답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세는 단순히 양도차익만으로 계산하기 어렵습니다. 해당 주택의 취득 시기와 소재 지역, 보유기간과 거주기간, 세대 기준 주택 수, 1세대 1주택 비과세 해당 여부 등에 따라 실제 세금이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.우선 현재 매도하려는 주택이 세대 기준으로 유일한 1주택이고, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 양도소득세가 발생하지 않을 수 있습니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 취득 시기와 예외 사유 등에 따라 2년 이상 거주 요건까지 충족해야 할 수 있습니다.이와 다르게 2주택 이상을 보유하고 있어 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵다면 일반적인 양도소득세 계산구조에 따라 세액을 산정해야 합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감한 양도차익이 1억7,000만 원이라면, 여기에서 적용 가능한 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제 250만 원을 차감해 과세표준을 계산합니다. 그리고 과세표준에 따라 구간별 세율을 곱하고 누진공제액을 차감해 양도소득세 최종 산출세액을 계산하게 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축사업에서 말하는 이주비는 일반적인 보상금이라기보다, 조합이 금융기관과 협약해 조합원이 받을 수 있도록 마련하는 이주비 대출인 경우가 대부분입니다.즉, 무상으로 지급되는 돈이 아니라 조합원 본인이 차주가 되어 빌리는 자금이므로, 사업이 끝난 뒤 입주하거나 정산하는 과정에서 원금과 이자를 상환해야 합니다. 정비사업의 이주비는 금융기관의 대출 형태로 조달되며, 관련 보증상품 역시 이주비 대출의 원리금 상환을 전제로 운영됩니다.그리고 이주비가 얼마 나오는지는 모든 재건축단지에 동일한 기준이 적용되는 것이 아닙니다. 일반적으로 종전자산평가액이나 권리가액의 일정 비율을 기준으로 정하지만, 구체적인 한도는 조합의 사업계획과 총회 의결, 협약 금융기관의 담보평가 및 대출심사 등에 따라 달라집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.많은 부동산 전문가가 주택시장 불안의 근본적인 해결책으로 공급 확대를 이야기합니다. 수요에 비해 주택 공급이 부족한 지역에서는 규제만으로 가격 상승을 억제하는 데 한계가 있기 때문입니다.다만 주택 공급은 계획을 발표한다고 해서 단기간에 바로 늘어나는 것이 아닙니다. 택지 확보부터 인허가, 착공과 준공까지 상당한 시간이 필요하며, 실제 주택 수요가 집중되는 서울과 수도권 핵심 지역에는 대규모 주택을 공급할 수 있는 부지가 부족하다는 현실적인 문제도 있습니다. 따라서 부동산시장을 장기적으로 안정시키기 위해서는 수도권 내 주택 공급 확대와 수도권 인구 집중 완화가 함께 추진되어야 합니다.수도권 인구 집중을 줄이기 위해서는 단순히 지방에 주택만 공급하는 방식으로는 부족합니다. 사람들이 실제로 지방에 정착할 수 있도록 양질의 일자리를 만들고, 교통·교육·의료·문화 등 생활 인프라를 확충해야 합니다.수도권에서도 수요가 집중되는 지역을 중심으로 정비사업을 활성화하고, 유휴부지 개발과 역세권 고밀개발 등을 통해 실질적인 공급을 늘릴 필요가 있습니다. 또한 공급계획이 발표에 그치지 않고 정해진 일정에 따라 실제 입주 물량으로 이어지는 것도 중요합니다.결국 주택시장 안정은 단순히 규제를 강화하거나 공급계획만 발표한다고 이루어지는 것은 아닙니다. 수도권에는 수요에 맞는 주택을 지속적으로 공급하고, 지방에는 일자리와 생활 기반을 확충해 수도권으로 몰리는 수요 자체를 분산해야 부동산시장 안정화가 가능할수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양계약을 취소할 수 있는지와 계약금 손실 범위는 현재 계약금만 지급한 단계인지, 중도금까지 지급한 상태인지, 그리고 분양계약서에 어떤 해제·위약금 약정이 기재되어 있는지에 따라 달라질 수 있습니다.