자격증
조용히빡친붕어빵
전세금 일부만 반환받고 이사하는 경우 주의할 점은 무엇인가요?
전세 계약이 끝났지만 집주인에게 보증금 전액을 돌려받지 못하고 일부만 받은 상태에서 먼저 이사해야 한다면 어떤 점을 주의해야 하나요? 새로운 집으로 전입신고를 하면 기존 주택에 대한 대항력이나 우선변제권을 잃을 수 있는지 궁금합니다. 남은 전세금을 안전하게 돌려받으려면 이사 전에 임차권등기명령을 신청해야 하는지, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 전출해야 하는지도 알고 싶습니다. 또한 일부 금액을 받으면서 작성하는 확인서나 합의서에 남은 보증금 반환청구권을 포기하는 것으로 해석될 만한 내용이 없는지도 확인해야 하나요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
새로운 곳으로 전입신고를 하거나 이사하면 기존 주택의 대항력과 우선변제권이 소멸하므로 반드시 사전에 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 설정된것을 확인한 후에 이사해야 합니다. 일부 보증금을 받고 작성하는 합의서나 영수증에는 남은 금액에 대한 반환청구권이나 지연이자 청구권 등을 포기하는 문구가 절대 들어가서는 안되며 미반환 금액과 지급 기한을 명확하게 명시해야 합니다. 임차권등기명령 완료 전에 이사하면 보증금 보호 장치가 사라지므로 등기 완료 여부를 법원 등기부등본을 통해 직접 확인한 뒤에 짐을 빼거나 전출해야 안전합니다.
채택 보상으로 412베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 보증금을 전액 반환받지 않고 전입신고를 옮기게 되면 대항력을 상실하게 되어 보증금 보호에 위험이 생길수 있습니다, 가장 확실한건 만기이후에 임차권등기를 신청하고 임차권 등기가된 이후에 이사를 하고 전입신고를 옮기는 방법이 최선입니다.
그리고 보증금 중 일부를 먼저 반환받았다는 이유만으로 나머지 보증금에 대한 반환청구권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다. 다만 일부 금액을 지급받으면서 작성한 확인서나 합의서에 ‘나머지 금액에 대해서도 이의를 제기하지 않는다’, ‘추가 청구를 하지 않는다’ 등의 내용이 포함되어 있다면 해석이 달라질 수 있으므로, 서명하기 전에 문구를 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세 계약이 종료되었음에도 보증금 전액을 돌려받지 못하고 일부만 받은 상태에서 부득이하게 먼저 이사를 해야 한다면, 가장 주의해야 할 점은 기존 주택에 대한 법적 권리 유지입니다.
이사 과정에서 새로운 집으로 전입신고를 하거나 기존 집의 점유를 완전히 넘겨주게 되면, 세입자로서 그동안 유지해 왔던 대항력과 우선변제권을 즉시 상실하게 됩니다.
이는 추후 해당 주택이 경매로 넘어가거나 법적 분쟁이 발생했을 때 남은 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 우선순위가 사라진다는 것을 의미하므로 금전적으로 매우 치명적인 위험을 초래할 수 있습니다.
따라서 이사를 가더라도 남은 전세금을 안전하게 보호하기 위해서는 반드시 이사 전에 관할 법원에 '임차권등기명령'을 신청하셔야 합니다.
임차권등기명령은 세입자가 거주지를 옮기고 주민등록 전출을 하더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해 주는 강력한 법적 보호 장치입니다. 여기서 절대적으로 주의하셔야 할 부분은 법원에 신청서를 접수했다는 사실만으로 안심하고 이사해서는 안 된다는 점입니다.
신청 후 실제 부동산 등기부등본에 임차권등기가 기재되기까지는 보통 2~3주가량의 시간이 소요되므로, 반드시 등기부등본을 발급받아 임차권등기가 완벽하게 기재된 것을 두 눈으로 확인하신 직후에 이사와 전출 신고를 진행하셔야만 법적인 효력을 온전히 보호받을 수 있습니다.
또한 집주인으로부터 일부만 반환 받으면서 영수증/합의서 작성 시에는 문서상에 보증금 액수 전체, 금번 반환받은 금액 앞으로의 잔액 등 명확하게 미납잔액을 명기하시는 것이 좋습니다.
간혹 집주인이 요구하는 양식 중에 '상호 간의 모든 채권 채무 관계가 정산되었다'거나 '이후 일체의 민형사상 이의를 제기하지 않는다', '원상복구 및 명도를 완료했다'는 식의 포괄적인 문구가 들어 있다면, 이는 남은 보증금에 대한 반환청구권을 세입자가 스스로 포기한 것으로 법적 해석이 될 여지가 있으므로 이러한 문서에 서명은 돈을 모두 입금 받은 뒤에 하시기 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전입신고를 다른 곳에 해버리면 대항력이 상실이 되어 보증금 회수에 문제가 될 수 있습니다.
따라서 보증금이 남아 있을 경우 임차권등기명령을 하시고 다음으로 새로운 집 우선변제권과 대항력을 위해서 전입신고를 하시는 것이 좋습니다. 그렇치 않고 새로운 집으로 전입을 하게 되면 나머지 보증금 회수에 문제가 될 수 있으니 기존 집 보증금 전체가 회수가 될 때까지 임차권등기명령을 하시고 새로운 곳으로 전입을 해서 권리를 득하는 것이 좋습니다.
기존 임대인과도 그렇게 협의를 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증금을 일부라도 돌려받지 못한 상태에서 전출(주민등록 퇴거)을 하게되면 대항력을 상실(우선변제권도 동시에 상실)하여 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 없게되므로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수도 있음에 주의하셔야 합니다. 계약종료에도 보증금을 모두 돌려받지 못하게되면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기부 등본에 기재된 이후에 전출을 하셔야 대항력을 유지할 수 있습니다. 일부 금액을 받으면서 확인서나 합의서를 작성하는 경우에는 남은 금액을 포기하는 것으로 해석될 여지를 남기지 말아야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
새로운 곳으로 전입신고나 이사를 하면 기존 대항력이 소멸하므로 반드시 임차권등기완료가 등기부에 제대로 올라간지 확인한 뒤에 이사를 하셔야 하고 일부 보조금을 받을 때 작성하는 서류에 잔여 보증금 포기나 이의 제기 금지 등 불리한 독소조항이 없는지도 확인해야 합니다. 그리고 남은 보증금의 지급 기한과 지연이자가 명시된 확약서를 받아두고 보증금을 다 받지 못하고 이사한다는 사실도 명확하게 남겨야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현재 주택에서 전입신고와 실제 점유를 유지를 하고 있다면 대항력은 계속 유지가 될 수 있습니다. 다만, 보증금을 전액 받지 않은 상태에서 먼저 이사를 하고 전출신고까지 한다면 기존 대항력과 우선변제권을 잃어 버리게 될 위험이 있습니다. 이를 대비해서 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 임차권등기가 완료가 되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 할 수 있습니다. 이 과정에서 신청을 했다고 바로 전출을 하시면 안되고 실제 임차권등기가 완료된 것을 확인 하신 후 이사 혹은 전출을 하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증금 전액 돌려 받지 못하면 전출을 하지 않아도 됩니다.
목적물 인도와 보증금 반환은 동시 이행관계 입니다.
만약 보증금 일부만 돌려 받고 전출한다면 대항력이 없어질 수 있으니 이 부분의 유의하시길 바랍니다.
감사합니다.