안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택임대차에서 보장하는 임차인의 권리중 가장 중요한 부분이 대항력입니다. (참고로 대항력에 대한 자세한 설명은 아래 블로그주소를 통해 읽어보시기 바랍니다)
대항력의 생성요건은 점유와 전입신고이고, 보증금 반환전에 퇴거를 하게 되면 점유를 상실하게 되어, 대항력을 상실하게 됩니다. 그리고 전입신고를 옮기는 것도 이와 다르지 않습니다.
그럼 대항력이 없으면 어떤 문제가 생기는지는 간단하게 설명하면 임대차계약은 당사자간에 효력을 미치는 상대적권리입니다. 즉, 대항력이 없는상태로 임대인이 변경되는 경우 바뀐 임대인에게는 보증금 반환을 요구할수 없습니다. 최악의 상황으로 보증금 받지 않고 미리 퇴거하였는데, 갑자기 주택소유자가 변경되면 대항력이 없기에 이미 집을 팔고 나간 이전계약당사자 임대인을 찾으셔서 보증금을 반환받으셔야 합니다
다만 실제 위처럼 할 경우 당장 발생할수 있는 문제는 이렇게 대항력을 상실하면 임차권 등기를 할수 없고, 그에 따라 보증보험을 통한 보증금 반환도 지급거절사유에 따라 불가해진다는 것입니다.
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