일반적인 부동산 매매계약에서는 당사자 중 어느 한쪽이 계약의 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 분양계약은 사업주체가 미리 정한 계약서와 약관에 따라 체결되는 경우가 많으므로, 일반적인 계약금 해제 원칙만으로 판단하기보다는 분양계약서의 해제 조건과 위약금 규정을 먼저 확인해야 합니다.만약 계약금을 1차와 2차로 나누어 지급하기로 한 경우에는 1차 계약금만 납부한 상태에서 계약을 해제하면 이미 지급한 1차 계약금만 손실하는 것으로 처리되는 사례도 있지만, 계약서상 전체 계약금이 확정되어 있고 1차 계약금이 그 일부에 불과하다면, 지급하지 않은 2차 계약금까지 위약금으로 청구될 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 반대로 계약서나 약관에 1차 계약금만 납부한 경우의 해제 기준이 별도로 정해져 있다면 실제 손실 범위가 1차 계약금으로 제한될 수도 있기에 결과적으로 분양사와 분양계약서상 약관등을 모두 확인해보셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 매매가 된다고 해도 기존 임대차계약은 승계가 될수 있기에 만기까지의 거주에는 문제가 없을듯 보입니다. 다만, 매매를 위해 집을 보여주는 부분은 원칙적으로 임차인의 동의가 필요한 부분이고, 질문처럼 계약조건에 주택을 보여준다는 내용이 있더라도 그게 통상적으로 중개사가 원할때 아무때나 막 가능하다는 의미로는 볼 수 없습니다. 개인적 판단으로 현재 글로만 볼때 해당하는 중개사의 태도가 다소 좋지 않은 듯 보이긴 합니다. 현재 상황에서 질문자님이 할수 있는 부분이라면 중개사에서 집을 보여줄수 있는 특정 요일과 시간대를 알려주고 해당시간대 외에는 보여주기 어렵다는 내용을 미리 전달하시는게 좋을듯 합니다. 중개사가 이에 대해 문제를 제기 하면 아무리 계약조건에 있다하더라도 집을 아예 안보여주는 것도 아닌 개인 공간인 만큼 스케줄상 요일과 시간대를 정하는 것이라는 점을이야기 하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축 분담금은 각 단지의 사업성과 사업계획에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 단순히 건축비만으로 판단하기는 어렵습니다. 분담금의 구조를 간단히 설명하면, 조합원이 새로 배정받는 주택의 분양가에서 기존 주택에 대한 권리가액을 제외한 금액이라고 볼 수 있습니다. 여기서 권리가액은 기존 주택의 감정평가액인 종전자산평가액에 재건축사업의 사업성을 나타내는 비례율을 적용해 산정합니다. 쉽게 일반분양 수입이 많고 사업비 부담이 적을수록 비례율과 권리가액이 높아질 가능성이 있으며, 조합원이 부담해야 할 추가분담금은 상대적으로 줄어들 수 있습니다.만약 질문과 같이 건축비가 비슷하다고 가정한다면 분담금에 큰 영향을 미치는 것은 기존 용적률과 재건축 후 용적률의 차이입니다. 이는 개발후 새로 추가되는 세대수의 차이로 이어지고 이는 분양대금을 통한 사업비 조달에 차이가 나타날수 있기에 결과적으로 분담금에도 크게 차이를 주게 됩니다. 따라서 질문처럼 가격이 저렴한 아파트라고 해서 무조건 재건축이 어렵거나 분담금이 많이 발생한다고 볼 수는 없으며, 기존과 재건축 이후의 용적률 차이, 전체 대지면적, 조합원 수, 추가로 확보할 수 있는 일반분양 세대수, 예상 일반분양가, 입지에 따른 향후 가치 상승 가능성, 공사비와 금융비용 등을 종합적으로 고려해 판단해야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약사항은 계약 당사자 간의 합의에 따라 작성되는 것이므로, 어느 한쪽이 요구한다고 해서 반드시 넣어야 하거나 반대로 무조건 거절할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 대출이 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약은 임대인이나 매도인 입장에서 부담스러워하는 경우가 많은게 사실이나, 실무에서는 이러한 특약을 기재하는 경우도 적지 않은 편입니다. 