 우선하여 배당받는 것은 아닙니다. 임차인의 우선변제권보다 먼저 설정된 근저당권이나 선순위 임차권 등이 있다면 해당 권리가 먼저 배당되고, 임차인은 자신의 순위에 따라 그 다음 순서에서 배당받게 됩니다.반면 최우선변제권은 일정 요건을 충족한 소액임차인의 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 우선하여 배당받을 수 있도록 보호하는 제도입니다. 다만, 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니며, 지역별로 정해진 소액임차인 보증금 기준을 충족해야 하고 실제 최우선변제를 받을 수 있는 금액 역시 지역별로 정해져 있습니다. 또한 여러 소액임차인의 최우선변제금액을 합한 금액은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 보장하는 임차인의 권리중 가장 중요한 부분이 대항력입니다. (참고로 대항력에 대한 자세한 설명은 아래 블로그주소를 통해 읽어보시기 바랍니다) 대항력의 생성요건은 점유와 전입신고이고, 보증금 반환전에 퇴거를 하게 되면 점유를 상실하게 되어, 대항력을 상실하게 됩니다. 그리고 전입신고를 옮기는 것도 이와 다르지 않습니다. 그럼 대항력이 없으면 어떤 문제가 생기는지는 간단하게 설명하면 임대차계약은 당사자간에 효력을 미치는 상대적권리입니다. 즉, 대항력이 없는상태로 임대인이 변경되는 경우 바뀐 임대인에게는 보증금 반환을 요구할수 없습니다. 최악의 상황으로 보증금 받지 않고 미리 퇴거하였는데, 갑자기 주택소유자가 변경되면 대항력이 없기에 이미 집을 팔고 나간 이전계약당사자 임대인을 찾으셔서 보증금을 반환받으셔야 합니다 다만 실제 위처럼 할 경우 당장 발생할수 있는 문제는 이렇게 대항력을 상실하면 임차권 등기를 할수 없고, 그에 따라 보증보험을 통한 보증금 반환도 지급거절사유에 따라 불가해진다는 것입니다. https://blog.naver.com/jmmjch1982/224299168335

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 전세임대차를 진행하시면 다 가입을 하시는게 맞습니다. 지금 현재상황을 고려하여 판단을 할수 없기 때문입니다. 이유는 당장의 임대인 경제상 문제가 없고 주택시세와 전세보증금간 차이에도 여유가 있다고 해도 2년뒤에 시세가 어떻게 변할지, 임대인의 경제적 능력이 어떻게 변할지는 아무도 알수 없습니다. 보증보험이 있다면 미반환이 발생해도 보증보험을 통해 보증금을 돌려받고 퇴거를 할수 있지만, 없는 경우 경매등의 절차를 진행한다고해도 전액회수가 이루어질지는 100%장담하기 어렵기 떄문입니다.즉, 현재까지 임대차에서 보증금을 보호하는 가장 확실한 방법은 보증보험가입입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 자격증이든 결국은 해당자격과 연관된 업종에서는 우대자격증이 될수 있지만, 모든 업종에서 우대되는 자격증이라는 건 없습니다. 즉, 본인이 취업을 하고자하는 기업 또는 업종에서 가장 우대하는 자격을 확인하고 해당하는 자격을 취득하여 가산점등을 받는게 취업시 가장 유리한 방법입니다. 그리고 자격증이 점수등에서는 우대가 되지만, 자격증만으로 합격이 보장되는 일은 사실 없습니다, 자격은 쉽게 해당업무를 할수 있는 필수요건 또는 해당 업종에 대한 관련지식수준을 나타내는 역할을 할뿐 자격증 자체가 개별업무능력과 일치하지는 않기 떄문입니다. 결국에는 질문자님이 취업하고하자는 업종을 정하시고 그에 맞는 자격을 취득하는게 스팩인정이 가능한 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공법은 공인중개사 시험 중 2차과목에서 가장 점수를 까먹는 과목이으로 실제 과락을 넘는 점수만 확보하고 부족한 점수는 중개사법 고득점을 통해 해결하는 전략을 많이 사용합니다. 