답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보는 시각에 따라 달리지는 부분이긴 하는데, 보통 장기전세를 하게 되면 그사이 다른 주택의 지가가 상승하게되고, 해당 장기전세에서 퇴거를위해 다른 주택을 알아볼때, 당사자는 심리적 부담을 크게 느낄수 밖에 없습니다. 쉬운 예로 처음 정기전세 입주시 원하는 지역내 전세가격이 2억이였다면 5~8년장기전세후 동일매물의 전세시세는 4~5억으로 상승될수 있기 때문입니다 ,물론 가능성에 대한 부분이겠지만 과거부터 지금까지는 그러한 경우가 많았습니다. 물론 현상황에서도 주거비부담이 큰 신혼부부들에게 장기전세는 안정적인 주거환경을 제공하는 좋은 제도임에는 틀림이 없고, 해당주장만을 정답이라고 하기는 어렵습니다. 보통 장기전세에 입주하지 못한 신혼부부들이라고 모두 장기전세 입주 신혼부부보다 자산을 많이 쌓았을지는 알수 없기 떄문입니다. 일반적으로 그럴수 있다는 부분을 전문가는 집중하여 부각한게 아닌가 싶습니다. 반대로 긍정적인 의견의 전문가라면 현재의 주거안정을 통해 주거비용을 자산으로 축척할수 있어 더 나은 결과가 나타날수 있다고 주장할수도 있는 부분이기에 의견일뿐 정답은 아니므로 참고만 하시면 될듯 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적의견만 제시하면 현재거주하는 지역이 가족들 생활에 변경이 없고, 발전가능성에서도 상급지에 해당하는 만큼 다른 지역이동보다는 해당지역내에서 원하시는 매물을 찾아보시는게 적절할듯 보입니다. 물론 전세라면 어차피 지가상승이 세입자에게 이득으로 이어지지 않기에 지역변경을 고려할수는 있지만, 자가주택구매라면 해당지역권내로 보시는게 나을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 100%전세사기를 방어할 방법은 없습니다. 이유는 계약당시에 상황에서는 최대한 알아보고 준비하여 계약을 하지만, 실제 보증금미반환등의 사고는 만기시에 발생하기 떄문에 2년~4년뒤에 일을 지금당장 완벽하게 방어할수는 없습니다. 다만 최소한의 보증금보호를 위한 장치를 해두시는게 최선인데, 가장 대표적으로 전입신고, 확정일자부여, 보증보험가입이 필수적입니다. 그리고 계약시에 중개사를 통해 계약을 진행하시고 특약등에 위험이 될 부분에 대한 내용등을 잘 기재하시는 게 필요합니다. 특히 전세보증금과 시세를 비교하여 현재 전세금이 시세 대비 적절한 수준인지 잔세가율이 너무 높진 않는지 정도는 스스로 확인하여 계약결정을 하시는게 필요합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 정부가 그린벨트를 해제한 이유는 해당 지역을 택지로 개발하여 주택을 공급하고자하는 목적입니다. 그만큼 서울, 수도권에 대한 공급부족을 해결하고 상승하는 주택가격을 어느정도 방어하기 위해서 입니다. 문제는 지방의 경우 일부지역에는 이미 초과공급과 주택가격의 하락세가 이어지고 있는 상황에서 그린벨트를 풀어 대규모주택단지 개발을 할 이유가 없기 떄문으로 보면 될듯 합니다. 즉, 상황상 지방에 그린벨트를 해제하는게 평등성에는 맞을지 몰라도 실효성은 없을 가능성이 높고 기존 주택들의 주택가격회복에도 악재가 될수 있가에 고려하지 않는것으로 보입니다. 그리고 공급의 증가는 가격의 하락으로 이어지는게 일반적인 시장경제에서의 이론이기 떄문에 어느정도 영향을 줄수는 있으나, 공급까지의 시간이 오래걸리는 부동산 특성상 현재 관점에 확답을 할수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 기준이 명확하지는 않지만 1000세대를 넘어가면 대단지 아파트로 불리우고 이러한 아파트 단지가 입주예정일 경우 그에 따른 기반시설 및 주변시설에 대한 개발 및 상권형성이 가능하기 떄문에 대단지규모의 아파트가 들어오는 것은 지역적인 면이나, 입주민 생활편의에서도 소규모단지보다는 유리한 부분이 있습니다. 