특히 대출규제가 강화되거나 금융기관의 심사기준이 자주 변경되는 시기에는 당사자 간 합의를 통해 특약을 넣기도 합니다. 다만 대출 거절 사유에 따라서 특약이 이를 어디로 볼지에 대한 다툼은 종종 발생하게 되는 편이기에 대출 불승인 특약을 작성할 때는 대출의 종류와 신청금액, 신청할 금융기관, 신청기한, 대출 거절 사유 및 계약금 반환 여부를 가능한 한 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.구축 주택이라고 해서 매도인의 하자담보책임이 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 다만 계약서에 매도인의 하자담보책임을 면제하거나 제한하는 특약이 기재되는 경우에는 예외적인 경우를 제외하고는 책임을 물을수 없기에 매수인이라면 해당 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 그리고 하자에 대한 특약을 작성할 때는 적용 조건과 책임 범위를 최대한 구체적으로 정하고, 계약서에 매도인의 하자담보책임을 지나치게 넓게 면제하는 문구가 있는지도 반드시 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대주택이라도 유형에 따라 자격요건이 다르기 때문에 정확한 부분은 별도 확인이 필요할듯 보입니다. 다만, 기본적으로 임대주택은 무주택요건이 있고 이는 입주자모집공공일 현재 세대구성원 모두가 무주택세대구성원이여야 합니다. 질문의 경우 주택을 보유한 어머니와 동일세대를 구성하고 있기에 신청요건에 해당되기 어렵습니다. 질문처럼 만약 명의를 아드님에게 넘기더라도 동일세대를 구성하고 있다면 자격요건에 해당되지 않을 수있어 입주자모집공고일 이전에 명의를 이전받고 아드님이 다른 곳으로 전출이 되는 경우라면 일단 자격요건자체는 갖추어질수 있어 보이긴 합니다. 단, 소득이나 자산등 별도의 요건이 유형별 요건에 해딩이 된다는 전제하에서 답변드립니다. 그리고 명의를 이전받는 것 역시 매매와 증여중 선택적으로 하셔야 하기에 이 부분도 절차나 방법, 세금에 대해서는 충분히 검토를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개업공인중개사는 공인중개사 자격을 취득한 후 중개사무소 개설등록을 하고 직접 중개업을 운영하는 사람을 말합니다. 쉽게 말해 공인중개사사무소를 직접 개업한 공인중개사입니다.반면 소속공인중개사는 공인중개사 자격을 갖추고 개업공인중개사가 운영하는 중개사무소에 소속되어 중개업무를 수행하는 사람을 말합니다. 그리고 중개사무소에 소속되어 업무를 보조하지만 공인중개사 자격은 갖추지 않은 사람은 중개보조원이라고 합니다. 정리하면 공인중개사 자격을 갖추고 직접 중개사무소를 개업하면 개업공인중개사, 다른 중개사무소에 소속되어 근무하면 소속공인중개사라고 합니다. 공인중개사 자격 없이 중개사무소의 업무를 보조하는 사람은 중개보조원입니다.현재 부동산 중개업계의 상황이 좋은 것만은 아닙니다. 최근에는 신규 개업보다 폐업하는 중개사무소가 더 많아지는 현상이 나타났고, 부동산시장 침체의 영향으로 공인중개사 자격시험 응시자 수도 크게 감소했습니다.여기에 대출 및 부동산 규제, 거래심리 위축 등으로 주택 거래량까지 줄어들면서 중개업계가 전반적으로 어려움을 겪고 있는 것은 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.장모와 사위 사이에도 아파트를 직접 매매하는 것은 가능합니다. 가족이나 특수관계인이라는 이유로 직거래가 금지되는 것은 아니며, 중개사무소를 통하지 않고 당사자끼리 매매계약서를 작성할 수도 있습니다.다만 장모와 사위는 세법상 특수관계인에 해당할 수 있으므로, 일반적인 제3자 간 거래보다 매매가격과 실제 대금 지급 여부에 대한 세무 검토가 중요합니다.그리고 시가30%까지 저렴하게 매매할수 있다고 알려져 있으나 정확한 표현은 시가의 30%와 3억원중 적은 금액이 기준이고 이를 넘어서면 증여세 과세여부를 검초하게 됩니다. 그에 따라 매매하려는 주택가격을 기준으로 30%가 3억원을 넘어서는지 여부도 잘 고려하시고 매매가격을정하셔야 합니다.