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이번5월에 전세끼고 집을구매했는데...
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내용상 현재 전세 낀 매매를 하신상태에서 내후년 현 임차인 임대차계약이 종료되는 시점에 입주와 동시에 보증금반환을 하실 예정으로 보이고, 그에 따라 해당시기에 전세대출이 아닌 주택담보대출 중 전세퇴거자금대출을 받으시려는 것으로 이해가 됩니다. 이번대책이전에 6.27규제로 인해 전세퇴거자금 대출은 1억으로 제한이 되게 됩니다. 다만 6.27일 이전 매매계약 및 임대차계약에 대해서는 종전 기준이 적용되기 되므로 위 제한을 받지 않을것으로 예상은 됩니다. 그런데 최근에 부동산 관련 정책이 계속 나오고 있고 그에 따른 대출관련 부분도 지속적으로 달라지는 만큼 내후년의 상황은 해당시점의 대출규제상황을 보셔야 정확한 판단이 가능할듯 보이고 현시점에 미리 확인할 부분은 아닌듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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어제 뉴스에 토지허가제 나왔는데 무슨 뜻인지 잘 모르겠어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가제도는 부동산을 거래하는 데 있어 사전에 행정기관으로부터 허가를 받아야 하는 것을 말합니다. 이러한 토지거래허가구역에서 주택 매매계약을 하는 경우에 지자체에 허가를 받아야 하고, 이를 통해 등기를 할수 있습니다. 문제는 이러한 허가요건에 실거주가 아닌 목적 즉 투자목적의 갭투자등에서는 허가가 되지 않기 때문에 사실상 투자수요가 크게 감소하게 됩니다. 이렇게 갭투자가 금지되게 되면 당연히 임대차매물이 나오기 어렵고, 그에 따라 전월세 시세가 상승될 가능성이 있습니다,
경제 / 부동산
25.10.16
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부동산 중개수수료 부담 문의드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수는 매수자 매도자 각각 부담하게 됩니다. 즉 거래금액의 중개요율을 곱하여 산출된 중개보수를 각각 부담하는 갓이지 해당 금액을 나누어내는 것은 아닙니다, 보통 한명의 중개사가 단독중개로써 매수, 매도자를 모두 중개하는 경우도 있지만 대부분은 매수자의 중개인, 매도자의 중개인 이렇게 두명의 중개사가 공동중개하는 경우가 많기 떄문에 매수,매도자는 본인을 중개한 중개사에게만 지급을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.16
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월세 중도퇴거시 위약금 내야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 중도해지의 경우는 임대인의 동의를 필수로 하고 두 당사자간 합의에 따라 패널티를 부여하게 됩니다. 질문에서 중도퇴거시 3개월전 통보해야하는 것을 명시한 것으로 볼수 있고, 그에따라 기간을 조정하여 3개월 이후 퇴거로 맞추신다면 위약금은 발생되지 않을 것으로는 보입니다. 다만 위약금에 대한 구체적인 내용이 나와있지 않기에 새로운 계약과정에서 발생되는 임대인의 중개보수부분이 이에 해당될지는 알수 없는데, 이유는 임대인 입장에서 별도 위약금은 없더라도 중도퇴거로 발생되는 본인부담의 중개수수료은 통상적인 상황으로써 임차인 부담을 요구할 가능성도 있기 때문입니다. 결국 특약에도 위약금에 대한 구체적인 명시가 없는 만큼 두 당사자간 협의를 실제 해보셔야 구체적인 요구조건이 수용가능여부등을 판단하실수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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부동산 추가 대책 발표에 따른 계약 건 증가??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 정부가 서울전지역과 경기도권 12개지역에 대해서 금일부터 규제지역으로써 지정되었고 , 다음주 20일부터는 토지거래허가구역으로 지정될 예정입니다. 이렇게 되면 해당지역에서는 당연히 실거주외 투자목적으로써 갭투자등은 모두 불가한 상황이 되며, 부동산 가격은 단기적으로는 수요감소에 따른 가격상승제한이 나타날수 있습니다. 참고로 해당 정책이 발표되고 문의 밧발친다면 대부분 직접적인 계약상 영향을 미칠 전세을 낀 매수예정자이거나 풀대출을 통한 자금조달이 필요한 매수예정자일 가능성이 높습니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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일반 가정집을 에어비앤비로 운영하게 되면 어떠한 사전 조치가 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 에어비앤비의 경우 숙박용시설에 해당되고 주택의 경우는 이에 해당되지 않아 등록을 할수 없습니다. 다만 정해진 일정요건을 충족하는 경우에 한해서 제한적으로 허용이 되는데 , 주로 외국인관광도시민박업으로써 등록을 하여 합법적인 운영이 가능할수는 있습니다. 다만 해당 업종으로써 주택등록시 내국인에 대해서는 숙박을 제공할수 없습니다. 즉 외국인에 대해서만 숙박제공이 가능할수 있습니다. 관련한 등록방법과 절차에 대해서는 관련 지자체를 통해 확인하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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토지거래허가구역 지정 후 전세 계약 진행