특히 소규모 단지에서는 기대하기 어려운 부분으로써 대단지 내 상가, 공원, 기타 커뮤니티시설등이 함께조성이 되고, 해당 유입인구를 기대하고 주변으로 교통시설등이 늘어나고 대형마트나 병원등 편의시설, 학교등이 새로 생겨나게 되면서 부수적인 학원이나 기타 관련시설등도 늘어나게 되면서 지역경제 자체가 활성화되는 효과가 있기에 해당 아파트 단지도 지역 대표로써 가치상승을 기대할수 있다는 장점이 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 급격한 주택가겨상승등을 막고, 시장내 공급을 늘리기 위해 그린벨트등을 해제하여 대구모 택지에 주택을 건설하여 공급하려는 움직임이 있습니다 , 사실 이론상 공급이 늘면 가격은 하락하는게 일반적이기 떄문에 시장에는 가격안정화에 좋은 영향을 주는 부분이나, 우리나라 부동산 시장 특성상 원하는대로 시장이 흘러가지는 않습니다. 지금도 그린벨트헤제에 따른 투기,투자세력이 움직이면서 주변지가가 상승하고 있기 때문입니다, 물론 공급에 따른 주거안정화에는 도움이 될수 있지만 이를 넘어 가격안정화까지 기대를 하기에는 공급까지의 시간등이 길게 남아 있는 만큼 당장 판단을 하기 어렵지 않을까 생각되어 집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건설사들의 수익창출 큰 비중을 차지하는 아파트 건설을 스스로 피한다면 이유는 말그대로 이전과 다르게 수익성이 낮아졌다고 볼수 있습니다. 이러한 이유는 시장분위기가 하락하게 되면서 건설을 해도 이후 분양시 완판이 될지 불확실성이 커지고 있고 또한 건설을 시작할 경우 지속적인 원자재상승과 인건비상승등이 예상되어 수익성 감소가 불가피한점 그리고 PF대출에 있어 이전보다 엄격해진 부분떄문에 자금조달이 쉽지 않아진점이 그 이유로 보입니다. 또한 조달이 가능하다고 해도 미래 불확실성이 커진 상황에서는 공격적인 수주보다는 기존수주를 유지하면서 부동산 시장 변화가 있을때까지 잠시 숨을 고르고 있기 때문으로 보입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매법원이 정해져 있는게 아닌 매물이 속한 지역내 법원에서 진행되기 때문에 법원 구조나 배치가 다른 만큼 단순히 설명드리기는 어렵습니다. 보통 법원에 방문할 경우 경매법정으로 진행되는 별관등이 있으므로 이를 찾아가시면 되고 법원 입구에서 보안요원이나 건물내 사람들에게 문의하여 찾아가시면 됩니다. 특히 경매시 여러건이 동시에 진행되기 때문에 사람들이 몰려있거나 주로 이동할 가능성이 높은 만큼 눈치껏 따라가시는것도 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 부분보다는 주택 중심의 수요가 공급부족이나 각종 규제로 인해 임시적으로 주택외 수요로 돌아가는 경우가 있는데 이러한 수요가 늘어나다 보니 오피스텔과 같은 주택 대체제가 많이 생겨난다고 보실수 있습니다. 당연히 부동산 상승기에는 주택부족과 정부의 규제강화로 이를 회피할수 있는 오피스텔 수요가 늘어 공급량도 늘어날수 있지만, 부동산 침체기를 겪게 되면 수요가 빠르게 주택중심으로 당연히 이동되기에 결국 하락시장에서는 아파트보다 대체제인 빌라, 오피스텔등이 가장 빠르게 가격하락이 나타나게 됩니다 , 그래서 최근 부동산 하락시기를 겪으면서 오피스텔등에서는 전세사기이슈와 공실에 대한 문제들이 많이 발생하는 것도 위와 같은 이유로 보시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 일반적으로 자가와 임대차를 비교하면 자가가 유리할수 있습니다. 쉽게 월세는 말그대로 비용으로 날리는 돈이지만, 대출에 따른 원리금부담에는 이자도 있지만 원금에 대한 상환도 포함하고 있기 때문입니다 또한 이후에 지가상승등이 발생할경우 그 차익에 대한 수익까지도 소유자에게 주어질수 있습니다. 물론 질문처럼 나중에 매매가 잘되지 않거나 지가가 하락하는 경우라면 상황이 급변할수 있지만 그렇다고 이러한 부분까지 완벽하게 해결하는 방법 또한 없습니다, 최소한주택선정시 입지분석과 해당 지역 거래량등을 잘 판단한뒤 상승가치가 있는 매물을 매수하셔야 할 부분입니다. 월세도 결국은 주거비용 부담에 리스크를 가지고 선택하시는 것이고 매매도 향후 가치에 변화에 대한 리스크를 가지는 것이기에 스스로 상황에 따라 가장 현명한 판단을 하는 방법이 최선입니다.