공법의 경우 범위도 넓고 암기중심으로 아셔야 하는 것이기에 선택과 집중을 하시는게 가장 좋으며, 단원별 기출순위를 정해 주요출제 단원에 대한 집중적인 공부를 하시는게 좋고 비중이 낮거나 1~2문제 단원이면서 내용이 많다면 가감하게 버리고 가시는게 더 효율적일수는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전까지만 해도 공인중개사가 유행처럼 인기가 많았지만 최근에는 부동산시장이 어려워지고 ,경쟁이 치열해지면서 점차 인기가 줄어들었고 최근에는 지게차기능사와 같은 기술관련 면허가 인기가 많고, 노령화 시대흐름에 따라 사회복지사, 요양보호사 자격증등도 인기가 많은 편입니다. 질문처럼 40대라면 아직은 전문적인 기술이나 자격을 취득하기 좋은 시기이므로 주택관리사나 행정사 혹은 사회복지사쪽 자격을 알아보시는것도 좋은 방향이라 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사람의 학업능력에는 차이가 있기에 확답을 할수는 없지만, 최소한 동영상 강좌를 보더라도 교제는 필수적으로 있으셔야 합니다. 공인중개사 과목은 대부분 법률과목으로 이루어져 있고 생소한 분이 강의만 듣고는 이해자체가 쉽지 않습니다. 교제를 통해 여러번 읽고 강의를 보면서 공부하는 게 일반적이고, 특히나 인강수강시 교제는 무료로 배송을 해주게 됩니다. 공인중개사 시험 합격자체는 어렵지 않으나, 이게 절대평가방식의 평균60점이상이기 때문이지, 단순하게 시험난이도가 낮아서 그런건 아닙니다. 충분하고 꾸준하게 공부를 하셔야 합격이 가능한 시험이긴 합니다. 아래의 링크는 참고하시면 도움이 되실듯 보입니다. 공인중개사 시험 어렵지 않습니다! 합격자가 알.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 위부분에 대해서는 정확한 답변을 드리기는 어렵습니다. 취소자리가 가장 많이 나는 시간대도 객관적으로 나온 근거가는 없기 때문입니다. 결국은 취소좌석이 실시간 반영이 되기에 새로고침을 하시면서 수시로 확인하는 방법밖에 없습니다. 그리고 7월 21일은 취소좌석 접수 기간으로 알고 있고 새로운 시험장을 여는게 아닌 취소분에 대해서 선착순 신청하는 방식이므로 이때를 노려보실수는 있지만, 어디서 몇자리가 나올지 알수 없어 이또한 확실한 방법은 아닙니다. 결론은 정시원서접수 마감인 14일 오후 4~5시 사이에 자리가 있는지 확인하고 해당시점을 노리시거나, 21일 오전10시 빠르게 접속하여 취소분중에 하나를 잡는 방법이 있을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동차가능할지 여부는 판단하기 어려우나 ,준비기간이 평균적인 시간보다 짧고, 아직 1회독도 못하신 상태라면 동차합격은 찍는게 다 맞지 않는 이상 가능성이 낮아보입니다. 일단은 현재 시점에서는 1차시험 합격만을 목표로 준비하시고 내년도에 2차시험에 도전을 하시는게 맞지 않나 생각됩니다. 만약 이번에 둘다 불합격되면 내년도 모두 시험을 치뤄야 하나 1차만 합격해두면 내년 2차만 시험보면 되기 때문입니다. 전략적으로 잘 판단하시기 바랍니다. 작년 모의고사를 봐서 1차 점수가 그정도 나왔다면 1차는 그나마 합격가능성이 있어 보입니다.아래 내용은 참고하시면 도움이 될듯 보입니다. 공인중개사 시험 어렵지 않습니다! 합격자가 알.. : 네이버블로그

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 자격증만으로 중장년이 취업하기는 쉽지 않습니다. 자격증보다는 실무경력이 없다면 더욱 그렇구요, 그나마 중장년 취업가능성 높은 요양보호사나 공인중개사정도가 유리할수는 있는데, 공인중개사는 취업보다는 개업의 방향이 더 강하고 취업이라면 요양보호사가 그나마 취업가능성이 높아보입니다.