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 매매계약건의 경우 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급하신 계약건에 대해서는 어제 발표된 규제가 적용되지 않습니다. 즉, 소급적용이 되지는 않기 때문에 질문처럼 하시는데 크게 문제는 없을 것으로 보입니다. 그리고 이미 주택을 보유하고 있던 매도인의 경우 토지거래허가구역이 지정되었다고 하더라도 임대차를 새로 진행하는데 문제가 되지 않은것으로 알고 있습니다. 즉 위처럼 하시는데 이번 정부규제가 영향을 주지 않을 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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10월 15일에 발표된 부동산 규제 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 핵심적인 사항은 현재 서울 4개구의 지정된 투기과열지역 및 조정대상지역을 해당 4개구 외 21개구 전지역 및 경기도권 12개지역으로 확대하였습니다. 바로 오늘부터 확대적용되며, 다음주 20일부터는 해당 37개지역 모두가 토지거래허가구역으로 묶이게 됩니다. 이런 경우 해당 구역내에서는 실거주가 아닌 이상 토지거래허가가 되지 않아 갭투자등이 불가하고 사실상 투자매수는 어렵게 됩니다. 그리고 규제지역 확대에 따라 주담대 LTV가 40%로 인하되며 청약에 대해서 자격요건이 강화되게 됩니다. 그 외 주택담보대출의 경우 6.27대책에 따른 규제외 추가로 주택가액에 따른 한도가 6~2억으로 제한되며, 사업자대출에서 주택구매를 위한 목적으로는 대출이 불가, 신용대출 1억원 초과시 규제지역내 주택매수1년간 금지, 스트레스DSR금리 하향에 따라 1.5%에서 3%로 상향되며 대출한도가 더욱 줄어들게 됩니다. 그외 1주택자 전세대출에 대한 DSR적용, 총리산하 직할 감독기구 신설등 부동산에 대한 강력한 규제를 주요내용으로 하여 발표되었습니다 .
경제 / 부동산
25.10.15
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월세 계약 갱신과 묵시적 갱신에 대해 문의드려요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님 1,2번의견에 답변을 드리면 주택에서의 묵시적갱신이 성립되는 경우 동일조건으로 연장되는 것은 맞으나 기간정함이 없는 경우 2년으로 보게 됩니다. 그리고 2번 내용은 맞으나, 그렇다고 계약기간이 2년으로 자동조정되는 것은 아닙니다. 다만 2년미만의 계약에서는 묵시적갱신이 성립되지 않고 이후부터 성립하게 됩니다. 그에 따라 만기기간을 설명드르면 15년 최초 1년 계약 -> 16년 최소거주기간에 따른 1년연장 -> 18년 묵시적갱신에 따른 자동연장 -> 20 , 22, 24 모두 묵시적갱신 -> 그리고 26년 3월이 최종 계약만기시점으로 볼수 있습니다. 그러므로 26년 1월전(만기 6~2개월전)에 갱신청구권을 사용하여 추가 연장을 하실수 있고 반대로 임대인이 해당기간까지 아무런 의사통보가 없다면 또다시 묵시적갱신이 가능합니다. 보통 갱신청구권은 임차인이 사용의사를 밝히지 않은 이상 묵시적갱신과 관계없이 그대로 남아 있기에 해당 기간에 사용을 하시면 추가 2년 연장이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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새로운 부동산 대책 얼마나 효과가 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 단기적인 면에서는 관련 전문가 모두 시장내 거래량 감소와 서울 내 주택가격상승에 제동이 걸릴거라는 것에는 의견차이가 거의 없습니다. 이유는 시장이 예상한 것 이상의 전례에 없는 강력한 규제정책이고, 풍선효과가 나타날것으로 예상되는 경기 지역일부까지 규제로 묶었기 떄문입니다. 그에 따라 한강벨트 중심의 가격상승흐름도 어느정도 진정이 될것으로 보이나 문제는 지금까지의 경험에서 알수 있듯이 해당정책이 중장기적으로 주택가격안정화를 할수 있느냐의 문제에대해서는 의견차가 있는 것으로 보입니다. 결론적으로 단기적인 서울내 가격상승은 막을수 있겠으나, 중장기적으로는 시장상황과 변화를 좀더 지켜봐야 할것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.10.15
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