경매가 진행되면 전세금은 어떤 순서로 돌려받게 되나요?

Question

전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 전세금은 어떤 순서로 돌려받게 되나요? 확정일자와 전입신고를 해둔 경우 우선변제권이 어떻게 적용되는지 궁금합니다. 또한 근저당권이나 다른 세입자가 먼저 설정되어 있다면 배당 순서가 어떻게 달라지는지, 소액임차인의 최우선변제금은 어떤 기준으로 받을 수 있는지도 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

전입신고와 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생겨 경매 배당시 순위에 따라서 후순위 권리자보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있습니다. 배당순서는 등기부등본상의 권리 설정일과 본인의 확정일자나 전입신고일 요건을 갖춘 날짜의 선후 관계에 따라서 결정이 되며 소액임차인의 경우 일정 보증금 이하일때 최우선변제금을 다른 담보물권자보다 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 우선변제권과 대항력이 있을 경우 소액임차인의 경우 최우선변제권이 있을 경우 다른 선순위 권리보다 먼저 배당을 통해서 최우선적으로 배당을 받을 수 있고 그 외 임차인의 경우 물권이나 채권 순서에 따라 배당을 받을 수 있고,

아닌 경우 낙찰자가 인수가 되게 할 수 있습니다. 다만 기존에 선순위가 있을 경우 낙찰대금에서 먼저 배당을 받고 남는 금액이 없을 경우 전세보증금을 받기 어려울 수도 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전입신고만 하면 대항력은 생길 수 있지만 확정일자가 없으면 보증금 전액에 대한 우선변제권이 없을 수 있습니다.

확정일자까지 갖추면 기준일 이후의 후순위 근저당권, 임차인보다 우선 변제 받을 수 있습니다.

선순위 근저당이 있으면 그 금액이 먼저 배당되고 남은 금액에서 보증금을 받습니다.

소액임차인은 일정 요건을 갖추면 선순위 담보권자보다 보증금 일부를 최우선으로 받을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

반갑습니다.

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상세하게 설명하자면, 책 한권으로도 부족합니다.

0순위는 경매비용입니다. 1순위는 최우선변제입니다. 소액임차인에 해당하면 보증금 중 일정액입니다.(소액임차인의 기준은 최초 근저당설정일 기준과 지역 변수에 따라 달리 정합니다) 2순위는 근저당설정일과 임차인의 전입일자와 확정일자 중 늦은 날짜와 비교해 배당순위가 정해집니다.

 

 

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Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

주택에 경매가 진행되어 낙찰되면 낙찰대금을 기준으로 각 권리자의 우선순위에 따라 배당이 이루어지게 됩니다.

임차인의 경우 주택을 인도받아 점유하고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받았다면 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

우선변제권이란 쉽게 말해 경매나 공매가 진행되었을 때 자신의 권리 순위에 따라 후순위 권리자보다 우선하여 임차보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

다만 우선변제권이 있다고 해서 모든 권리자보다 우선하여 배당받는 것은 아닙니다. 임차인의 우선변제권보다 먼저 설정된 근저당권이나 선순위 임차권 등이 있다면 해당 권리가 먼저 배당되고, 임차인은 자신의 순위에 따라 그 다음 순서에서 배당받게 됩니다.

반면 최우선변제권은 일정 요건을 충족한 소액임차인의 보증금 중 일정액을 선순위 담보권자보다도 우선하여 배당받을 수 있도록 보호하는 제도입니다. 다만, 모든 임차인에게 적용되는 것은 아니며, 지역별로 정해진 소액임차인 보증금 기준을 충족해야 하고 실제 최우선변제를 받을 수 있는 금액 역시 지역별로 정해져 있습니다. 또한 여러 소액임차인의 최우선변제금액을 합한 금액은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다.